不動産投資家の増山です。
本日、決算書がまとまったので
取引銀行に持参した時の話です。
とある銀行で受けた質問に
たいへん学びがありましたので
シェアしたいと思います。
少し難しい話なので
具体例でお伝えします。
こんな決算を迎えた
企業があるとします。
・経常利益(税引後)100万円
・当期減価償却費 1500万円
・借入金返済額 2000万円
・借入金元金 1800万円
・借入金利子 200万円
この企業は、
どれだけキャッシュフローがある
経営をしているか？
決算書上のキャッシュフロー
=減価償却費+経常利益
事例の場合
1600万円になり
借入金の返済原資になります。
借入金が2億円程度の場合、
10年ちょっとで返済出来る計算に
なります。
これが債務償還年数です。
ここからが、本題です。
不動産賃貸業は借入金が資産に対し
時には著しく大きくなるのですが
借入金のうち経費にならない元金も
キャッシュフローから返している。
「決算書上のキャッシュフローから
更に借入金返済額の元金を引いたら
マイナスになっていませんか？」
ここで、今回のテーマ。
学びになった銀行からの質問。
が出て来ます。
事例の場合
▲200万円=1600万円-1800万円
つまり。赤字。
真のキャッシュフローが赤字。
ということは？
この事例のような場合。
実際の資金繰りは
厳しくなっていることを示します。
突っ込んでくる銀行は
そこを案じています。
真のキャッシュフロー=
経常利益+減価償却費-借入金元金
少なくともそれが
プラスになっているか？
資金ショートする危険性はないか？
それを銀行に説明できるように
していなければならないことを
改めて意識した次第です。
もしもあなたが決算書を良くして
銀行融資を受けたいなら、
決算書に精通しなければならないのは
もちろんのこと。
更にはこの話のように
元金は決算書に現れないが、
真のキャッシュフローを
理解しなければならない。
そこをケアしながら
経営しなければならない。
そう学んだ次第です。
幸い当社の真のキャッシュフローは
プラス数100万で安心しました。
不動産投資家 増山大
(一級建築士)
こちらをクリックして増山大と友達に
なって2大プレゼントを受け取る！
【無料プレゼント その１】
■物件を見極める現地調査チェックリスト
【無料プレゼント その２】
■素人でも見抜ける耐震偽装を防ぐ方法