久々の花のお江戸で人酔いしそうなおっさんです。
巷（ネット上）では「任意売却が最強！」のようなＨＰが乱立し、あたかも任意売却が最高の手段のような間違った知識を植え付けかねない方々が横行しているので、敢えて「競売」のメリットを書いてみようと思った天邪鬼者です（笑）
まずは、競売の流れをおさらい。
※延滞して競売になるまでは金融機関によって様々ですので省きます。
1.競売開始決定通知が届く
（場合によってはその後「競売手続き続行通知書」が届く）
2.執行官のみの調査
（場合によっては不動産鑑定士の同行しての調査）
3.執行官・不動産鑑定士の調査
4.査定価格が出る
5.上記を元に売却基準価格・入札期間・開札日・売却決定日などが決まる。
6.裁判所での物件資料の閲覧が可能になる
7.入札期間が始まる～終わる
8.開札日
9.売却決定
10.落札金額納金～所有権移転
11.新所有者から立ち退きの相談
12.立ち退き
※8の開札日に入札者がいない場合は、特別売却に入るか、売却基準価格を下げて再度入札になる。
大雑把に書けばこんな感じですね。
裁判所によって異なりますが、平均で1～9までが約6ヵ月程度掛ります。10は落札者の資金繰りによっては9から1ヵ月程度掛る場合もあります。
法律上は落札者が売却決定を経て、落札金額の全額を納金して初めて所有者となりますので、その前に「私が落札したから出て行って」という交渉は出来ません。
通常であれば、新所有者は明け渡し交渉をしてきます。
「○か月後を目安に明け渡して下さい」と言ってくるのが「賢い落札者」です。
最近は所有権移転（落札金額納金）直後に「強制明け渡し手続き」を取る輩もいますが、これは非常にお金が掛る事で、半分以上が脅しでやってきます。
まぁ、大半の落札者は交渉しに来ると考えていいと思います。
さて、競売のメリットですが、
最大のメリットは「任意売却より長く住んでいられる」という事ですね。
1～9までが平均６か月ですので、明け渡し交渉次第ではその後2ヵ月程度は居れます。
これに延滞開始から競売開始までの期間を足すと・・・・
競売まで早い都銀でも10ヵ月～1年
住宅金融支援機構なら１年～ヘタすりゃ2年！
こんなに住み続ける事が出来ます。
※これに数か月プラス出来る方法がありますが・・・ここでは内緒♪
この間当たり前ですが住宅ローンは支払わなくて済むし、賃料だって掛りません。
競売のデメリットという「引っ越し費用が出ない」という問題も、この期間に貯める事だって出来ます。
※落札者との交渉によっては引っ越し費用を出してくれる場合もあります。
「任意売却なら引っ越し費用が出る」と騒いでいる方が多いですが、任意売却では引っ越しした後に引っ越し費用が貰える事になりますので、実質の引っ越し費用は自己資金で行いますから、引っ越し費用を貯める期間が長い競売の方が有利という事になります。
※住宅金融支援機構などは全国一律上限30万円しか引っ越し費用を認めていません。
（過去記事参照）→「任意売却の注意点」
「子どもが来年受験だからそれまで環境を変えたくない」という方などは、任意売却よりも競売を選択した方が良い場合もあります。
また落札者との交渉次第では、引っ越し費用＋アルファーを貰った方もいますので、競売だと必ず一文無しで追い出されるという事はありません。
競売も交渉次第ではという事になりますが、任意売却も交渉事ですので必ず甘い汁が吸えるという事でもありません。
その他、競売を利用して買い戻す方法（単に関係者に落札して貰うなんて方法ではありませんよ）など企業秘密的な方法もあります（笑）
ほらね。
競売だって、やり方次第では非常に良い処分方法にもなるのです。
だから「任意売却が最強の手」と言っている方々は本当の意味で「不動産再生」の方法を知らない無知な輩 方々なんだなぁと思うのであります。
住宅ローンが払えなくなった・競売になってしまった・空室が多くて困っている大家さん・売上が激減して明日にでも倒産しそうな社長さんなど・・・借金・不動産でお困りの方はお気軽にご相談下さい。
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