不動産売却時にかかる税金の基本、居住用特例3,000万円控除、相続不動産の名義変更・登記の注意点をわかりやすく解説。失敗しないための税務対策や相談のタイミングも紹介します。
こんにちは、エリアネットの佐藤です。
今日は 「不動産売却時にかかる税金と、名義変更・相続の注意点」 について、わかりやすくお話しします。これから売却を考えている方や、相続不動産をお持ちの方は必見です！
不動産売却時の税金の基本と消費税
「個人間の不動産売買では消費税はかからない」ってご存知でしたか？
実は、消費税がかかるのは 「企業が売主」 の場合だけ。リフォーム済みの分譲マンションや建売住宅では総額に消費税が含まれているので、買主が意識する必要はありません。
居住用か非居住用かで税金が変わる
売却する物件が 「自宅」 なのか 「相続物件」 なのかで税金の扱いが異なります。
例えば、住民票が過去3年間その住所にあれば、引越し後でも 居住用特例（3,000万円控除） が使える可能性があります。
売却益の計算と取得費の重要性
売却益は 「売却価格－取得費」 で計算されます。
取得費は契約書や領収書が必須！「見積書だけ」では認められないため、書類の保管がとても大切です。
もし取得費が不明なら、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費制度」を利用することになります。
譲渡所得課税と特例の使い分け
不動産を売って利益が出たら、譲渡所得税がかかります。
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短期譲渡（5年以内）：約50％の課税
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長期譲渡（5年以上）：約20％の課税
さらに 居住用財産なら3,000万円の特別控除 が適用可能。ただし、 買換え特例とは併用不可 なので、どちらが有利かは事前計算が必須です。
相続・名義変更で気を付けたいポイント
相続で取得した不動産を売る場合、 「誰の名義か」 が税金に大きく影響します。
例えば、親が実際に住んでいる家を売るなら、名義を親にしておく方が 3,000万円特別控除 を使えるため有利です。
最近は相続登記の義務化が進んでいるので、 名義変更は早めに 済ませるのがベストです。
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まとめとご相談窓口
不動産売却や相続に関する税金は、物件の種類や所有状況によって大きく変わります。
「これって課税されるの？」と不安な方は、ぜひお気軽にご相談ください。
公式LINEやホームページからの問い合わせも大歓迎です。