増山です。
四年ぶりにタイに来ました。
超絶苦しかった花粉から
解放されるのが、
何より嬉しいです。
バンコクのスワンナプーム空港経由で
サムイ島に行きます。
トランジットに4時間みてましたが、
サムイ島行きの国内線
バンコクエアウェイズのカウンターで、
2時間早い便に変更してくれました。
サムイ島ではフルムーンパーティ、
バンコクではソンクランを
楽しんで来ますが、主な目的は
不動産投資家のツアーのため、
不動産投資の情報収集になります。
さて、、、
大阪での不動産投資は
3月4月とスタッフを雇い、
難波に事務所を新設しました。
いよいよ本格稼働。
環境は整いました。
もう言い訳は出来ません。
退路を絶って必死に頑張ります。
そのためタイでも必死に
情報収集に励んで来ます。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：もう言い訳は出来ません
増山です。
昨日今日と大阪と東京を
往復しています。
大阪では物件を買うときに、
売主に敷金を渡す(返す？)
と言う商習慣があります。
■ん？敷金はもらうもんだろ？
あなたはそう思いませんでしたか？
大阪では物件購入時に買主が
敷金分の現金を用意するのです。
しかも500万円とか高額にのぼることが普通にあるので要注意です。
■どういうこと？
東京の感覚では
売主から敷金は受け取るもの、
からするとナンダか変な感じです。
ですがよくよく考えると
「先に出すか後で出すかの違い」
と理解出来ます。
つまり、敷金とは、
滞納や原状回復工事費が高額になった
際に支払うのが大変になること
を想定した「預かり金」
つまりプールしているマサカに
備えたお金。
東京では新築時の最初のオーナーが、
敷金を入居者から預かり、
まるまる次のオーナーに引き継いでいく。
ちなみに礼金を入居者から入居時に受取ります。
大阪では敷金(保証金と言う場合も多い)
として新築時に最初のオーナーが
入居者から預かり、
滞納分や原状回復工事費を敷金から
差し引く(いわゆる敷引き)。
敷引き分は次のオーナーが積み増し、
次のオーナーは再スタートする。
例えば最初のオーナーが保証金を
1000万円預かりオーナーである間、
滞納や原状回復工事費の想定400万円を
受取り(東京の礼金に相当)そして売却。
残り600万円は次のオーナーに引き継ぎ、
敷引き分(400万円)を追加の敷金として積む。
(物件価格に含んでしまう場合もよくあるとか)
ざっくり言うとこのようなシステムなんだそうです。
■高額請求注意！
売却時に戻ってくる(次のオーナーが支払う)
とは言え、400万円とか500万円は
一時的な出費としてはかなり
高額な出費です。
諸費用が東京より数%アップするので、
資金繰りに要注意です。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：※高額注意！東京と大阪は真逆な商習慣とは？
増山です。
横手に来てます。
友人に会いに行ったのですが友人が、
動物病院の大家さんをやってることが
わかりました。
かつては、お風呂屋さん専門の大家さん、
医者専門の大家さん、工場専門の大家さん、
軍事基地専門の大家さんなど、
住宅でない大家さんも世の中たくさんいるのです。
さて、先日のメルマガで火災保険の記事を書いたら、
「火災保険が利回り商品とはしらなかった！」
と言う反応が数名から寄せられたので、
もう少し、そちらを補足したいと思います。
まず利回り有りき、ではなく、
結果として利回り的な商品になっている、
と言うのが正確な表現です。
ですが、かなりの確率で支払い保険料より、
受けいれ保険金の方が上回ることが多いのが、
私や私の周りの投資家の実際です。
つまり、ケチケチな保険料やオプションの
設定ではなく、大胆にいったん出す方が
リターンが大きいものだ、と言う
考えをすべきだ、と言うことです。
そしてその際は、代理店選びを
しっかりと行うことです。
提案力に優れ、対応がスピーディな
代理店選びをすることです。
火災保険について、もっと詳しく
聞きたいなどの反応があれば、
引き続き、書きたいと思います。
質問がある方は、このメールに
その旨、返信ください。
出来る限りお答えします。
なお、メールや質問を上から目線で
なされる方についてはお答えは
いたしません。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：軍事基地専門の大家さんがいました
増山です。
最近の不動産投資のトレンド。
現場に行かないSNSを使った空室対策。
損しない火災保険加入と支払い。
今でも積極的に貸し出す銀行。
今でも客付けが強い管理会社。
これらを特に最近は実践し
追求しています。
私の元にどんどんと
情報やノウハウが集結しています。
明日以降、メルマガで、
ドンドン出して行きますので、
楽しみにしていてください。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：最新の不動産投資のトレンドを発表します
不動産投資建築士の増山です。
安比高原スキー場にいます。
仕事は職場の机でやるもんだ。
あなたはそう思っていませんか？
私はスキー場のリフトの上、
レストランの食事中、
バス移動の最中。
そんな時にスマホで仕事します。
SNS、電話を使って取引先や
スタッフと意思疎通をし
動いていただきます。
私は頭で考える。
そんなやり方が出来るからです。
職場でウンウン唸るより
自然の中でカラダを動かす。
そして自由に発想し
その考えを取引先やスタッフに
すぐに伝える。
その方がブレークスルーに富んだ
発想が出来る。
そう考えています。本日も
スキー場からブレークスルーを
連発する仕事をしつつ、
時々、ゲレンデを滑走してきます。
※追伸、
運動、睡眠、栄養も
スキー場なら全て補給出来るのも
素晴らしい仕事場たる所以です。
ではまた明日
