増山です。
今日もこのページを開いてくれたあなたに感謝します。
■ 札幌続報
塾生（北の大地）さんから
ライブな情報提供があった。
直近の広告費について
新たな気づきがあった。
どんな？
■ ライブな札幌情報
塾生の「北の大地」です。
札幌の賃貸事情です。
札幌は不景気継続中です。
日本人より中国人のほうが目立ってきました。
広告費３カ月の要求はだいぶ減ってきました。
でも、なくなったわけではないです。
大手のJ不動産
でも私の場合２カ月でOKしてくれました。
直近は広告費１カ月でOKした。
普通に奇麗なら安ければ良いという人が多いみたいです。
インターネット無料とかCATVとか、
特別な設備はつけていないですが、
近隣の相場より１０００円安くするだけで満室中です。
やり方次第。
あと、札幌での投資仲間を作るとよいと思います。
「北の大地」
↑
「北の大地」さん、
ありがとう！
少し上向きな感じ。
というか、甘えた業者が淘汰されつつあるんだね、
きっと。
増山です。
今日もこのページに来てくれたあなたに感謝します。
■ 札幌賃貸事情について教えてください。
最近、またまた札幌の物件がよく出てくるようになった。
そんな矢先、塾生さん数名から
「札幌賃貸事情について教えてください。」
との質問があったのでそれにこたえたい。
■ アンダーグランドのセミナー
昨年夏、僕の属する業界人のコミュニティで
札幌で不動産業を営む●●社長による
「札幌投資物件の近況セミナー」
があった。
■ けっこう、濃いです。
その中で特に印象深かったトピックを
まとめてみたので
あなたにシェアしよう。
けっこう、濃いです。
■ 札幌投資４８の事情
BY 札幌で不動産業を営む●●社長
１ 家賃の下落が止まらない状況。
２ 分譲マンションの価格下落も激しい。
３ ３ＬＤＫ（90平米）で家賃10万円を切っているものが多く出てきた。
４ 札幌は給与所得が極めて低い。転勤組と比べると収入は半分以下。
５ 実際に月給16万円（固定給）の仕事でも求人応募が殺到する。
６ リーマンショックで職を失った人も来た。
７ 年収300万円以下が普通。
８ 勝つ物件、負ける物件がはっきりしてきた。
９ 自分のところでは管理物件の入居について頑張っていて、
昨年まで94％の入居率が有ったが、今年に入り89％まで下落。
１０ 法人契約の入居が大幅に減った。
１１ 景気が悪化しましたか？と聞かれることが多いが、
札幌は“悪化“していません。
だいたい”良いとき“がないので悪化しようがない。
関東などに比べて、景気の波はだいたい1年遅れ。
今、関東が不景気なら、札幌はこれから。
１２ 札幌の物件の6割は道外の人がオーナー。
１３ オーナーから業者への３大クレームは、
決まらない
提案力が無い
レスポンスが悪い
１４ 業者は客付けの際、遠方のオーナーとコミュニケーションが
とれないケースが多く困っている。
１５ 空室オーナーに「頑張ってくれ！」
と言われたら、「はい、頑張ります。」
としか言えない。
１６ 本質的に空室になる物件には空室になる理由がある。
それをきちんと把握してくれて埋めるアイデアや提案を
受け入れて頂けると空室は埋まります。
１７ 家賃を1万円台に下げても入らない物件も。
１８ 札幌の人間は、住まいに関しては贅沢。
安くて広い部屋を求めるから。
１９ 供給過剰ですから、それでも物件は見つかる。
２０ 中古物件の質が悪いから、新築物件がいまだに売れる。
２２ 傾向としてはファミリーの方が強い。
２３ 基本的に営業マンは、埋まる物件が好き。
２４ 札幌は、常●●●ム というモンスター会社が
道内のシエアを大きく取っているが、悪い習慣として、
「広告料」というものがあり、3ヶ月は普通に取られる。
２５ この会社は大きすぎて内部の連絡がうまく取れていない。
