不動産を購入するとき
あなたはどんな基準で判断してる？
横田@増山大です。
最近、購入検討した収益物件を通じて
改めて判断基準を見直してみたので
シェアします。
◾️物件スペック
某県某市(当社既存物件がある県庁所在地)
利回り12%弱
RC築27年 内装設備良し
広めの単身向け
売出し価格 1億程度
久々見るまあまあ高スペック。
気持ち高ぶり検討を進めた。
収支計算？
OK
建物維持？
OK
→大規模修繕が数年前に完了。
工事仕様も明らかだ。
駐車場？
OK
戸数分あり
おー、いいね。
で銀行さんに打診。
ただ仲介さんからは、
「銀行さんからは2〜3割手出し必要
と言われるかも」
が気になっていた。
理由は
「土地所有権が少しややこしいから」
銀行打診してほどなく
・自己資金1割、金利2%代
との仮審査も通過。
(手出し1500くらいがチトツライ)
あらあら。
⚫︎⚫︎信金さん、行けるんかい。
と、ガチに賃貸需要リサーチ開始。
一番気になっていたので
某市在住の友人やら
不動産会社複数にヘルプして
ガチ現地リサーチ。
色々リアル現地情報が明らかに。
う〜む、、、
かなりの需要苦戦エリア、、、
だ。
そう言えば机上リサーチで
・コンビニ徒歩20分(！)
・スーパー徒歩25分
・郵便局まで徒歩12分
・某大学まで徒歩30分
・ドラッグストア徒歩22分
はわかっていた。
現空室が30%程度
賃料が3万。
そーか。
需要がガチネック。
で、安めだったのだ。
転進を判断。
需要ネックは過去に
何棟も買って来ている。
ではなぜ、今回は転進？
木造だったのだ。
過去の需要ネック購入物件は全て。
ではなぜ、RCは転進？
需要以外は全部◎のRCだからだ。
とりわけ内装設備も◎。
なのに埋まっていない。
これは、改善のしようがない
と言うか改善され尽くしてめ
埋まっていかない。
で、改めて収益不動産購入の決め手は
・賃貸需要あるエリア
か
・需要ないエリアなら土地建物に改善余地がある物件
どちらか？
と言うような基準だ。
今回のはどちらにも該当しない。
それが判明した時点で撤退を決めた。
一級建築士 横田啓@増山大
