建築・不動産ADR総合研究所

スルガ銀行投資用不動産被害者交流会（STK）

＜民事調停＞　スルガ銀行株式会社　第三者委員会　（３）　審査体制の問題

※調停委員+裁判官で行う民事調停

取引調査書の作成

＜不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係＞の解明

必要書類の種類

□経過報告書（※宅地建物取引業法による規制のcheck）
□ 建築請負契約書契約締結時
□土地売買契約書
□サブリース契約書
□Line,メール等具体的エビデンスの収集（スルガ銀行・チャネラー）
□登記簿謄本
□金銭消費貸借契約類
□名刺：スルガ銀行・販売店（チャネラー）　
□スルガ銀行第三者委員会報告書（※1）の精査
□スルガ銀行に必要書類を開示請求（出金伝票や通帳コピー等の与信資料の開示）

※宅地建物取引業法による規制のcheck

宅地建物取引業者票の掲示
誇大広告等の禁止、広告開始時期の制限
重要事項の説明
契約締結などの時期の制限
契約内容を記載した書面の交付
手付金等の保全
手付貸与の禁止
クーリングオフ

「与信資料の改ざん」は宅建業法65条1項※2の「業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき」に該当

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スルガ銀行株式会社　第三者委員会　（３）　　

審査体制の問題

審査部内の融資管理部は､延滞事案における回収等を行っており、その職務を通じて、収益不動産ローンの融資基準や審査体制について、次のような問題点を認識し、岡野副社長との間で開催していた「出口から見た気づき」の会議で指摘していた。

しかし、当該会議で指摘された問題点は審査部内でも共有されておらず、また、岡野副社長以外の経営層にも届いておらず、収益不動産ローンの融資基準や審査体制の検証を促すきっかけとして十分に活用されなかった。

事後的に見れば、当該会議で指摘された問題点が審査部内や営業企画部内で真摯に検討され、また経営会議や取締役会でも取り上げられるなどしていれば、スルガ銀行の審査体制が早期の段階で改善されていた可能性がある。

　ヽ／　収益不動産ローンにおいて、レントロールの疑義、空室リスクの重大化、満室想定

　　　賃貸収人の70‰を返済原資とみなすことの危険性、担保評価額の実勢価格との乖離傾向、家賃保証への過度な依存による不適切な投資判断等の問題が見受けられるほか、収益不動産ローンの延滞案件のほぼ全てで自己資金確認資料が架空・偽造であったこと。

　ヽ／　2016年４月18日の「出口から見た気づき」の会議資料では、シェアハウス案件の動向を今後調査する予定である旨の記載がある。この記載は、当時、横浜東口支店で所属長が変わった直後にシェアハウスローンの融資実行額が急激に伸び始めており、それが融資管理部にとって異常値として不審に映ったことによるものであった。

　ヽ／　収益不動産ローンのリスクとして、①返済原資（年間所得と賃貸収人）の変動リスク、②収益還元法による担保評価額が実勢価格と乖離しがちであること、③適切な判断能力を欠いた顧客による収益不動産投資が見受けられること、①不良チャネルによる不適切勧誘や不正行為の可能性があること、⑤家賃保証・サブリースの過信などがあること。

ｙ　シェアハウスローンには次のような重大なリスクが存在したにもかかわらず、スルガ銀行ではその取扱いが開始された当初、既存のアパートローン事務取扱要領が適用され、その後、資産形成ローン事務取扱要領が適用されることとなり、独自の新商品としての審査が行われなかった。審査担当者のなかには、シェアハウスローンの取扱いが開始された当初の頃から、そのビジネスモデルの合理性を疑っていた者が複数いたようであり、そうであればなおさら、シェアハウスローンを独自の商品とみなして新商品の検証を実施すべきであったといえる。