派閥のようなものがあり、内部で足の引っ張り合いも起きている。
２６ 特に管理と賃貸の仲が悪いので注意。
ミ●ミニなどの全国チェーンは大変苦戦していると思う。
ネームバリューに踊らされないように。
２７ 広告料を取らない優良な業者もいます。
良い業者に客付けを依頼してください。
２８ 客付けの強い駅
札幌、バスセンター駅、円山、西18丁目、11丁目、西28丁目（中央区近辺はＯＫ）
２９ 意外に沿線の終点駅が人気があったりする。麻布駅、福住、新札幌
３０ 東京の人は業者の値付けを信じて失敗している。
３１ Ｓ●ＢＣがフルローンをやった時に多くの人が良く調べないで
購入し、デフォルトしている。
３２ 物件には、
建てる人
売る人
管理する人
がいる。この中で、売る人の意見で踊らされないで、
管理する人
に良く話を聞くことです。
買う人と、管理する人は、利害が一致するので
本当の話ができるケースが多い。
３３ 売買で信用できる人は賃貸に詳しい人。
３４ 業者は客付け力が最も大切。客付け業者のことがわか
らないと大家さんは辛いと思う。
３５ 空室が続いた時は、リフォームしたってダメなものはダメ。
３６ 良い間取りはすぐに客付けできます。家賃を上げても入る。
３７ 事例１）◎すすきのの空室マンション
⇒ 水商売可とした。外国人、水商売は狙い目。
外国人は家賃の支払いはきちんとしている。
水商売の場合は入居者を選ぶ。
入居審査のコツは、稼げるホステスを見分ける事。
給与証明を取るとわかる。
話していて聞き上手な人は稼げるホステス。
マンスリーで貸せば利回りはもっと良くなる
３８ 事例２）◎リフォームとして
床を白系にして
キッチンを広く入れ替え（仕切りを取る）
サッシを３ｍｍガラスからペアガラスにした
ウソのような話だがキティちゃんの壁紙にしたらすぐに埋まった。（笑）
３９ 良い業者は必ずいます。とにかく訪問すべし。
４０ 遠隔のオーナーが業者さんに対して出来る事は
現状把握を自分でしてください。
ヤル気のある営業マンが本当に言いたい事を言えるよう
にしてください。
４１ 個人的な営業マンへのキックバックはアリ。
人間関係だけで決めようと思う営業マンはまずいない。
やはり、良い客付け業者に尽きます。
４２ そんな札幌ですが、ダメと決め付けないで下さい。
札幌の市況は今後も良くはならない。
４３ とっても美味しい物件も現実にあります。
利回りだけが全てではないと思いますが、
20％、30％で満室運営物件もあります。
４４ 例えば、トマリと言う場所。
東電原発があり、4000人ほどの人が働いているが供給が300戸しかない。
遠隔通勤を強いられている。
北電と打合せが必要ですが、建てれば埋まります。
４５ 名寄には自衛隊があり、ここも住宅が極端に不足している。
新築物件で20％を超える利回りが実現しています。
４６ 札幌は広告料という悪しき習慣がある。
だからこそ安く買ってください。
指値は思い切ってしてみると良いです。
9000万円の物件を5000万円で買った人がいる。25％超です。
本人も驚いていた。いうのはタダ。言ってみるものです。
中古物件では思いがけず通ってしまう事がままあります。
４７ 除雪について
除雪はシルバーの人や生活保護など低所得者を活用すると良いです。
8000円の日給で喜んでやってくれます。
ロードヒーティングはもったいない。人の方が安い。
４８ 融資について
道内に融資の出る銀行は東京の方なら、
ス●ガか、●陸銀行の東京支店を当たってみてください。
以上、札幌投資４８の事情でした。
ではまたメールします。
ますやま
今日もこのページに来てくれたあなたに感謝します。
■ 札幌賃貸事情について教えてください。
最近、またまた札幌の物件がよく出てくるようになった。
