札幌1日目。昨日は青森の酸ヶ湯温泉
からの帰り道に仙台に立ち寄り、
伊達政宗が祀られている瑞鳳殿を
観てからの寿司を食し、
新幹線グランクラスで帰京しました。
瑞鳳殿をはじめ、仙台はこの時期、
いつも以上に非常に緑が多く
マイナスイオンが出まくっている
ので大好きです。
本日からしばらく、
札幌に出張して来ます。
さて、、
■増山の起業日記 その64
※今回はお休み
次回はFACEBOOKで読まれる文章とは？をお伝えします。
■不動産投資コラム その23
今、このコラムでは、不動産投資本の
３つの功罪の一つ目、積算至上主義罪、
についてお伝えしています。
積算、とは不動産鑑定の３つの手法の
一つ、原価積算法のことを言います。
では一般の人にはあまり馴染みがない
不動産鑑定の依頼とはどのように
行うか？
自然体で
「この土地、いくらなのか鑑定
してください」とは依頼しない、
ではどのように依頼するか？
言うところからの続きです。
答え。ズバリ
「この土地を◯千万で鑑定してください」
と依頼します。
つまり、答えありき、の鑑定をする
作業をお願いするのです。
答えが確からしい、と言う理屈構築と
ハンコを押すのが不動産鑑定士の
仕事です。
ところで少し脱線しますが、
不動産鑑定士の資格を取るのは
超たいへんですが、一級建築士に
負けず劣らず、これまたかなり
食えない資格の代表選手と言う事も
あまり知られていません。
仕事の発生がかなり偏った人から
しか出ない、国の機関からとか
地方自治体からとかの発注が
ほとんどです。
つまりお役人とうまく付き合える
コミュニケーション力があるか
どうかが、死活問題なのです。
俺は不動産鑑定士だぞ！
エライセンセなんだぞー、と言う
人には仕事は行きません。
依頼人の望む鑑定を上手に引き
受ける鑑定士に仕事が集中します。
私が発注する側に居たので
この辺りはよーくわかります。
話を元に戻しますね。
不動産鑑定の理屈構築とは
いったい何か？
３つの鑑定手法の原価積算法、
取引事例比較法、収益還元法を
ミックスして地域性だとか経済情勢
だとかを理由にして、
「原価積算法3割、取引事例比較法2割、
収益還元法5割を採用し故に◯千万円である」
と言う理屈構築をするのです。
その入口が「ズバリこの土地を◯千万で
鑑定してください」と依頼するのです。
おそらく、ですが、日本国からも
そのような依頼をしているのです。
つまり、日本の土地の価格は、
作られているのです。雰囲気や景気で
「地価が上がった下がった」となっては
いないのです。
だって地価の上げ下げが徴税のベースに
なるのですから。つまり原価積算法の
積算も作られた価格なのです。
それをあまりに意識し過ぎるのは
全く持って、センスがなさ過ぎで、
人の意見にブレ過ぎな証なのです。
では二つ目の功罪。
ストレス過多罪について、次回から
お伝えします。この罪も深いです。
このお陰で弱気な技術職
サラリーマンが不動産投資に
突入出来ないでいるケースを私は
山ほど見てきました。
どういうことか、、
次回に続きます。
世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大
サイトURL：死ぬか生きるか？の境目に居ました
