住宅ローンと競売 事例３ その１～その４

事例③　神奈川県横浜市に居住のＹさん（４８才）から電話があり勤務先の五反田駅近くで面談。

話しの内容は次のとおりでした。

実弟が事業をしており倒産、連帯保証人となっていたＹさんは土地３２坪、建物３０坪（築８年）

４年前中古で購入していたとのことです。

あらかじめ謄本を用意してもらったので見ると自分の住宅ローン以外Ｄ銀行と商工ローンＦ社の抵当権

が設定されていました。

２社で４,０００万円です。

甲区には第２順位抵当権者のＤ銀行の保証会社から２ヶ月前に競売開始決定になっています。

Ｙさんの家には１ヶ月程前に裁判所の執行官も来たとのことで家中大騒ぎです。

奥さんなど半狂乱で家に帰るのもＹさんは憂鬱な日が続いているとのことでした。

Ｙさんの奥さんは執行官にまだ４ヶ月くらいは日数があるので任意売却をしてはどうだと言われ、家中写真

をとられその屈辱感は大変なものだったそうです。

物件は横浜市とはいえ横浜線のＡ駅からバス便で生活の利便性は良いとはいえません。

購入価格は３,０００万円。現在の売買価格は２,２００～２,３００万円が上限です。

住宅ローン残高は２,６００万円あります。

住宅ローンは遅れずに返済しているとのことです．

後日,自宅に伺うとの約束をし、３日後、Ｙさんの休みの日に奥さんと一緒に話しをしました。

当社は５０万円用意してくださいと申し上げ、それで競売の取り下げをお願いしに行くよう説得しました。

２人はキョトンとした表情をしていましたが、５０万円の用意をし、当社の方は親類だと言って保証会社に

行き話をした結果、月２万円で話しがつき商工ローンも少々手間取りましたが２万円で話しをつけることが

出来ました。

付け加えると他にも、実弟からの国民金融公庫、自動車ローンの保証人になっているとのことなのでこの

負債の為に余計な事が出来ないよう自宅の名義を奥さんにする事を話し、所有権移転の仮登記をすす

め、司法書士に依頼、登記費用は３万円程で済み、奥さんも一安心といったところです。


〈後記〉

この案件は本来５０万円もって話しをつけにいく必要もないと我々は考えていました。

第２順位抵当権者は無剰余取下げになると考えていたのです。

無視していてもよいのですが奥さんが精神的に参っており競売の取り下げをするのに１００万円位仕方

がないとの話なのでこのような処理になったわけです。

では、ここで無剰余取り下げについて簡単に説明しておきます。
　　　　　　　　　　　　　　　　

実際売買価格　　２２００万円

競売予想最低価格２２００×７０％＝１５４０万円

物件（Yさん）の抵当権

　　　　　　　　　　残債務　裁判所からの配当

１．住宅ローン会社　２６００　　１５４０

２．D銀行　　　　　１８００　　　　　０

３．商工ローン　　　２２００　　　　 ０

競売にかかりますと上記のようになることが予測され、D銀行は配当がありません。

国も無駄に債務者をいじめることはしないように出来ています。

配当のないD銀行は裁判所の職権で競売申立を取り下げられてしまうわけです。また、奥さんに所有

権移転をしておけば他の債権者はもう何も出来ません。

多少費用がかかっても保全ということを考えれば安いものです。