そんな矢先、塾生さん数名から
「札幌賃貸事情について教えてください。」
との質問があったのでそれにこたえたい。
■ アンダーグランドのセミナー
昨年夏、僕の属する業界人のコミュニティで
札幌で不動産業を営む●●社長による
「札幌投資物件の近況セミナー」
があった。
■ けっこう、濃いです。
その中で特に印象深かったトピックを
まとめてみたので
あなたにシェアしよう。
けっこう、濃いです。
■ 札幌投資４８の事情
BY 札幌で不動産業を営む●●社長
１ 家賃の下落が止まらない状況。
２ 分譲マンションの価格下落も激しい。
３ ３ＬＤＫ（90平米）で家賃10万円を切っているものが多く出てきた。
４ 札幌は給与所得が極めて低い。転勤組と比べると収入は半分以下。
５ 実際に月給16万円（固定給）の仕事でも求人応募が殺到する。
６ リーマンショックで職を失った人も来た。
７ 年収300万円以下が普通。
８ 勝つ物件、負ける物件がはっきりしてきた。
９ 自分のところでは管理物件の入居について頑張っていて、
昨年まで94％の入居率が有ったが、今年に入り89％まで下落。
１０ 法人契約の入居が大幅に減った。
１１ 景気が悪化しましたか？と聞かれることが多いが、
札幌は“悪化“していません。
だいたい”良いとき“がないので悪化しようがない。
関東などに比べて、景気の波はだいたい1年遅れ。
今、関東が不景気なら、札幌はこれから。
１２ 札幌の物件の6割は道外の人がオーナー。
１３ オーナーから業者への３大クレームは、
決まらない
提案力が無い
レスポンスが悪い
１４ 業者は客付けの際、遠方のオーナーとコミュニケーションが
とれないケースが多く困っている。
１５ 空室オーナーに「頑張ってくれ！」
と言われたら、「はい、頑張ります。」
としか言えない。
１６ 本質的に空室になる物件には空室になる理由がある。
それをきちんと把握してくれて埋めるアイデアや提案を
受け入れて頂けると空室は埋まります。
１７ 家賃を1万円台に下げても入らない物件も。
１８ 札幌の人間は、住まいに関しては贅沢。
安くて広い部屋を求めるから。
１９ 供給過剰ですから、それでも物件は見つかる。
２０ 中古物件の質が悪いから、新築物件がいまだに売れる。
２２ 傾向としてはファミリーの方が強い。
２３ 基本的に営業マンは、埋まる物件が好き。
２４ 札幌は、常●●●ム というモンスター会社が
道内のシエアを大きく取っているが、悪い習慣として、
「広告料」というものがあり、3ヶ月は普通に取られる。
２５ この会社は大きすぎて内部の連絡がうまく取れていない。
派閥のようなものがあり、内部で足の引っ張り合いも起きている。
２６ 特に管理と賃貸の仲が悪いので注意。
ミ●ミニなどの全国チェーンは大変苦戦していると思う。
ネームバリューに踊らされないように。
２７ 広告料を取らない優良な業者もいます。
良い業者に客付けを依頼してください。
２８ 客付けの強い駅
札幌、バスセンター駅、円山、西18丁目、11丁目、西28丁目（中央区近辺はＯＫ）
２９ 意外に沿線の終点駅が人気があったりする。麻布駅、福住、新札幌
３０ 東京の人は業者の値付けを信じて失敗している。
３１ Ｓ●ＢＣがフルローンをやった時に多くの人が良く調べないで
購入し、デフォルトしている。
３２ 物件には、
建てる人
売る人
管理する人
がいる。この中で、売る人の意見で踊らされないで、
管理する人
に良く話を聞くことです。
買う人と、管理する人は、利害が一致するので
本当の話ができるケースが多い。
３３ 売買で信用できる人は賃貸に詳しい人。
３４ 業者は客付け力が最も大切。客付け業者のことがわか
らないと大家さんは辛いと思う。
３５ 空室が続いた時は、リフォームしたってダメなものはダメ。
