売るなら専任か一般か？

売却依頼は専任媒介契約か、一般媒介契約か。
ローリスク・ハイリターンの売却依頼方法とは？

不動産会社に売却の依頼をすると媒介契約書というものを結びます。媒介契約には3つのパターン（専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約）があり、簡単に説明すると専任媒介契約（専属専任を含）は、不動産会社1社だけに売却を依頼する契約のことで、一般媒介契約は複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができる契約です。

もしあなたが、売却を依頼する不動産会社を信頼しているのであれば、専任媒介契約（その不動産会社だけに売却を依頼する契約）が効果的です。専任媒介契約は複数の不動産会社と競合することなく安心して営業できるため自然と力が入るからです。不動産会社としては一番やる気のでる媒介形態が専任媒介契約です。

しかし、問題がないわけではありません。専任媒介契約を結んでしまうと契約期間内は他業者への依頼ができなくなってしまうからです。レインズへの登録や他業者への情報公開、広告の依頼など専任媒介契約を結んだ不動産会社が約束どおりやってくれれば問題ありませんが、売主が他業者への依頼ができないのをいいことに、レインズに登録しても実際には自社で情報を抱え込んでしまうということもよくあるからです。

以前に取引きしたことのある不動産会社や知人の紹介など、最初からある程度信頼できる不動産会社であれば問題はありませんが、はじめて取引きする業者の場合、たとえ大手の不動産会社でも実際のところはわかりません。信頼できる不動産会社であるということを目に見える結果として示してもらうことが大切です。

そのためには、不動産会社に言われるままに専任媒介契約を結ばないことです。もしあなたが何も知らなければ不動産会社は3ヶ月の専任媒介契約を当然のように要求してきます。しかし、この3ヶ月というのは契約期間の上限です。実際には、3ヶ月以内であれば自由に期間を設定できるのです。これをうまく利用することです。

もし、不動産会社に対して少しでも不安を感じるようなことがあれば、専任媒介契約の期間を1ヶ月にすることです。1ヶ月あればその業者が言ったこと、約束したことがすべて検証できます。ちゃんと情報公開しているか、他業者にも広告の許可を与えているか、定期的に状況を報告してくるかなどがチェックできます。その結果を踏まえて、契約更新すればいいのです。

期待通りの結果を示してくれれば、改めて3ヶ月の更新をすればいいでしょうし、納得いかなければ再度1ヶ月の更新をしてもいいでしょう。場合によっては、いつでも一般媒介契約に変更できるオプションを付けて3ヶ月の専任媒介契約を結ぶこともできます。お試し期間ということで考えれば、最初は一社だけの一般媒介契約からスタートして途中から専任媒介契約に格上げするのもいいかもしれません。

大切なことは、この売主はしっかりしていると思わせることです。そして誠実に仕事をしなれば専任媒介が剥奪されると不動産会社に思わせることです。不動産会社にとって専任媒介契約は一番ありがたい契約です。そのメリットを十分に活かすことが大切です。


やっぱり大手不動産会社のブランドは魅力、そんなあなたのために。すべての大手不動産会社をやる気にさせる売却方法とは？

業者をやる気にさせるには？

やっぱり大手不動産会社のブランドは魅力、そんなあなたのために。すべての大手不動産会社をやる気にさせる売却方法とは？

大手不動産会社を一社だけやる気にさせるなら、方法は簡単です。その一社に専任媒介契約を与えればいいだけです。でも、すべての大手不動産会社（できれば他の中小不動産会社も）をやる気にさせるなら、方法は違います。

例えば、広告宣伝。
あなたがＡという大手不動産会社に専任媒介契約を与えるとします。もしあなたがＡに何も指示を出さなければ、あなたの不動産はＡという大手不動産会社の関連サイトだけでしか広告されません。なぜなら、Ａという大手不動産会社は他の大手不動産会社に対して広告掲載の許可を与えないからです。

