中古１ルームマンションの利回り相場？

ファミリー分譲マンションの販売戸数が減った分１ルームマンションの投資が盛んに行われている。当社にもお客様から１ルームマンションマンション３戸を持っているのだがいくらだったら売れますか？と相談が有ったので早速査定をした

(県庁前)

物件の場所は中々良い博多区県庁前、中央区高砂、中央区平尾すっきりした物件で有る。登記簿謄本撮ったら銀行の借り入れの担保に入って居ないしタイル張りの綺麗なマンションだ！完成から１８～２０年は経っている物件である

（県庁前間取り参考）

県庁前家賃４６，０００円と高砂は家賃５０，０００円で現在入居中であり平尾は家賃３６，０００円の入居募集中である。先ずは購入金額に対して年間利回り（年間家賃÷購入金額）を購入者の購入意欲の相場観を年間利回り１５％と設定した

（高砂）

それを売り主に確認後販売開始である。先ずは県庁前販売価格３６０万円、高砂４００万円、平尾３００万円で売り出しをかける。前回も他の物件を６戸販売した事が有るが預金を持ってる高齢の方が孫の為にと購入されたがやはり利回りが高い

（平尾）

先日大手の会社を退職された知人でご夫婦のオーナー様がお見えに成って年金ってこんなに少ないのかとビックリされたみたいだった。そんな人におススメなのが投資用賃貸マンションなのだ。但し現金の購入で投資利回り１５％以上の物件に限る

（平尾間取り）

福岡の地価上昇（＾＾）；

福岡の博多駅周辺と中央区渡辺通りの地価が上昇を始めた。賃貸マンションの新築（１ルーム以外）供給が無い今注目されるのは今後の家賃動向である。福岡の家賃は此処８～１０年前から直近迄で２ＬＤＫ～１ルームで約１５～３０％の下落

（新博多駅）

地価の下落と建築費のトータルバランスによって需給関係が旨く行って市場が求める適正利回りにより地価が下げ止まっていると思われる。特に建築の単価の耐震強度基準変更と需要の多さで此処１０年上がり続けていた建築費が下がってきた

（中央区渡辺通り）

昔は自分の所で全ての仕事を工務店として賄えていたのだが・・・ある時期よりゼネコンにゼネコン（General Contractor）とは元請負者として各種の土木・建築工事を一式で発注者から直接請負い、工事全体のとりまとめを行う建設業者を指す

（東京スカイツリー清水建設）ゼネコン

ゼネコンとは日本語で総合建設業で有るため顧客より土木から内外装仕上げまでを一括で請け負い各業種（下請）によって振り分け一括発注をするものだ。そのため数十社の下請けさんには各々社長や役員さん等いて組織が形成されている

（ゼネコンお金の流れ）

此処にきてお腹が空いて来た下請け業者から仕事を下さい！の要求がゼネコンに寄せられてきたため価格が下落したのだと考えられる。東京電力の社員の給与が下がったり東北の人々の事を考えたら賃金の値下がりは避けられないと・・・

（給与減額）

私に震災まであんなに電話がかかって来ていた宮崎の同級生は電話で（透君よ！宮崎は大変やわ～牛もダメやし、鶏もダメ、今度はよ～新燃岳の噴火やわ～！どげんもこげんも成らんわ～）それが震災後から電話がかかって来なくなった

（新燃岳）

人は皆良いときの事しか考えて居ない一寸給与が下がったり一寸した被害に有ったりすると何で自分だけがと思ってしまうものだ！タクシーの乗務員の方も最近嘆かなくなった！誰と比べて大変なのかの基準何か無いのだ・・・生きているのだから

（タクシードライバー）

生活できて食事が出来て屋根の下で暮らせるのなら幸せである。そこから先は各々の満足度によって違うかもしれない。一生懸命頑張ったら必ず良い事が有るし楽しい事も山ほどある。もう一度一生懸命の意味を理解して頑張ろうよ！前向きに

昨日は日曜日・・・温泉でも行こうかなって思いながらお家でゆっくり・・・洋画見てお昼ご飯は冷凍の讃岐うどん（肉うどん）を冷凍庫から出して約５分一寸で鍋焼きうどんの出来上がり。冷凍食品(グリンコープ)の手軽さと美味しさに感動しました

（冷凍讃岐の肉うどん）

夕方から近く（中央区小笹）のカニ処毎度やに蟹食べに行った。毎度やコース７品お通しから鍋までの２，５００円を注文！その量の多さにびっくり・・・もう良いって感じで何しろ美味しい・・・鍋の後の雑炊・・・そしてデザートのアイスお腹苦し～い

（ズワイ蟹）

今日の朝の体重計恐る恐る乗ったら何と１㎏以上太っていた・・・朝から蟹の事が気に成り何で・・・蟹は横歩きなんだろう？真っ直ぐ歩いたら早いのに不思議。人間は前に歩くのに何故？蟹は基本的に岩場の小魚や海藻等を食べている

（蟹とあさりのグラタンぽい感じ）

体は重たい甲羅ではさみで餌を食べている。そこで横歩きは何のため？それは自分自身の身を守るためだそうだ！海岸の浅瀬で良く見かける蟹で確認できます。そのカニを食べる外敵は、大きな魚や鳥だと思います

（蟹すき鍋）

その魚や鳥は、水中或いは空中から、カニの前方からやってきて後方に泳いで、あるいは飛んでいきます。となると重い甲羅を持ち、動きが鈍い生物は、前方或いは後方に移動したのでは・・・・・↓

（タラバ蟹）

即ち魚や鳥の泳ぐ方向に逃げたのでは、食べられてしまいます。そこで、左右方向に動けるようになったのではと考えられています。堂々と身を隠さず餌を食べながら外敵から身を守る。此れは我々人間も一緒じゃ無いだろうか

（前向きに歩こう）

表社会で堂々と歩いている私たちは自分や家族を守るためせっせとお金を稼いでくる。・・・世帯主にとって外敵（同業他社）は山ほど居ます。前向きに歩くことで外敵から身を守り横向きや後ろ向きに歩かない人生を・・・エンジョイしたいものです