一級建築士 増山大
引用元：仕事はスキー場でやるべき理由
不動産投資の増山です。
新幹線5時間🚄の旅がスタート 笑
これから岩手に行って来ます。
さて、、、
大阪市内を初めて自家用車で移動。
した道はところどころ
激しく渋滞していました。
ナビによるとミナミとキタ間で、
した道で33分、高速道路で15分と
表示されています。
高速道路に乗ってる時間は5分。
たった5分に510円も掛かります。
「 どうしようかな、
した道で節約しようかな。」
そんなサラリーマンマインドが頭を
もたげる瞬間です。
いや待てよ、
時間が18分も短縮出来るよな。
イライラも減るよな。
うん、高速道路チョイスだ。
キタまではスイスイ行けました。
お金基準でなく時間基準に。
その方が幸せ度が高いです。
※追伸、
不動産投資家ならば尚更
お金基準から時間基準に
考えを改めましょう。
なぜならば、、、
その答えはコメント欄で。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：あなたはお金基準？時間基準？
増山です。
もしもあなたが大家さんならば
まさか、
「火災保険料は出来るだけ安く」
とケチ臭いことを
考えていませんか？
火災保険は立派な投資です。
利回り20%を超えることが
よくよくある投資です。
だから安さ、ではなく、
利回り重視で商品を選ぶべきです。
経費ではなく
投資ですから
安さ基準でなく利回り基準。
投資家なら常識ですよね。
どう言うことか？
詳しく知りたい方は
私に個別にメッセください。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：火災保険は利回り商品
増山です。
昨日は六甲山→有馬温泉→大阪城、
と大阪お上りさんをやりました。
大阪城ではたくさんの
西日本の有名投資家と花見をしつつ
最近の不動産投資について
意見交換しました。
融資が引き締まる、とか、
利回りが低下している、とか。
後ろ向きな話題が一切、
出なかったのサスガ、
皆さんイケてる投資家ですね。
さて、、、
最近の超トレンドな空室対策が
ノウハウ化しつつ、あります。
あるSNSを使っての空室対策。
現地に行かず、
ほぼ電話も使わず、
SNSのみで空室を埋める。
12月からある増山塾生と一緒に
仮説→実践→検証→改善、、、
を繰り返して来ています。
とりわけ彼のがんばりによって
12月、1月、2月、3月、4月
と連続して成果を出しています。
やり方にはキモがあり、その
再現性が確認されつつあります。
ノウハウをまとめて近いうちに、
情報提供していきたいな、
と考えていますので、
楽しみにしててください。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：SNSのみ使う空室対策をノウハウ化しました
※新年度の構想を練りに六甲山にリラックスしに来ています。
増山です。
この3か月間、試行錯誤しながら
「外様の私でも地元銀行から
融資を受けられる。」
それが実際にわかりました。
理屈のみならず。
試行錯誤の末、
肌感覚でわかった。
それは、、、
「 ４月から銀行融資が
ユルくなる 」
そう、借りやすくなります。
融資は厳しくなる、
と最近、投資家が口を揃えるのは
他を牽制し合っているのです。
何の根拠もないのです。
または偏った煽りです。
私がユルくなると言うには
ちゃんと理由と根拠があります。
「４月から新年度。だから
スタートダッシュで融資します」
なんだそうです。
昨日、あるやり手銀行マンより
そんな言葉を聞いたからです。
彼がそう言う理由を
あなたは知りたくないですか？
知りたいですよね。
それを、、、
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■ こちらで話します
■http://masuyamadai.com/170423_01/
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ということで私は今年は、
どんどん買っていきます。
この3ヶ月で準備は整いました。
難波に事務所も借りました。
人材も3名準備しました。
東京の人が大阪や他地区で
地元銀行を使って拡大していく。
そんなライブな話も
こちらでします。
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■ 外様が地元銀行に食い込んで買う方法
■http://masuyamadai.com/170423_01/
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引用元：４月から融資はユルくなる
建築士の増山です。
今日で3月が終わります。
一年の1/4が終わります。
あなたは覚えているでしょうか？
今年のお正月に立てた
ご自身の目標を。
そしてそれを日々意識して
過ごしているでしょうか？
私はそのことしか考えていない。
そのくらい強く意識して
日々を過ごしています。
ちなみに私の2017目標を
リマインドします。
上半期 子作り
下半期 大阪不動産投資の成功
でした。いずれも様々な
大きく立ちはだかる課題を前に
奮闘努力しているところです。
課題をひとつひとつ
乗り越えている感じです。
牛歩のごとく、重戦車のごとく、
確実に、低重心で、
進めている感じです。
そして必ず結果を出す。
そんなマインドセットで、
粛々と進めています。
そして、やること少なく丁寧に。
このやり方でこの5年くらいは
ほぼ全て目標達成しています。
その年度では50〜80%。
翌年、翌々年で100%。
そのようにコツコツと
達成して来ています。
今年も残り3/4で50〜80%を。
翌年、翌々年で100%を。
達成します。
がんばります。
ではまた明日。
不動産投資専門の一級建築士
増山大
引用元：目標達成する秘訣とは？
