アパート設計200棟
ホームレス建築士の増山です。
今回は、
「決算書が超大切な理由」
をお伝えします。
※今回の動画はこちら
なぜ？私がこの話を解説するか？
不動産投資家10年のキャリアで
現在100室運営、入居率は常時98%です。
ホームレスや南の島移住、
二度の離婚、三回の結婚、
百万以上の借金の踏み倒しを三回食らうなど、
一味変わった経験、視点から
コメントもしていきます。
では本題です。
先日、融資を引くために
銀行に行ってきました。
何度も借りている銀行なのですが、
担当者が代わり、
私の会社について、ヒアリングを受けました。
経緯を知っている担当から新担当に代わり、
どうして売り上げに上下動があるのか？
この経費は何なのか？
と、今ごろそれ聞くの？
という質問ばかり受けたのです。
経常利益がどうの。
営業利益がどうの。
お金の流れがどうの。
激しく感じたのは
「銀行は全て決算書から読み解く。
つまり
「やっぱり決算書は大事なのだ」
と言うことです。
決算日を終えて税理士に数字を
出し終わると、一か月後くらいに
税理士と決算書の取りまとめに
ついて打合せをします。
その際、以前は税金をいかに
払わない打合せしてきました。
最近は、以下を意識して打合せします。
・自己資本比率
・債務償還年数
・現金保有高
・償却前営業利益
これらはすごく大切です。
一つ一つ理解する必要があります。
今はこんな偉そうなことを言ってますが、
私は不動産投資を始めて10年になりますが、
なかなかこの事が理解出来ていませんでした。
節税をバンバンしてしまったり。
いくつか所有している法人の間で
お金をやり取り、
してしまったり。
社長の一人会社なので、あまり
気にせずそれらをやっていました。
しかし決算書を銀行に出すと、
その部分を詳しくかつ、
中には説教する銀行マンもいるのです。
銀行からお金を借りるには、
「黒字を3期」と言われますが、
それは表面的な話です。
・銀行による企業格付
・スコアリングの付け方
を理解していると
どこを意識すれば良いか？
が、わかるようになります。
スコアリングとは
TKC(企業格付自己診断システム)によると
・正常先
・要注意先
・要管理債権先
・破綻懸念先
・破綻先等
と言う格付を分けるようなのです。
これらの言葉はドラマ「半沢直樹」
よく出て来た言葉ですので
少し馴染みがありますよね？
自分の会社がどこの格付けに
該当するのか？
知るべきです。
不動産賃貸業は借入、
あってはじめて事業が成り立つので、
銀行はするようです。
安全性、収益性、成長性、債務償還能力
の四項目、になります。
とりわけ
・債務償還年数
がすごく大切なのです。
債務償還年数とは、
「何年で債務を返せるか？」
と言う指標で
有利子負債/償却前営業利益
と言う式で表します。
10年以内がベスト、
10〜20年はマズマズ、
20〜30年はまあ良いかな、
30年以上は、要改善です。
スルガ銀行がかつてサラリーマン年収の
20倍とか30倍まで貸
と言っていたのは、この債務償還年数、
償還能力のことだったのですね。
今日の話は以上です。
次回は「自己資本比率について」です。
これも、知っていると、知らないのでは
結果が大きく違って来ますね。
※今回の動画はこちら
こちらをクリックして増山大と友達に
なって2大プレゼントを受け取る！
【無料プレゼント その１】
■物件を見極める現地調査チェックリスト
【無料プレゼント その２】
■素人でも見抜ける耐震偽装を防ぐ方法