　ヽ／　返済原資の変動リスク

　　　シェアハウスローンでは、「年間所得の40％十満室想定賃貸収人の70％」をもって返済原資とみなし、その水準までの年間返済額を許容する融資基準が適用されていた。　しかし、30～35年等の長期間にわたって、現在の年間所得が維持されることは現実的でない。また、満室想定賃貸収人の70％についても、満室想定賃貸収人から　　30‰を減じることで、空室リスク、家賃下落リスク、修繕費等の負担、固定資産税等の負担を見ていることになるが、満室想定賃貸収人のわずか30‰でこれらのリスクや費用負担を全て考慮しきれているのか懸念が残る。

　　　実際にも、直近の状況で、物件完成済みかつ人居状況の確認が完了した物件の約半数において、シェアハウスの人居率が50％以下にとどまっているなど、満室想定賃貸収人に対する70‰の掛け目が空室リスクを考慮するものとしては不十分であったことが事後的に明らかとなっている。

　ヽ／　収益還元法による担保評価額と実勢処分価格との乖離

シェアハウスローンでは収益還元法による担保評価額の100％までの融資が許容されていた。特にシェアハウスについては、建物が特殊な構造であるため、市場の二－ズに合わずシェアハウスのビジネスモデルそのものが崩壊した際には、担保実行時の処分価値も大幅に下落することが見込まれ、収益還元法での担保評価額が担保実行時の処分価値の実勢から乖離することが懸念される。

　　　実際にも、シェアハウスローンの一部127ｲ牛を抽出して検証した結果によれば、収益還元法による評価額が積算法に比して平均1.7倍高くなっており、シェアハウスローンでは担保実行時に回収ロスが拡大する可能性が懸念される。

　ヽ／　サブリースによるリスクの増幅

　　　サブリースが設定されるとしても、期間が５年や10年の有期であるなど、35年に及ぶ長期間の返済期間をもともとカバーしていない。 30年などの長期間にわたるサブリースが設定されることもあるが、シェアハウスのビジネスモデルが崩壊すれば、サブリース会社の財務健全性も同時に毀損され、サブリースによる家賃保証が得られない。このような懸念があるにもかかわらず、サブリースによる家賃保証が喧伝され、投資者の投資判断を歪め、返済能力を超えた融資申込みを誘発するおそれがある。特定のサブリース会社への集中によって、ポートフオリオの分散が図られなくなるという問題もある。

　　　実際にも、シェアハウス業者が自転車操業を続けた後に破綻しており、サブリース会社の財務健全性を慎重に検証すべきであったことが事後的に明らかとなっている。

　　（続く）

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申込受付

TEL　03-3524-7275

スルガ銀行投資用不動産被害者交流会（STK）

公式ブログ

＜民事調停＞スルガ銀行　第三者委員会（４）審査体制の問題　承認率の平均が常に99.0％を超え

一棟物「収益物件」の

「元本一部カット・金利減免」には事業再生計画書等の資料作成が必要です

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必要書類の種類

□経過報告書（※宅地建物取引業法による規制のcheck）
□ 建築請負契約書契約締結時
□土地売買契約書
□サブリース契約書
□Line,メール等具体的エビデンスの収集（スルガ銀行・チャネラー）
□登記簿謄本
□金銭消費貸借契約類
□名刺：スルガ銀行・販売店（チャネラー）　
□スルガ銀行第三者委員会報告書（※1）の精査
□スルガ銀行に必要書類を開示請求（出金伝票や通帳コピー等の与信資料の開示）

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スルガ銀行株式会社　第三者委員会　（４）　　

審査体制の問題

　　当初の時点ではシェアハウスローンの試験的な取扱いを許容することがあり得たとしても、次のように、シェアハウスローンのリスクは2015年中頃から2016年にかけて、　複数の審査部内の担当者において認識されるようになっていた。これらのリスクの顕在化に対し、速やかに融資基準の厳格化やシェアハウスローンの取扱中止などが検討

