さて前回の続きです。
第1話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第1話
前回は、スケルトンの物件と居抜き物件のメリットとデメリットに触れました。
今回は出店する場所の立地とマーケティングについての考察を書きます。
「ラーメン屋のあとにまたラーメン屋」の最大の原因は・・・
『立地』の一言につきます。
この『立地』には色々な意味が込められています。
『立地』とは、単純に周辺人口、駅力、駅距離、視認性、さらにはライバル店という問題だけでは無い場合も多々あります。もちろん、この辺のことは当然に押えていなければならない話です。
実際に大手のチェーン店やうちの会社で行うマーケティングでは当然として、この程度のことは行います。さらに行うマーケティング手法は企業秘密的なところも多いので、細かくは書けませんが大雑把に書くと、狭域で、道路幅員（車道、歩道ともに）、信号の位置、道路の勾配、街路樹の種類。中域では、計画道路の有無、路線価の変化、近隣本屋での売れ筋の本、駅の売店に置いてある新聞や雑誌の種類なども調べます。もちろん、調べた結果によって解ることが当然にあるからです。
もちろん、こんなことを調べなくても『好立地』というのはあります。
東京２３区内のＪＲの乗降者数が8万人以上の駅でロータリーがある程度整備されていて、ペデストリアンデッキ（駅の出口が2階にあって、歩行者がロータリーの反対側に行けてしまう歩道橋の様なもの）が無くて、そのロータリーに面していて、駅舎を出て、バス停、交番や公衆トイレなどの遮蔽物の影にならず、そのお店が見えていて、さらに信号のある横断歩道などを渡らずに行ける1階となればその物件は間違いないでしょう。しかし、はっきり言って、借りるのは至難です。
物件がまず出ないということもありますが、家賃も高く、、大手チェーン店系のファーストフード、カフェや牛丼店なども狙っていますし、もっとも物件情報が入りやすいチェーン店系の不動産屋も狙っています。チェーン店系のファーストフード店、牛丼店、カフェなどは、物件情報が広まる前に直接、情報を掴めます。簡単に言えば、彼らが自分たちで探さなくても、まずは不動産屋さんがチェーン店の店舗開発部にすぐに情報を入れるからです。そして、その中で一番高い家賃を出すとことろに貸します。うちの会社にも皆さんが知っている、大手チェーン店系の牛丼屋系やカフェ系などが、
「空き物権が出たら紹介してください。」
と、半年に1度は必ず営業に来ます。ですから、家賃はとんでもなく高くなります。前述のような条件を満たすと、ターミナル駅でもなんでもない場所でも7万円/坪という場所もあり、個人が飲食店を新規でやるというのは到底無理な話となりますし、私もフランチャイズに加盟する以外の個人の方が新規で飲食店を始めようとした場合には勧めません。
それは『立地』を狭い時間でしか見ていなかったり、もしくは自分の力（飲食店なら『味』）ならなんとか出来ると、考えているからです。
では、良いと思った立地で失敗する要因は何でしょうか？
まず、最初に書いておきますが失敗にも成功にも必ず理由があります。どんなに美味しくてもダメな場合もあるし、多少、味が落ちても成功する場合もあります。大抵の失敗の理由は、二つ考えられます。
１． 自分の味だったらお客さんは満足するから多少の立地は無視。実際には立地を考えているのですがプロの視点からすれば、無視しているようにしか見えないという意味です。
２．コストパフォーマンスで勝負すればなんとかなるという勘違い。
実は圧倒的に多いのは１のケースです。稀に２のケースもあります。２のケースの場合は、客単価が下がった上に集客できずに、さらにジリ貧になっていきます。
次回は、実際に『ラーメン屋のあとにまたラーメン屋』の事例を紹介します。
