物件の何を『指標』すればいいの？
購入価格、各種購入経費、月額賃貸料、
各種運営費を仮決めあるいは想定し、
次に自己資金、借入金金額、ローン金利、
返済期間などを変数として、下記の指標を計算します
GPI：潜在総収入
→空き室、値引き、滞納などを考慮しない、満室時の総収入。
NOI：ネット収入
→GPI（潜在総収入）からTOE（総運営費）を引いたもの
TPC：購入時総コスト
→ 物件価格＋諸経費（仲介手数料、ローン手数料、
ローン保証金、登記費用、建物表示登記費用、固定資産税、
都市計画税、不動産取得税、火災保険、収入印紙代、
新築の場合水道加入金、中古の場合はリフォーム費用など、
アメリカの場合はintangible Taxや
Attony Fee、Appraisal Fee, HOA dueなども加算する）
TOE：総運営費
→運営するに必要な全てのコスト
（管理費、保険、税金、修繕費、空き室損、
アメリカの場合、芝のメンテナンス、
Pest Control, Termite Bond-
シロアリ対策など、
その他ローン返済を除く全ての費用合計）
ADS：ローン元利返済額
MOS：年間キャッシュフロー
→NOI（ネット収入）から
ADS（ローンの元利返済）を引いたもの
DCR：NOI対ローン年間返済額比率 (NOI/ADS)
→Net収入とローン返済額の比率で、
収入がローン返済額の何倍あるか、その安全性を見る
CCR：自己資金利益率。MOSを投下自己資本で割ったもの
→投下した自己投資額に対するキャッシュフロー上のリターン。
FCR：対総投資額利益率
NOI（ネット収入）をTPC（購入時総コスト）で割ったもの
→負債を考慮しない場合の収益率
BER：収益分岐率。TOE＋ADSをGPIで割ったもの
→TOEやADSを一定とした場合の
キャッシュフローが０になる点（損益分岐点）
のGPIに対する割合。空き室率の許容範囲を見る。
PP：投下資本回収期間。CCRの逆数
→キャッシュフローで見たときの
投下自己資本を回収するに要する期間
K％：リバレッジ評価指標
→キャッシュフロー的にレバレッジが正か負かを、
CCRと比較して判断する指標
購入価格、各種購入経費、月額賃貸料、
各種運営費を仮決めあるいは想定し、
次に自己資金、借入金金額、ローン金利、
返済期間などを変数として、下記の指標を計算します
GPI：潜在総収入
→空き室、値引き、滞納などを考慮しない、満室時の総収入。
NOI：ネット収入
→GPI（潜在総収入）からTOE（総運営費）を引いたもの
TPC：購入時総コスト
→ 物件価格＋諸経費（仲介手数料、ローン手数料、
ローン保証金、登記費用、建物表示登記費用、固定資産税、
都市計画税、不動産取得税、火災保険、収入印紙代、
新築の場合水道加入金、中古の場合はリフォーム費用など、
アメリカの場合はintangible Taxや
Attony Fee、Appraisal Fee, HOA dueなども加算する）
TOE：総運営費
→運営するに必要な全てのコスト
（管理費、保険、税金、修繕費、空き室損、
アメリカの場合、芝のメンテナンス、
Pest Control, Termite Bond-
シロアリ対策など、
その他ローン返済を除く全ての費用合計）
ADS：ローン元利返済額
MOS：年間キャッシュフロー
→NOI（ネット収入）から
ADS（ローンの元利返済）を引いたもの
DCR：NOI対ローン年間返済額比率 (NOI/ADS)
→Net収入とローン返済額の比率で、
収入がローン返済額の何倍あるか、その安全性を見る
CCR：自己資金利益率。MOSを投下自己資本で割ったもの
→投下した自己投資額に対するキャッシュフロー上のリターン。
FCR：対総投資額利益率
NOI（ネット収入）をTPC（購入時総コスト）で割ったもの
→負債を考慮しない場合の収益率
BER：収益分岐率。TOE＋ADSをGPIで割ったもの
→TOEやADSを一定とした場合の
キャッシュフローが０になる点（損益分岐点）
のGPIに対する割合。空き室率の許容範囲を見る。
PP：投下資本回収期間。CCRの逆数
→キャッシュフローで見たときの
投下自己資本を回収するに要する期間
K％：リバレッジ評価指標
→キャッシュフロー的にレバレッジが正か負かを、
CCRと比較して判断する指標
