冬でも温かい日の車内では汗をかいているおっさんです(笑)
不動産を扱いながら、今日のテーマは「何だ？」と思われる方もいるかと思いますが・・・
このブログで何度も書いていますが、私は不動産業も行っていますし、任意売却も数多く扱ってきました。
実際に今度の月曜日には決済（最終的なお金のやり取りと所有権移転）もあります。
しかし、必ずしも任意売却を絶対的最終奥義のような扱いはしていません。むしろ最近は特に否定的な傾向にあります。
最近の金融機関の任意売却への動向ですが、何故か否定的な考えを持つ金融機関が増えてきました。
とある、地方銀行では売却後の残債務予測価格が１０００万円を超える案件は、全て競売手続きに入ると決めているそうです。
【一口講座】
売却後の残債務予測価格とは。
仮に売却前に住宅ローン残が3000万円のある所有者がローンが払えなくなり、任意売却を選択し、依頼した不動産屋さんが「1500万円の買手が付きました。ローン残債務には1500万円足りませんが、これで抵当権を消して（抹消）任意売却を認めて下さい」と抵当権者である金融機関に交渉した時に売却価格（1500万円）から住宅ローン残（3000万円）を差し引いた売却後に残ると予測される残債務額。
（1500万円-3000万円＝-1500万円）
また、とあるノンバンク系の金融機関では、売却で完済しないと債務者独自の任意売却を認めず、債権者主導による入札式の売却を提案（ほぼ強制的）し、それを債務者（不動産所有者）が認めない場合は、競売手続きに入ると聞きました。
こうなると「任意売却で親戚の方に買ってもらいましょう」などの方法は、場合によっては競売若しくは、第三者だけの入札式売買になってしまう可能性があるという事になり、買い戻し作戦である任意売却が逆に、相手を刺激して最悪のパターンへと向かわせてしまう電気椅子のスイッチのようなものになってしまうという事です。
今、このような状況は色々な地域から聞かれるようになり、安易に任意売却を選択する方法を本気で問題視しないといけない状況になってきました。
逆に今まで困難だった住宅ローンのリスケジュール（返済緩和・条件変更）が、モナトリアム法案により非常に良い条件で減額交渉に成功した例を数多く聞いています。
数週間前には住宅ローンの保証会社へと代位弁済されたにも関わらず、保証会社と「毎月の返済額を減額してくれれば支払える」と交渉した結果、なんと３年間の元金返済据え置きでの条件変更に応じて貰えました。
もし、この方が親戚に買ってもらうセール＆リースバックの手法で任意売却を申し出たら結果、競売になっていたかもしれません。
私はこの方に敢えてリスケの交渉を勧めました。これは最近の金融機関の傾向を考えて、まずは相手と喧嘩しない手法を選択しました。
結果、３年間は返済額も大きく減額され、それを支払っている3年間は安心して暮らしていける事になったのです。
今だにWebで「任意売却」と検索すると非常に多くの「任意売却は神の手」と称した不動産業者がヒットします。
このような業者さんのＨＰに書いてある事全てが間違っているとはいいません。正しい事も沢山書いてあります。
しかし、「自宅を守りたい」と真剣に悩んでいる人が、｢任意売却で守れます」というフレーズをどう捉えるか。
そして現在の金融機関が考えている任意売却の現状を検討すれば「任意売却があなたを救う唯一の手」と絶対の自信を持って言えるのか。
本気で相談者の事を第一に考えているのなら、「任意売却は神の手」という経営手法を検討し直して下さい。
住宅ローンの返済にお悩みの方は、お気軽にご相談下さい。