　　されるべきであったが、そのような対処はなされなかった。

　ヽ／　スルガ銀行では2013年10月から一棟収益不動産の定期的調査が実施されており、シェアハウスについても2015年４月頃から物件調査が開始された。その結果、2015年中頃から、シェアハウスの人居状況が芳しくないことが担当者レベルでは明らかとなりつつあった。

　ヽ／　2016年５月のシェアハウス会議では、シェアハウスローンのリスクが明確に分析され、サブリース会社が自転車操業に陥るリスクまで指摘されたが、営業側の意向により、取扱地域や業者を限定して、シェアハウスローンを継続する方針が採用された。

　ヽ／　少なくとも2015年中頃の時点で、空室リスクが重大であることが担当者レベルでは明らかとなっており、2016年５月のシェアハウス会議でシェアハウスローンのリスク杵匪がより鮮明に指摘されていた以上、速やかに融資基準の厳格化やシェアハウスローンの取扱中止などの対処がなされるべきであったと言える。

　　2015年には岡野副社長の指示でスマートライフとの取引が禁止されたものの、その指示は口頭でなされたのみで、実際には別会社による迂回がなされていた。審査担当者においても、現況確認をしたところ、カボチヤの馬車の表示があり、スマートライフとの取引が実質的に継続されているのではないかとの疑いが徐々に芽生えていったようであるが、営業担当者への指摘を十分には行うことができず、結果的に、スマートライフがサブリース会社となっているシェアハウスローンが多数継続されることとなってしまった。

ｙ　シェアハウスローンを含む収益不動産ローンについての上記のような問題は、審査部の担当者において早期の時点から把握・認識されていた。　しかし、次のように、審査の営業からの独立性が確保されておらず、審査部が実効的に機能せず、信用リスクや顧客保護の観点で問題のある融資が実行されるに至った。

　ヽ／　審査担当者が営業担当者に対し、レントロールの偽装の疑義などについて指摘したとしても、すぐに反論され、再度疑義を指摘すると、所属長が登場して威圧的に反論がなされ、鏝終的には麻生氏（元専務執行役員・ＣＯ-Ｃ００）が審査第二部長や審査部長に対し、直接かけあって、臭議を押し通していた。

　ヽ／　審査部の役職員のなかには、麻生氏の強圧的な姿勢をもって、惘喝と表現する者もいる（他方で、審査担当者のなかには､麻生氏の特性について、「惘喝というよりも、何を指摘しても反論され、平行線に終わり、結局意見を押し通されることの方が多かった。」と表現する者もいる。）。

　ヽ／　現場の審査担当者は相応に営業担当者に対し、否定的な意見を述べるなどしていたようであるが、鏝終的には、麻生氏が審査第二部長に厳しく問い詰めるなどして、稟議を押し通していたようである。営業担当者や所属長らも麻生氏に協議した事実を審査担当者との協議材料の決め手として使うようになり、横浜東口支店の所属長は稟議申請書の冒頭に「パーソナル・バンク協議済み」と書いて審査部に承認するようプレッシャーをかけていた。

　ｙ　審査担当者が否定的な見解であったにもかかわらず、稟議が通された案件において、　審査担当者の一部は審査部限りでの記録として審査意見を残しており、その案件数は200件を超える。その内容を見ると、「家賃設定に疑義あり」といったコメントが目立ち、レントロールの妥当性の疑義にかかわらず、融資実行がされていた案件が多数存在していた可能性をうかがわせる。

　ヽ／　このように審査の現場では、審査担当者が否定的な意見を述べたとしても、最終的には営業側の意見が押し通されて融資実行されることが大半であり、資産形成ローンは2015年の取扱開始以降、2017年度上期に至るまで、半期毎の承認率の平均が常に99.0％を超えて推移していた。

収益不動産ローン全般について見れば、2008年度上期～2010年度上期は半期毎の承認率は平均80～90％の水準で推移しているのに対　し、2010年度下期以降に承認率が上昇し始めて90％を超えるようになり、2014年度　　下期以降は99％を超えて推移するようになっている。このような審査承認率の上昇と高止まりは、審査の独立性が徐々に毀損していったことを示すものと思料される。

