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空室が埋まっていかないな、、
シクり物件つかんだかな、、、
と後悔している不動産投資家のあなたへ
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空手を10年ブリに再開した
一級建築士の横田@増山大です。
私も慢性的に
空室対策に頭を悩ませていますが
最近結果が出た
ユニークな空室対策の成功事例を
シェアしたいと思います。
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その空室物件は
昨年購入した独特なたたずまいの
ファミリー30室以上の
昭和団地型の築古大型マンション。
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何が独特なのか？
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と、言うと
・土地が広く、プラスでもう一棟建てられるくらいの含みがある
・ニコイチ階段で共用部分が少ない
・昭和的で古いが通風彩光がよく耐震にも有利な間取りである
・ワンオーナー物件(投資家が転がして利益がたっぷり乗っていない)
がストロングポイントでした。
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懸念ポイントは
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・外国人ファミリーが多く入居中で共用部分に清潔感がイマイチ
・外国人物件→入居者層を変えてパリッとさせたいが変えていけるか？
・パリッと層にこの間取りが支持されるか？
・駐輪場が荒れている→余ってる土地に移設→移設コストや如何に？
・設備が古く更新コストが課題
でした。にも関わらず当初から
20室以上の入居がある点を評価
「年末には満室になるだろう」
と私なりの勝算があり購入。
すぐに改善に取り掛かります。
毎週のように私自ら
現地で管理会社さんと打ち合わせ。
清潔感が足りない部分を
補う基準で修繕して行きました。
ところが、、、
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中々、入居に
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繋がって行きませんでした。
年末になっても。
2月3月の入居の旬を迎えても。
「出ては埋まり」
を繰り返し。
抜本的な入居率の改善には
至りませんでした。
資材高騰でリフォーム代も
予想以上に掛かります。
「シクり物件を買っちまったか？？」
「いやいや。まだやれることはあるはずだ」
の自問自答を
繰り返していました。
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転機が訪れたのは、、、
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2月。
それまで入退去を繰り返し
空室10は購入時と変わらず。
【弱みの改善→強みを活かす】
に作戦変更したのです。
つまり、
懸念ポイント=弱み
から、強み=
入居20もある、
彼らが選ぶ理由
があるはず。
マーケティングで言う
・誰に？
・何を？
・USP(選ばれる理由)
を今一度、考え直す。
そこにアプローチする
ことにしたのです。
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作戦変更！
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をするしかありません。
・誰に？→外国人ファミリーに。
・何を？→広さを。近所付き合いし易さを。
・USP(選ばれる理由)→広さを。近所付き合いし易さを。
を深掘りする作戦に
変更したのです。つまり
・現入居者からの紹介
を促すアナログマーケティングに
変更したのです。
具体的には
・外国人向けチラシを作る
・チラシを入居者に手渡しする
・紹介特典を付ける
これをテストしてみたのです。
すると、、、
・3月１件紹介
・4月１件紹介
・5月2件紹介
と4件も
結果が出たのです。
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不思議なことに
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いったん流れが出てくると
通常の仲介店からの入居者も
ポツリポツリ出始めます。
そして2023年6月末現在。
あと残り4室まで辿り着きました。
まだまだこの4室のリフォームやら
入居促進やらで気が抜けませんが
「決まる流れ」
が出て来たことは
大変喜ばしいことです！
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ですから皆さん
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中々決まっていかない物件の
空室を埋めたければ
強みを再確認・再認識し、
小さなテストを繰り返し、
結果が出たところを
深掘りしましょう。
そうすれば
道はひらけます。
不動産投資マーケッター
一級建築士 横田啓@増山大
