投資の学習の方法は色々あります。
本記事では、海外投資を学ぶべく、
海外を飛び回り海外経済、海外不動産に詳しい「100億円不動産王」さんのお墨付きのもと、
本来closedで掲載をしている不動産王さんの日記を
引用させていただき、それに対して、
投資初心者、投資入門者の私の感想、意見を書いています。
大先輩からの貴重なご意見、情報に素人がコメントすることで、運用の学習をしていこうというものです。
「100億円不動産王？」という方は、100億円不動産王倶楽部について
http://100okuyen.com/ こちらからご覧ください。
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2012年11月の日記
フィリピンのコンドへの投資は何時まで大丈夫か？
フィリピンは現在まさに安定的な高度成長期に入っています。
人口ピラミッドは非常に綺麗なラインを描き、人口は今後も数十年単位で伸び続けます。
不動産価格は安定的な上昇を続けており、今後も安定的な上昇を見込みます。
全ての不動産価格が今後も安定して上昇していくのか？
と言われれば、そろそろ選別を今まで以上にするべきタイミングにあると感じています。
フィリピンと言う国自体の調達金利コストが高いため、
不動産投資に対しての銀行の融資も厳しく、貸出金利も非常に高いです。
外国人に対しては実質今までは融資をしていません。
今後、金融制度、様々なインフラが整備される中、
不動産投資に対しての融資制度ももっともっと充実していくことになり、
不動産投資はよりやり易い環境になっていくでしょう。
そのタイミングでは不動産価格がバブル化していくことも想定していく必要もあるでしょう。
マニラでのコンドミニアムへの投資については新規案件に魅力をあまり感じません。
デベロッパーが付けるプレビルド物件価格はかなり高騰し始めています。
私たちが提携している●●●社の案件は、様々な交渉の中、
割安な価格で購入もできましたが、大手他社の価格は当時それよりも１０％～２０％以上
高い水準で販売をされ、それでも早期完売していた状況です。
現在は既に当時よりも更に価格は上がっています。
賃貸価格は不動産価格の上昇においついていないため、
相対的な利回りは、物件価格に対しては今後下がっていくことになるでしょう。
家賃が下がっていくということではなく、物件価格が１０％上昇しても、
家賃が５％しか上昇せず、利回りが下がるということです。
これから新規で首都圏のプレビルドを購入するにはより慎重にあるべきで、
既存の割安物件を買っていくことが投資としてはお勧めです。
ただしフィリピンには非常に有利な永住権ビザ取得の制度があります。
そしてホスピタリティ溢れた人材が豊富に余っており、
更に非常に気候が良く住み易く、生活コストも驚くほど安い為、
世界中からリタイアメント先として大きな注目を集めています。
永住権ビザのハードル自体が先進国と比べて圧倒的に安いため、
今まで以上に人気化していく可能性も大きいです。
となると、プーケット、バリなどといった、アジア周辺リゾートと比較して、
圧倒的に割安なセブは当面は魅力が大きな投資先となるでしょう。
しかしあくまでも現在の価格であればという大前提で！
この点は間違えないようにして下さい。
セブが人気化し、価格がどんどん上昇していけば、その分投資としての魅力は減少していくわけなのです。
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【私のコメント】
「投資！」と思うとどうしても直近の値動き、過去実績を気にしてしまいます。
株なんて特にそうじゃないでしょうか。
不動産でもどうしても●％とか、数字を追ってしまいますが、
住みやすさとか、数字に見えにくい定性情報をしっかり選別することが
重要ですね。