ヽ／　また、上記の個別与信の稟議手続のほかに、融資基準の設定を検討する際、審査よりも営業企画や営業本部の意向が優先された事案が多々みられる。たとえば、2014年に審査送付書類が簡素化され、自己資金確認書類を審査部に送付しないこととされたが、この取扱変更は営業企画の要請によるものであった。 2016年５月のシェア

　　ハウス会議でシェアハウスローンの取扱方針が決定されたのも、麻生氏の判断によるものであった。

ヽ／　以上のように、融資基準の設定においても、また個別の与信判断においても、審査の営業からの独立性が確保されておらず、結果的に多数の不正行為が広がったり、信用リスク管理の不全を招く原因となったものと考えられる。

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審査体制の問題

審査部内の融資管理部は､延滞事案における回収等を行っており、その職務を通じて、収益不動産ローンの融資基準や審査体制について、次のような問題点を認識し、岡野副社長との間で開催していた「出口から見た気づき」の会議で指摘していた。

しかし、当該会議で指摘された問題点は審査部内でも共有されておらず、また、岡野副社長以外の経営層にも届いておらず、収益不動産ローンの融資基準や審査体制の検証を促すきっかけとして十分に活用されなかった。

事後的に見れば、当該会議で指摘された問題点が審査部内や営業企画部内で真摯に検討され、また経営会議や取締役会でも取り上げられるなどしていれば、スルガ銀行の審査体制が早期の段階で改善されていた可能性がある。

　ヽ／　収益不動産ローンにおいて、レントロールの疑義、空室リスクの重大化、満室想定

　　　賃貸収人の70‰を返済原資とみなすことの危険性、担保評価額の実勢価格との乖離傾向、家賃保証への過度な依存による不適切な投資判断等の問題が見受けられるほか、収益不動産ローンの延滞案件のほぼ全てで自己資金確認資料が架空・偽造であったこと。

　ヽ／　2016年４月18日の「出口から見た気づき」の会議資料では、シェアハウス案件の動向を今後調査する予定である旨の記載がある。この記載は、当時、横浜東口支店で所属長が変わった直後にシェアハウスローンの融資実行額が急激に伸び始めており、それが融資管理部にとって異常値として不審に映ったことによるものであった。

　ヽ／　収益不動産ローンのリスクとして、①返済原資（年間所得と賃貸収人）の変動リスク、②収益還元法による担保評価額が実勢価格と乖離しがちであること、③適切な判断能力を欠いた顧客による収益不動産投資が見受けられること、①不良チャネルによる不適切勧誘や不正行為の可能性があること、⑤家賃保証・サブリースの過信などがあること。

ｙ　シェアハウスローンには次のような重大なリスクが存在したにもかかわらず、スルガ銀行ではその取扱いが開始された当初、既存のアパートローン事務取扱要領が適用され、その後、資産形成ローン事務取扱要領が適用されることとなり、独自の新商品としての審査が行われなかった。審査担当者のなかには、シェアハウスローンの取扱いが開始された当初の頃から、そのビジネスモデルの合理性を疑っていた者が複数いたようであり、そうであればなおさら、シェアハウスローンを独自の商品とみなして新商品の検証を実施すべきであったといえる。

　ヽ／　返済原資の変動リスク

　　　シェアハウスローンでは、「年間所得の40％十満室想定賃貸収人の70％」をもって返済原資とみなし、その水準までの年間返済額を許容する融資基準が適用されていた。　しかし、30～35年等の長期間にわたって、現在の年間所得が維持されることは現実的でない。また、満室想定賃貸収人の70％についても、満室想定賃貸収人から　　30‰を減じることで、空室リスク、家賃下落リスク、修繕費等の負担、固定資産税等の負担を見ていることになるが、満室想定賃貸収人のわずか30‰でこれらのリスクや費用負担を全て考慮しきれているのか懸念が残る。

