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│１│ 今回の評価実例：市街化調整区域の土地建物の評価（時価開示）
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会計分野でも不動産鑑定が活用される場合があります。今回の依頼目的は賃貸等不動産の時価開示です。
賃貸等不動産の時価開示とは、賃貸している不動産や遊休状態の不動産について、貸借対照表の欄外に時価を注記することです。
国際的に、時価会計への流れがあるなかで導入されました。ただし、貸借対照表に計上された数字を変えるものではありません。
対象不動産は関東地方のある県にあります。建設関連の会社が所有し、資材を運搬するのに都合がいいように、自動車専用道路のインターチェンジ近くに所在します。
表題のように、市街化調整区域にあります。市街化調整区域の土地には原則として建物を建てることができませんが、インターチェンジ付近の土地に物流関係施設を建設する場合には、規制が緩和されます。
そのため、対象不動産は市街化調整区域に建築が可能になりました。
他にはとりたてて難しい点はなく、評価書を無事発行しました。
この不動産について担当者の方が心配されていたのは、地震被害があるかどうかでした。依頼されたときに近い時点で、大きな地震があったように記憶しています。
しかし、対象不動産は内陸の平たんな台地上にあるため、その心配の必要はないでしょうとお話ししました。
ご担当者が安心されていたのを覚えています。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：限定価格
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不動産鑑定評価では、価格または賃料を求めます。
価格の種類には、「正常価格」「限定価格」「特定価格」「特殊価格」があります。
不動産鑑定評価では、正常価格を求めるのが通常ですが、限定価格を求めることもあります。
限定価格について、不動産鑑定評価基準は次のように規定しています。
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいいます。
市場原理が働いているであろう不動産市場において成立する価格を前提とします。
そして、土地を分割したり併合したりする場合で、市場が限定される場合に成立する価格です。
限定価格が成立する場合を不動産鑑定評価基準が例示しています。次回はこの例示をご説明するとともに、どのように市場が限定されるのかをみてみることにします。
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│３│ 編集後記
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無名人名語録(永六輔)より
「コッチがさァ、コッチが御存知ないことなのに、相手にさァ『御存知のよう
に』って言われるの、あれ困っちゃうよな。
早い話が、バカにされてるわけじゃない。
好きじゃないねェ、御存知のようにっていう言葉は………。こないだもさァ
『御存知のようにメソポタミアにおける信仰は……』だって。
知るもんか、そんなこと！」
こんな言い方をする人がいますね。「私って、コーヒーが大好きじゃないですか」「私の部屋って2階にあるじゃないですか」「一人暮らしをしていると、どうしても外食が多くなるじゃないですか」
知るもんか、そんなこと！。