３６ 良い間取りはすぐに客付けできます。家賃を上げても入る。
３７ 事例１）◎すすきのの空室マンション
⇒ 水商売可とした。外国人、水商売は狙い目。
外国人は家賃の支払いはきちんとしている。
水商売の場合は入居者を選ぶ。
入居審査のコツは、稼げるホステスを見分ける事。
給与証明を取るとわかる。
話していて聞き上手な人は稼げるホステス。
マンスリーで貸せば利回りはもっと良くなる
３８ 事例２）◎リフォームとして
床を白系にして
キッチンを広く入れ替え（仕切りを取る）
サッシを３ｍｍガラスからペアガラスにした
ウソのような話だがキティちゃんの壁紙にしたらすぐに埋まった。（笑）
３９ 良い業者は必ずいます。とにかく訪問すべし。
４０ 遠隔のオーナーが業者さんに対して出来る事は
現状把握を自分でしてください。
ヤル気のある営業マンが本当に言いたい事を言えるよう
にしてください。
４１ 個人的な営業マンへのキックバックはアリ。
人間関係だけで決めようと思う営業マンはまずいない。
やはり、良い客付け業者に尽きます。
４２ そんな札幌ですが、ダメと決め付けないで下さい。
札幌の市況は今後も良くはならない。
４３ とっても美味しい物件も現実にあります。
利回りだけが全てではないと思いますが、
20％、30％で満室運営物件もあります。
４４ 例えば、トマリと言う場所。
東電原発があり、4000人ほどの人が働いているが供給が300戸しかない。
遠隔通勤を強いられている。
北電と打合せが必要ですが、建てれば埋まります。
４５ 名寄には自衛隊があり、ここも住宅が極端に不足している。
新築物件で20％を超える利回りが実現しています。
４６ 札幌は広告料という悪しき習慣がある。
だからこそ安く買ってください。
指値は思い切ってしてみると良いです。
9000万円の物件を5000万円で買った人がいる。25％超です。
本人も驚いていた。いうのはタダ。言ってみるものです。
中古物件では思いがけず通ってしまう事がままあります。
４７ 除雪について
除雪はシルバーの人や生活保護など低所得者を活用すると良いです。
8000円の日給で喜んでやってくれます。
ロードヒーティングはもったいない。人の方が安い。
４８ 融資について
道内に融資の出る銀行は東京の方なら、
ス●ガか、●陸銀行の東京支店を当たってみてください。
以上、札幌投資４８の事情でした。
ではまたメールします。
ますやま
物件に掃除にいったら、こんな張り紙が。
いったい何の張り紙？
とある部屋に管理会社さんが訪問した際に
張ってきたもの。
滞●が始まる前に
お知らせ分として掲示したものなのだ。
はたして連絡は来たのだろうか？
それは・・・
続きます。
増山です。
今日は、ビジネスマンにとって為になるセミナーの紹介。
■ 漫画家として・・・
キャリアを積み、作家、
40歳を過ぎてから歌手としてCDデビュー。
TVコメンテーターしてテレビ番組にレギュラー出演。
などなど、様々な分野で活動している「あの女性」
■ だれ？
一見、とても充実した順風満帆な人生を送っていると思えるようだけど、
実は
・父親の暴力が家族を襲う悲劇の家庭で育ち、学校ではよくいじめられていた子供時代
・20年間ただひたすら、休むことなく漫画を描き続け、さぁこれからというときに
現代医療では治すことのできない難病、膠原病を宣告される
・膠原病の症状によって漫画家、作家の生命線とも言える
「手」がどす黒く変色し、激しい痛みとともにだんだんと硬くなっていき
いつペンを握れなくなるか分からない状態
・体調によってはコップすらまともに持てない状態になり、
年老いた両親に介助してもらわなければ、
まともな生活ができず、ほとんど何もできなくなってしまう
といった苦しい状況のもと、
今に至る。
そんな方がスピーカー。