　　　実際にも、直近の状況で、物件完成済みかつ人居状況の確認が完了した物件の約半数において、シェアハウスの人居率が50％以下にとどまっているなど、満室想定賃貸収人に対する70‰の掛け目が空室リスクを考慮するものとしては不十分であったことが事後的に明らかとなっている。

　ヽ／　収益還元法による担保評価額と実勢処分価格との乖離

シェアハウスローンでは収益還元法による担保評価額の100％までの融資が許容されていた。特にシェアハウスについては、建物が特殊な構造であるため、市場の二－ズに合わずシェアハウスのビジネスモデルそのものが崩壊した際には、担保実行時の処分価値も大幅に下落することが見込まれ、収益還元法での担保評価額が担保実行時の処分価値の実勢から乖離することが懸念される。

　　　実際にも、シェアハウスローンの一部127ｲ牛を抽出して検証した結果によれば、収益還元法による評価額が積算法に比して平均1.7倍高くなっており、シェアハウスローンでは担保実行時に回収ロスが拡大する可能性が懸念される。

　ヽ／　サブリースによるリスクの増幅

　　　サブリースが設定されるとしても、期間が５年や10年の有期であるなど、35年に及ぶ長期間の返済期間をもともとカバーしていない。 30年などの長期間にわたるサブリースが設定されることもあるが、シェアハウスのビジネスモデルが崩壊すれば、サブリース会社の財務健全性も同時に毀損され、サブリースによる家賃保証が得られない。このような懸念があるにもかかわらず、サブリースによる家賃保証が喧伝され、投資者の投資判断を歪め、返済能力を超えた融資申込みを誘発するおそれがある。特定のサブリース会社への集中によって、ポートフオリオの分散が図られなくなるという問題もある。

　　　実際にも、シェアハウス業者が自転車操業を続けた後に破綻しており、サブリース会社の財務健全性を慎重に検証すべきであったことが事後的に明らかとなっている。

　　（続く）

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＜民事調停＞スルガ銀行　第三者委員会　（2）個別の不正行為等1－①直接的

「元本一部カット・金利減免」には事業再生計画書等の資料作成が必要です

＊調停委員＋裁判官で行う民事調停

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＜不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係＞の解明

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□ 建築請負契約書契約締結時
□土地売買契約書
□サブリース契約書
□Line,メール等具体的エビデンスの収集（スルガ銀行・チャネラー）
□登記簿謄本
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□スルガ銀行第三者委員会報告書（※1）の精査
□スルガ銀行に必要書類を開示請求（出金伝票や通帳コピー等の与信資料の開示）

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誇大広告等の禁止、広告開始時期の制限
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契約締結などの時期の制限
契約内容を記載した書面の交付
手付金等の保全
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スルガ銀行株式会社　第三者委員会　　2018年９月７日

