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今月の【転ばぬ先の住宅ローン講座第12弾】は
借金地獄の経験から得た住宅ローンで家を買う本当の意味
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2月25日(水) 18:30～20:00
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満室でも赤字なんです・・・
こんな大家さんが良く相談に来られます。
大半の原因は債務返済が多いというコト。
昔だったら、バブル時の高値で購入(勿論、借入金で)したが、バブル崩壊後、不動産の価格が暴落し、賃料も購入時(バブル時)に想定していた額より、大幅に値下げしないと入らない。
よって、購入(借入)当初の計画が大幅に崩れてしまうケース。
流石にバブル時の負の遺産を未だに抱えている人は少なくなりましたが、リーマンショック前のミニバブル時の負の遺産の話しは、未だにチラホラ聞きます。
しかし、最近はフルローンで買っちゃった人や、デットクロスを超えてしまった物件などが多くなってきました。
デットクロスとは、減価償却の額が債務返済額(元金)を下回るコトで、キャッシュ・フローは無くなるわ、納税額は上がるわと、大家業にとっては大変恐ろしいモンスターです。
ウチに相談に来る大家さん・不動産投資家の方の多くは
「デットクロス？それ美味しいの？」ってな感じで、知らない人が多い。。。
まぁ、知らないから破綻してしまうんですけどね^^;
物件をフルローンで長期保有するとなると、デッドクロス対策を考えておかないと、とっても痛い目に合います。
購入時に「◯◯年後にはデットクロスが来ますので、気をつけて」なんて気の利いたコトを言ってくれる不動産業者なんて皆無なので、自身で購入前にしっかりとシミュレーションしておかないとイケません。
対策としては
・デッドクロスを超える前に売る
・債務の返済方法を元利均等ではなく元金均等方式にする
・自己資金を投入して借入額を抑える
・繰り上げ返済する
などの方法があります。
※上記の各対策にも、一長一短がありますので、しっかりと検証する必要があります※
また、「超えちゃった後」の対策も色々とありますが、ソレはほれ、、、企業秘密ってコトで^^
少ない投資額でもレバレッジ効かして、高利益！
なんかカッコイイ横文字並べられて勧められるがまま、買っちゃった・・・
なんて人が増えていますが、大家業・不動産投資はそんな甘いモンじゃありません。
不動産投資をギャンブルにせず、知識と意識を持って、しっかりとした事業にして下さいね。
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FP(ファンキープランナー)
ＲＰ商会 山本秀利
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