理由は簡単です。せっかく他社と差別化できる商品（あなたの不動産）を仕入れたのに、わざわざライバルにネタを提供するのはもったいないと考えているからです。実は、これは他の大手不動産会社も同じ。自社で専任媒介を取得した物件は他社には広告宣伝させないのです。他社に広告宣伝の許可を与える場合は、自社でお客様を見つけるのが難しいと判断した物件か、旬を過ぎた物件の場合だけ。

それだけではありません。通常、大手不動産会社が専任媒介契約を取得した物件は、1ヶ月程度は、お客様がいなくても契約予定または商談中と称して他社には紹介しないのです。もちろんすべてとは言いませんが、大抵はこんな状況です。信じられないかもしれませんがこれが不動産業界の実態なのです。裏を返せば、新規に登録された物件がどの不動産会社でも広告宣伝が可能で、いつでも客付けできればやる気を出させることができるのです。

そして、もうひとつはお金の問題。
大手不動産会社の経営戦略のひとつに受け取り手数料を大きくするというのがあります。どういうことかというと、売主、買主双方から仲介手数料が取れる物件を優先して売れということです。どこの不動産会社も集客できるお客様の数には限度があります。そのため少しでも売り上げを増やすには一人当たりの客単価を上げるしか方法がないのです。

そうなると業界用語でいう両手物件（売主、買主双方から仲介手数料が取れる物件）が中心になります。当然、ホームページやその他の広告も両手物件が中心になり、営業マンも一粒で二度おいしい両手物件を売ることに全力を尽くすのです。つまり、自由に広告宣伝ができ、売主、買主双方から仲介手数料が取れる物件があれば大手不動産会社はどこもやる気になるということです。

では、具体的にはどうすればいいのでしょうか？

私たちが導き出した答えは、売却プロモーションというシステムでした。売却プロモーションとは、売主から受け取る仲介手数料（売買価格×3％＋6万円＋消費税）のうち、1.5%を客付け（買主を見つけた）した不動産会社に支払うというものです。売主から売却依頼を受けている媒介業者が自分で買主を見つけた場合は、そのまま通常の仲介手数料（売買価格×3％＋6万円＋消費税）を受け取ることができます。しかし、自分で見つけられなかった場合は、仲介手数料が半分になってしまうという罰ゲームのような仕組みです。大手不動産会社にとっては、買主を見つければ売主から1.5%の仲介手数料が入るため、売主、買主双方から仲介手数料を稼ぐことができます。

新規登録物件を、旬の間に広告でき、仲介手数料も貰える、という至れり尽くせりの物件が売却プロモーションによって生み出されるのです。大手不動産会社のみならず中小不動産会社もやる気がでる仕組みです。売主にとっては支払う仲介手数料は変わりません。不動産業者間の手数料配分が変わるだけです。根底に流れるコンセプトは、早くお客様を見つけた業者が一番たくさん仲介手数料が稼げるということです。まさに、売主にとっては究極のシステムといえるのではないでしょうか。

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売主にとっていい不動産会社

売主にとって「いい不動産会社」とは？

それは紛れもなくあなたの不動産を高く売ってくれる会社です。では、次の2つの不動産会社がある場合、どちらがあなたの不動産を高く売ってくれると思いますか？

1.自社（自社のグループ）だけで買主を探す会社。
2.全国の不動産会社に情報提供して買主を探してもらう会社。

答えは簡単です。全国の不動産会社に情報提供して買主を探してもらう会社です。少しでも高く、少しでも早く、不動産を売却するにはひとりでも多くの人にあなたの物件を知ってもらうこと。それさえできれば売却活動の大部分は終わったといっても過言ではありません。

ただ、それにはひとつ問題がありました。どうやって売却情報を全国の不動産会社に伝えるかという問題です。当然、紙媒体では莫大なコストがかかってしまいます。より多くの不動産業者にコストをかけないで売却情報を伝えるは・・・。そこで考え出されたのがインターネットによる不動産情報のデータベース化です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　つづく