（2）個別の不正行為等1－①直接的な偽装行為

ｙ　債務者関係資料の偽装

　ｙ　スルガ銀行では、シェアハウスローンを含む収益不動産ローンにおいて、10％の自己

　　　資金を投資家に要求する運用となっていたため、10％の自己資金を用意できない投資

　　　家や当該投資家に不動産を販売したい業者が、10％の自己資金があるように偽装する

　　　工作が行われた。また、不動産購人後も一定程度の財務力を有していることが審査

　　　に当たって重要視されることを踏まえて、不動産購人後も相応の金融資産を有して

　　　いるように見せるための自己資金の偽装も同時に行われた。

　ヽ／　収人関係資料を偽装して返済原資を多く見せ、本来の限度額を超えた融資を可能と

　　　するための偽装も行われていた。

　ヽ／　上記以外の債務者関係資料に関する偽装として、団体信用生命保険の加人

　　　　申込みにおける診断書の偽装等が認められた。

ｙ　物件関係資料の偽装

　ヽ／　返済原資となる賃料収人を多く見せて融資限度額や担保評価額をつり上げるため、

　　　中古マンション等について、レントロールやサブリース契約を偽装する行為が行わ

　　　れていた。また新築の収益不動産についても、同様の理由で、現実的な家賃設定額

　　　の見込みを超えた家賃を設定することが行われた。

　ヽ／　レントロールは物件から得られる収人のみであるが、これ以外に、稟議申請に当た

　　　って必要となる物件購人後の事業計画についても偽装が行われた。

　ｙ　レントロールの偽装工作を確実にするために、虚偽の賃貸借契約を作成する行為や、

　　　ウェブ上に掲載されている空室についての賃借人募集の情報を、業者に命じて取り

　　　下げさせる行為も発見された。

　ヽ／　行員の中には、行内の物件の調査者が現地に向かう前に、業者に対して調査者が現

　　　地に向かうタイミングを教えることも行われた。これにより、調査が行われる物件

　　　について、業者が（空室が少なく見えるように）力－テンを引くこと等の偽装工作

　　　を行うことが可能となっていた。

　ヽ／　このほか、物件関係資料に関する偽装として、建物の検査済証や確認済証の偽装が

　　　疑われる案件も認められた。

売買関連資料の偽装

　ヽ／　スルガ銀行では、事実上、売買価格の90％が融資限度額とされていたため、このル

　　　ールを潜脱するために、スルガ銀行に提示される売買価格の約90％が実際の売買価

　　　格となるようにして、虚偽の価格を記載した売買契約書が提出されていた。同じよ

　　　うなやり方として、売買契約を高い価格で締結しておいて、後に減額の覚書を作成

　　　するというやり方も存在する。

　ヽ／　自己資金がない者について、通帳の代わりに、手付金等の領収証を偽装することも

　　　行われていた。

ｙ　書類の偽装の蔓延

　ヽ／　当委員会が行ったフォレンジック調査及びインタビューにより、多くの行員が偽装

　　　に関与していることが認められた。

　ｙ　フォレンジック調査の結果として検出された偽装が疑われる件数（資料の数）は、

　　　2014年以降で795件であった。

　ヽ／　当委員会によるアンケートとは別にスルガ銀行が行ったアンケートでも、多くの行

　　　員が偽装行為について、自ら偽装したか、偽装を黙認したか、又は偽装の疑いを持

　　　ちながら融資を実行したと回答した。

　ヽ／　取扱案件が多かった業者とのやり取引こ着目して行ったフォレンジック調査におい

　　　ても、当委員会が調査した限りで偽装が疑われるやり取りが含まれる電子メールが

　　　数多く検出された。

　ｙ　以上から、正確な偽装行為の件数を数えるのは不可能であるものの、書類の偽装が

　　　収益不動産ローンの全般に蔓延していた事実が認められる。

ｙ　行員の偽装への関与

　ヽ／　当委員会が行ったフォレンジック調査、当委員会による行員アンケート、スルガ銀

　　　行のコンプライアンス部によるヒアリング及び当委員会によるインタビューにおい

　　　て、パーソナル・バンクにおいては、偽装を黙認した融資業務を行うことに多くの

　　　営業職員が関与し、かつ、一部では営業職員自らが偽装に積極的に関与していたも

　　　のと認められる。

　ｙ　所属長（支店長）レベルでも、一部の偽装行為については、そもそも所属長が直接

　　　関与していたことが認められる。また、それ以外の者も、偽装を事実上黙認してい

　　　たか、又は偽装の存在を知りながらも自らが現認せずに済むようにしていた（見た

　　　くないものを見ないようにしていた）かのいずれかであったと認められる。

　ｙ　パーソナル・バンク所属の執行役員においても、1二名については偽装行為に直接関与

　　　していた事実が認められた。またそれ以外の執行役員についても、比較的最近（5年

　　　以内）、所属長のポストを総験しており、上記の所属長と同様、偽装を事実上黙認し

　　　ていたか、又は偽装の存在を知りながらも自らが現認せずに済むようにしていたか

　　　のいずれかであったと認められる。

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