おはようございます！！
今日は、私が見聞きしたことや、お付き合いのある大家さんのお話などを総合して、
不動産投資の融資ということについて考えてみたいと思います。
銀行が貸してくれないとか、かと思ったらこんな偏狭な地の物件に融資がついたりとか、もう銀行という生態をまったく理解できない・・・、というお手上げ状態の方もいると思います。
私は、リクルートにいていろいろ事業融資関連には実務として携わったことがあり、
そこでの経験＋不動産投資の融資支援ということに携わり、銀行とはこういう生き物なんだと理解できるようになりましたが、普通は、とくに副業でやられている大家さんは銀行とのおつきあいもそんなにないわけでしょうし。
結構、総合的にまとめている記事なので、もう知ってるよ、という人は無視してください。これは実は何も、不動産投資に限った話ではなく、もう事業融資一般に言える、普遍的な公式みたいなものなので、ぜひ頭に叩き込んでください。
もし事業融資の方にご興味がある方は以下の私のメルマガをご購読いただくのもいいと思います。
融資を取り組む金融機関は、大別すると２つあるんです。
なんども言いますが事業に対する融資も同じですよ！
・その事業なり不動産の収益性を重視し、投資家と一緒になってリスクテイクしてくれる金融機関
・その事業なり不動産がダメになってしまったときでも回収できるかを重視してくれる金融機関
要は極論するとですが、将来を一緒になって考えてくれるところか、悲観的な見地からスタートするところか。
この違いです。
前者の金融機関から融資を得るためには、当然収益性があることを証明しなければなりません。そしてその収益性を阻害する要因（たとえば返済比率などの各種指標が悪い）があると、まず無理です。
収益性の証明には、当然物件立地がいいとかといったものもありますが、いままでの満室経営のノウハウであったり、どういう工夫でいままで不動産なりを経営してきたか、苦しいときをどう乗り越えてきたか、何年くらい事業や不動産投資経験があるかなど、経営者の質や経験を問うことがおおいです。
当たり前ですよね。ですので、こういう金融機関から融資を引っ張ろうとするときは、もちろん物件ポートフォリオや収益性を示す損益実績・将来シミュレーション、いままでの定性的な実績などをまとめた『自分営業資料』が必要です。
こういうタイプの金融機関は付き合いが深まり
信用が高まれば高まるほど、有利な条件で融資してくれます。利回りや無担保など。
さて後者はどうでしょうか。
もう目線が、まず潰れたらどうするか、から入ってきますW
他に柱となる収入を持っているか（サラリー収入などがあるか）、担保・保証は厚めに確保できるか、いろいろな面で自分たちが損をしないためにどうするか、という後ろ向きな対応をとってきます。ス○ガ銀行などはこれですよね。
こういうところは得てして、ビジネスライクなんです。
いや貸し出し姿勢はゆるいですよ。だから結構、簡単に借りられる種類の金融機関です。でもその事業や不動産投資がダメと見るや、すぐに行動に出てきますので。信用という意味での長い付き合いはあまり期待できないのです。
でも、実は私は副業大家をお勧めしているのですが、それは上記のような金融機関の特質を逆に利用し、副業であれば、上記２つのタイプの金融機関、どちらからも融資をゲットできる可能性があるわけです。選択肢は広い方がいいのです。
誰だって最初から豊富な経験があるわけじゃないですよね。
だから、あなたが貸し手の立場にたてばよくわかるのですが、当然、こいつ本当に大丈夫か、って目線からしか相手を見れませんよね？？
そのときにサラリーという魔法を使えるかどうか、これはかなり大きいのです。
よく専業大家になりたいんですという方がいらっしゃいますが、私は、よほどの経験を積まない限り副業で行きなさい、と指南します。それはこういう金融機関の独特な特質があるからなんです。
最近は返済比率が高いケースがおおいです。よくこんな返済比率で借りてんな、と思うことが多くなりました。（まーそういう不勉強な大家さんがおおいと実感したので、このブログを書いているわけですが。。。）
不動産投資は、その投資数が多くなればなるほど、管理が行き届かなくなります。
いま、この不動産の財務的なマネジメントはうまくいってるんだろうか、常に棚卸しして考える癖をつけてください。CFが一応はでてるからいいか、ではダメなのです。
今日は、融資という観点から不動産投資を見てみました。
どうでしょうか。融資は投資にとって欠かざるものです。
ぜひこのような視点も重視して取り組んでみてください。
それでは！！