ペタが初の300オーバーを記録し、一人ではしゃいでいるおっさんです。
さて、今日の真面目なテーマの元はこんな記事
東京・大阪・名古屋の三大都市の賃料が大幅に下がっているということです。
ニュースソースはここ↓
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=21742
「元々高すぎたから元に戻っただけ」という意見もありますが・・・・
適正価格に設定するのは当たり前なので、高すぎた賃料が適正価格に戻る（下がる）というのは仕方が無いと思います。
しかし、「入らないから賃料を下げる」という単純な考えで賃料を下げるのはどうかと思います。
賃料を下げるという事は不動産の価値を下げるという事になります。
賃貸物件の価格は「収益還元方」という方法で実勢価格を算出します。まぁ、簡単に言うと「利回り何％なら回せるの？」という計算です。
ここで、大きく価格を左右するのは「賃料」です。
当たり前の事ですが、賃料が下がれば実勢価格も下がります。
「空室で家賃がゼロよりもいい」という考えも十分分かります。私もそのようにアドバイスする事もあります。
しかし、それは最後の手段と考えています。その前にもっとヤル（考える）事が沢山あるからです。
以前にも話しましたが、私の再生の考えは「価値を上げる」という事です。
相談者の多くが、バブル時期に銀行・不動産屋・建築屋に唆されて無理な金額で不動産の購入・建築をしてしまった方で、バブル崩壊後、賃料の激減（空室になったり家賃を下げたり）により
家賃収入＜借金返済＋維持管理費
という状況に陥ってしまった方です。
これは建物取得時の計画（設定賃料・維持管理費・債務返済）が間違っていたという大きな原因がありますが、家賃を下げて無理やり満室にしても、掛る経費をそのままにしていたら絶対に赤字になると分かっていながら「空室だらけになるよりいい」と安易な方法に逃げてしまった結果です。
このような場合の再生方法は、今までは「不動産を適正価格に戻す」＝「債務を減らす」という方法が取られてきました。
バブル崩壊後、不動産価格が暴落して、購入資金（借金）の方が多いという状態
（借金＞不動産価格）を
新設会社を設立し、その新設会社が適正価格でオーナーから買い受け（任意売却）
（借金＜不動産価格）
にするという手法で当時（３年前）はノンリコースで不動産担保ローンを貸し出す金融機関もあり、また不良債権処理方法として、任意売却を利用する金融機関（債権者）も多くなって来たという事もあり、不動産系のコンサルタントは良く利用していました。
しかし、リーマンショック後、「ノンリコースって何？」という位、金融機関はこの世界から手を引き、「お金の力で適正価格に戻す」という手法が出来なくなってしまいました。
今は投資家やファンドを利用し、一度、オーナーから投資家などへと所有権を移し、数年後に前オーナーが買い戻すという方法が主流になっていますが、これは非常に不安定な再生方法で、数年後の経済状況によっては買い戻しが出来ないという結果になってしまう可能性もあります。
不動産賃貸業も事業であり、事業再生の基本は「事業の力自体を高める」という事です。
それを入居者がいないからと賃貸業の命とも言える賃料を下げてしまったら「事業の力を下げる」という結果になり、再生と真逆な方向に向かってしまいます。
「高すぎたモノは適正にする（下げる）」
この原理は分かりますが、単純に賃料を下げて「あぁ、満室になった」と安心してしまうのは本当に危険なのです。
一度下げた賃料を上げるという事は本当に大変ですからね。
やはり、こういう時だからこそ、事業（不動産）の価値をもう一度見直して、事業（不動産）の価値（力）を最大限に引き上げて再生する方法を考える事が重要だと思います。
「赤信号、皆で渡れば怖くない」という発想は、良い結果になるとは思えません。
皆が進む方向と違う方向を選択するという事は、同業者との差別化にも繋がります。
「隣も賃料下げたからウチも下げるか」という安易な考えではなく、
「隣が賃料下げたから、ウチは付加価値を付けて賃料高くしてやれ」と再生する方法を模索する考えで望めば、必ず再生の道は開けるはずです。
破綻した状況を再生するのは大変な作業です。しかし本気で再生を望むのなら、安易な方法を選択せず、敢えて厳しいけれど安定した経営が出来る再生方法を選択してください。
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