この方は、TV出演もしてるので、
もうお分かりかもしれませんが、
この女性は、
さかもと未明さん
です。
■ さかもとさんは・・・
2006年から日本TV「スッキリ！！」のレギュラーコメンテーターとして活躍。
漫画家、作家、そして40歳を過ぎてから歌手としてCDを発売。
などなどの幅広く好きな仕事を生き生きとこなしている。
■ そんな一見、誰もがうらやむような充実ぶり・・・
ですが、先程、お伝えしたように
非常に辛い経験をお持ちの方。
今もな現在進行形で苦しみを抱えている人でもある。
・想像を絶するほどの苦しみを味わい
・何度も命を絶とうと思いながらも何とか希望をもってどん底から這い上がり
・自分のやりたいことをやる決意をし、それを実現させている
それが、さかもと未明さんです。
■ そんなさかもとさんには・・・
どんなに苦しい状況にあっても、
一度きりの人生を存分に "生きる" ための「働き方」、
やりたいことをやるための「働き方」、
女性の視点からの「働き方」、
について講演をしていただきます。
■ 今、仕事で苦しい状況下にいて行き詰まりを感じている・・・
好きなことを仕事にして生きていきたい
いくつになってもやりたいことを諦めずに実現させたい
など、やりたいことをやって働いていきたいと
思っている方であれば、お勧めの話。
▼いますぐ こちら をクリックして確かめてください。
今日は、ビジネスマンにとって為になるセミナーの紹介。
■ 漫画家として・・・
キャリアを積み、作家、
40歳を過ぎてから歌手としてCDデビュー。
TVコメンテーターしてテレビ番組にレギュラー出演。
などなど、様々な分野で活動している「あの女性」
■ だれ？
一見、とても充実した順風満帆な人生を送っていると思えるようだけど、
実は
・父親の暴力が家族を襲う悲劇の家庭で育ち、学校ではよくいじめられていた子供時代
・20年間ただひたすら、休むことなく漫画を描き続け、さぁこれからというときに
現代医療では治すことのできない難病、膠原病を宣告される
・膠原病の症状によって漫画家、作家の生命線とも言える
「手」がどす黒く変色し、激しい痛みとともにだんだんと硬くなっていき
いつペンを握れなくなるか分からない状態
・体調によってはコップすらまともに持てない状態になり、
年老いた両親に介助してもらわなければ、
まともな生活ができず、ほとんど何もできなくなってしまう
といった苦しい状況のもと、
今に至る。
そんな方がスピーカー。
この方は、TV出演もしてるので、
もうお分かりかもしれませんが、
この女性は、
さかもと未明さん
です。
■ さかもとさんは・・・
2006年から日本TV「スッキリ！！」のレギュラーコメンテーターとして活躍。
漫画家、作家、そして40歳を過ぎてから歌手としてCDを発売。
などなどの幅広く好きな仕事を生き生きとこなしている。
■ そんな一見、誰もがうらやむような充実ぶり・・・
ですが、先程、お伝えしたように
非常に辛い経験をお持ちの方。
今もな現在進行形で苦しみを抱えている人でもある。
・想像を絶するほどの苦しみを味わい
・何度も命を絶とうと思いながらも何とか希望をもってどん底から這い上がり
・自分のやりたいことをやる決意をし、それを実現させている
それが、さかもと未明さんです。
■ そんなさかもとさんには・・・
どんなに苦しい状況にあっても、
一度きりの人生を存分に "生きる" ための「働き方」、
やりたいことをやるための「働き方」、
女性の視点からの「働き方」、
について講演をしていただきます。
■ 今、仕事で苦しい状況下にいて行き詰まりを感じている・・・
好きなことを仕事にして生きていきたい
いくつになってもやりたいことを諦めずに実現させたい
など、やりたいことをやって働いていきたいと
