本日はフルローンの為の外資系S○○銀行の活用法について述べてゆきます。外資系S○○銀行は多くの不動産投資家がブログや書籍で言及されている金融機関です。多くのブログで一般的に言及されている事例としてが多いのが年収基準は500万円以上、融資上限額は地銀団信の付保上限額の1億円との記述で御座います。これは実際その通りなのですが、年収についてはあくまで原則論で、実際には400万円台でも支店により、融資は実行されています。こちらの金融機関は支店が少なく、またその融資姿勢が広く不動産投資家またその先にいる収益不動産専門仲介会社及び販売会社に知られるようになった結果、その業務処理能力によって、明らかに支店間及び担当者間で格差が発生しています。その為、まずS○○銀行についてはどの支店に持込むかでフルローンの為の融資審査結果に大きな差が生じます。関東の支店では私が2015年8月10日現在把握している限りでも絶対に持込むのを避けるべき支店が一つ存在します。
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前回、フルローン、オーバーローンを引く為に、青色申告をしてはいけない理由が
■青色申告では貸借対照表を作成しなければならない事
■貸借対照表を作成する事で現預金欄に預貯金額を記載しなければならない事
の2点である旨を記載致しました。
何故、この事が自己資金0円でフルローン、オーバーローンを引いて不動産投資をする道を完全に塞いでしまう結果になるのでしょうか？
それは・・・・
貸借対照表が2期分以上あると資金移動表が作成出来てしまい、既存の収益不動産からの家賃収入と現預金の残高との矛盾が生じる場合はそれが白日の下となってしまうからなのです。
金融機関は従前以上に自己資金額、自己資金割合には敏感になっており、S銀行等で給与収入の○○倍規定等の上限に近づけば近づく程、その度合が強まってきます。
よって現在は年収以上に自己資金の多寡が融資の成否即ち不動産投資の成否を決定します。
その為には売主様・仲介会社様・金融機関の融資担当者の創意工夫・協力が必要となりますが、青色申告はその道を塞いでしまうからなのです。
これ以上の詳細はブログでは控えますね。
■青色申告では貸借対照表を作成しなければならない事
■貸借対照表を作成する事で現預金欄に預貯金額を記載しなければならない事
の2点である旨を記載致しました。
何故、この事が自己資金0円でフルローン、オーバーローンを引いて不動産投資をする道を完全に塞いでしまう結果になるのでしょうか？
それは・・・・
貸借対照表が2期分以上あると資金移動表が作成出来てしまい、既存の収益不動産からの家賃収入と現預金の残高との矛盾が生じる場合はそれが白日の下となってしまうからなのです。
金融機関は従前以上に自己資金額、自己資金割合には敏感になっており、S銀行等で給与収入の○○倍規定等の上限に近づけば近づく程、その度合が強まってきます。
よって現在は年収以上に自己資金の多寡が融資の成否即ち不動産投資の成否を決定します。
その為には売主様・仲介会社様・金融機関の融資担当者の創意工夫・協力が必要となりますが、青色申告はその道を塞いでしまうからなのです。
これ以上の詳細はブログでは控えますね。
属性が低く、預貯金等の自己資金が無い方（低い方ではなく、自己資金が文字通り0円の方）が青色申告を絶対にしてはいけない理由・・・それは・・・
前回、青色申告特別控除を受ける事が出来る理由に遠因があると記述いたしました。
今回はいよいよその理由を明かさせて頂きます。
と同時に、不動産仲介会社及び売主を兼任する物元から、属性が低い方が、単に1棟目をフルローン（正確には諸費用を含めた全取得費用の融資を受けるオーバーローン）で購入するだけではなく2投目、3棟目もフルローン（もちろん読者の皆様には御理解頂けると思いますが、オーバーローン）で購入する為に、是非とも65万円の青色申告特別控除に惑わされ、青色申告をしてしまう事が無いようにご注意頂ければと思います。
そもそも物件を取得出来なければ、青色申告特別控除もそれを通じた節税効果何もありませんから･･･。
さて本題です。
青色申告特別控除を絶対に避けなければならないその訳は・・
それは貸借対照表を作成しなければいけない事。この1点につきます。
何故なら…
貸借対照表には流動性資産の部で現預金の記載をしなければならないからです！
そんな事は当たり前の事だと思われると思いますが・・・
ここに最大の落し穴があるのです。
通常1棟目を購入されたら、2棟目以降の購入＝融資は1期分の確定申告を経てからとなります。
（勿論自己資金を相応に御持ちの方や1棟目と2棟目を同時決済する等、いくつかの裏ワザを駆使する方法もありますが、自己資金が本当に0円の方の場合、それは基本的に不可能です。）
そして2棟目以降の購入時には、青色申告をされてしまった方は貸借対照表の流動資産の記述によって、自己資金についての金融機関の認識に対する様々な工夫が基本的に不可能になってしまうのです。
その事で、自己資金0円の方がフルローンを受ける道はほぼ閉ざされてしまうのです。
何故なら・・・・
前回、青色申告特別控除を受ける事が出来る理由に遠因があると記述いたしました。
今回はいよいよその理由を明かさせて頂きます。
と同時に、不動産仲介会社及び売主を兼任する物元から、属性が低い方が、単に1棟目をフルローン（正確には諸費用を含めた全取得費用の融資を受けるオーバーローン）で購入するだけではなく2投目、3棟目もフルローン（もちろん読者の皆様には御理解頂けると思いますが、オーバーローン）で購入する為に、是非とも65万円の青色申告特別控除に惑わされ、青色申告をしてしまう事が無いようにご注意頂ければと思います。
そもそも物件を取得出来なければ、青色申告特別控除もそれを通じた節税効果何もありませんから･･･。
さて本題です。
青色申告特別控除を絶対に避けなければならないその訳は・・
それは貸借対照表を作成しなければいけない事。この1点につきます。
何故なら…
貸借対照表には流動性資産の部で現預金の記載をしなければならないからです！
そんな事は当たり前の事だと思われると思いますが・・・
ここに最大の落し穴があるのです。
通常1棟目を購入されたら、2棟目以降の購入＝融資は1期分の確定申告を経てからとなります。
（勿論自己資金を相応に御持ちの方や1棟目と2棟目を同時決済する等、いくつかの裏ワザを駆使する方法もありますが、自己資金が本当に0円の方の場合、それは基本的に不可能です。）
そして2棟目以降の購入時には、青色申告をされてしまった方は貸借対照表の流動資産の記述によって、自己資金についての金融機関の認識に対する様々な工夫が基本的に不可能になってしまうのです。
その事で、自己資金0円の方がフルローンを受ける道はほぼ閉ざされてしまうのです。
何故なら・・・・