思っている方であれば、お勧めの話。
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↑ ＮＥＷ ＰＣ キーボード、マウスがワイヤレス。見ないけど地デジ付。
４年の技術進歩を実感。
ブラウザは ＦＩＲＥ ＦＯＸ が、
メールは Ｇmailが、
オススメ。
ＦＩＲＥ ＦＯＸは、閉じたとき、環境が保存されている。
ＩＥ より高速。
それに比べ、建築・不動産の技術進歩は
無い に等しい。
何か、複雑な気持ち 笑
>>もっと見る
増山です。
今日の夕方、秋のジョイントセミナーの打ち合わせをします。
「１１月１４日 増山セミナー」と、
いますぐスケジュール帳に書いてください。
■ある塾生さんからの相談事（良い事例）
※ 個人のことになるので差し支えない範囲で書きますね。
こんな相談を受けました。
１ 買付けにいくらと書いたらよいか？
２ 銀行へはどうやってアプローチするか？
３ 自己資金はできるだけ使ったほうが良いか？
それとも出来るだけ借りたほうが良いか？
■ 相談背景
・１棟目である
・ほぼ土地値で買える物件を見つけた
・あまり大きな額ではない
・利回りはソコソコ
・自宅からほどちかい立地
・築古である
・駅徒歩１０分強
■堂々巡り
これについて自問自答されていて、
きっとご自身の中で堂々巡りになった末、
お電話いただいたんだと思います。
■僕のアドバイス
１ 額は大きくないができるだけ借りたほうが良い。
銀行交渉の経験値をあげるため。
２ 銀行へは説明ペーパーを１～２枚書いて作戦を立てていくべき。
３ 利回りよりＣＦ
４ とにかく思い切った行動をすると経験値があがる
■それでよいです
僕の役目はこんな「堂々巡り」のときに
あなたの気持ちや感情や頭の整理を
するお手伝い、なんです。
こういった相談、大歓迎です。
■ あなたからのご連絡を
お待ちしています。
私の携帯電話
●●●●●●●●●●●● ← 塾生に改めて伝えました
増山塾アドバンス
今日の夕方、秋のジョイントセミナーの打ち合わせをします。
「１１月１４日 増山セミナー」と、
いますぐスケジュール帳に書いてください。
■ある塾生さんからの相談事（良い事例）
※ 個人のことになるので差し支えない範囲で書きますね。
こんな相談を受けました。
１ 買付けにいくらと書いたらよいか？
２ 銀行へはどうやってアプローチするか？
３ 自己資金はできるだけ使ったほうが良いか？
それとも出来るだけ借りたほうが良いか？
■ 相談背景
・１棟目である
・ほぼ土地値で買える物件を見つけた
・あまり大きな額ではない
・利回りはソコソコ
・自宅からほどちかい立地
・築古である
・駅徒歩１０分強
■堂々巡り
これについて自問自答されていて、
きっとご自身の中で堂々巡りになった末、
お電話いただいたんだと思います。
■僕のアドバイス
１ 額は大きくないができるだけ借りたほうが良い。
銀行交渉の経験値をあげるため。
２ 銀行へは説明ペーパーを１～２枚書いて作戦を立てていくべき。
３ 利回りよりＣＦ
４ とにかく思い切った行動をすると経験値があがる
■それでよいです
僕の役目はこんな「堂々巡り」のときに
あなたの気持ちや感情や頭の整理を
するお手伝い、なんです。
こういった相談、大歓迎です。
■ あなたからのご連絡を
お待ちしています。
私の携帯電話
●●●●●●●●●●●● ← 塾生に改めて伝えました
増山塾アドバンス
あまりの暑さにフローリングに直に布団を敷いて寝たら、熟睡できました。
8/18 9:19
ジョギングパンツを水着（スパッツタイプ）に替えたら、動きやすく、洗濯が楽になった。
8/18 9:19
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