弊社FaceBookページより（2012年9月4日記事より抜粋）

朝から江戸川区のお客様のところへ税理士の先生と同行してきました。

不動産視点で見た現状の資産経営の問題点や、キャッシュフローと照らしあわせた

将来における資産のあるべきビジョンについて、先生とも意見交換をしながら2時間ほど

会議をさせていただきました。

その中で最も議題の中心になったのが、御父様が相続対策の話に前向きになってくれないのを

どうするかという問題でした。

我々も多くの相続の現場に立ち合わさせていただいておりますが、両親、特に父親が生前対策に

消極的だというケースは本当に多いです。

生前からあまり財産を期待されたくないという意味合いで敬遠される方が多いのではないかと思います。

しかし、生前贈与や小規模宅地の評価減を実行するための対策は、

早くから相続財産をあてにするだとかの意味合いではなく、持っている資産を受け継いで

守っていくために最低限必要ななことでもあります。

特に相続税の改正が実...現すれば、その重要性はますます高まってくることは間違いありません。

今日のお客様に関しても、御父様に積極的に相続対策に参加していただけるように、

コア・リサーチなりのアプローチをしてみるつもりです。

そして、必要最低限度の対策にとどまらず、資産TOTALの中で見た不動産の現状や問題点を洗い出し、

中長期的な（ここ大事です！）ビジョンをもって生前対策、相続発生時対策、二次相続対策、相続終了後の対策をお手伝いしていきたいと思います。

答えはひとつではありません。お客様のおかれている状況ひとつで対策は180度変わってくるともいえます。

定期的なお客様との関わりが必要だという点においては、税理士の先生が弊社のやり方を

理解・評価いただき、共に対策に参加させて頂いていることが本当に大切であり、最大限の感謝をしたいと思います。

もし宜しければ特に士業の方へ『相続マーケティング研究会』 というグルっぽを立ち上げました。

奮っての、ご参加お待ちしています～。

それと、まだちゃんと活動出来てませんが非公開収益案件.COM

こちらも併せて宜しくお願いします。

土地資産の大半を身動きの取れない資産にしてしまっている地主様が本当に多い。

将来のスケジュールビジョンを共に考え、本当に有効な土地活用や売却の提案をしていきたい。

Facebookページより（2012年7月4日記事より抜粋）

実はこのお話し一年半前のコトなんですが、つい最近こちらのオーナー夫妻にお会いしましたがそこで急展開がありました。

詳細は弊社FaceBookページで後日書きますが、本文の下部に触りの部分を書きますので併せてご確認ください。

https://www.facebook.com/coreresearch

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昔からお世話になっている税理士の先生から新規の相談をいただきました。

立川駅に程近い古いビルですが、築年数などから解体して土地を売却しようかとお考えのお客様のようです。

率直な第一印象は、近隣商業地域の80/300ですので、マンション用地が望ましいのですが、

敷地がやや小ぶりなこと、敷延で前面道路が４ｍと思われる（道路課まで調査にいけてない・・・）ので

容積は240％ほどしか食えないだろうことなどから、ワンルームマンションでもやや事業規模が小さいかな
と・・・

一番最適な用途は、アパート投資（一棟）や小規模マンション投資（一棟）をお考えの資産家さんが、

リーズナブルな価格で取得する土地ではないかと・・・


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この時のオーナー夫妻は売却を視野にいらながらも賃貸して収入を得られる可能性を模索されていました。

先日の面談では、現在のオーナー夫妻がご高齢でいらっしゃる点を気に掛けていらっしゃり

自分たちの代で当該物件を処分されることを決意なされました。

そこでコア・リサーチは本格的な調査にはいりました。

面談の中で当初接道が一箇所とみられていた敷地ですが他にも接道箇所があるなどのヒントを得ながら・・・

当該物件の高値売却は相当難しいソリューションではありますが、調査を進めていくなかで一筋の希望が見つかりました・・・。

・・・・と今回できるお話はここまでです。

今まさにソリューションの最中なので詳細は後日アップしますのでお楽しみにぃ・・・。

土地神話（2012年6月26日より抜粋）

今回のテーマは特に地主さんに読んで欲しいものです。

土地不動産を受け継いだ際に守りべきは、土地自体なのか土地資産なのか？

一考の価値があると思います。

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地主様の大半は土地を売却することに抵抗をお持ちだ。

先祖が苦労して手に入れたものだから当たり前といえば当たり前。

しかし、土地は下がらないという土地神話が崩壊した今においては、

不動産も流動資産的に考えることが資産保全には大切な要素だ。

私はお客様と話をするとき、相続したのは資産価値であって、

決して土地そのものではないのでは？と説明している。

土地の保有にこだわるがあまり、

結果として先祖が遺してくれた資産そのものの価値が下がるというのはいかがなものかと。

土地の保有にこだわり過ぎると、過剰な有効活用の提案を受け入れすぎて、

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土地資産の大半を身動きの取れない資産にしてしまっている地主様が本当に多い。

将来のスケジュールビジョンを共に考え、本当に有効な土地活用や売却の提案をしていきたい。

測量は慎重に・・・（2012年2月17日FaceBookより抜粋）

今まで当たり前と思っていたことがそうでもなかったという発見がありましたので投稿します。

荒川区のお客様の土地の売却のお手伝いをしていますが、

今回は母屋件事務所を残して倉庫になっている部分だけを売却したいとのこと。

現状敷地は母屋と倉庫で一筆になっていますので売却には分筆が必要です。

そこで問題。殆んどの人が現状倉庫と母屋の境界線上に分筆ラインを置くそうです。

これを聞いたときに我々は本当に驚きました。母屋が新築ならまだしも、

近い将来相続が起こった際に建て直しや売却も視野に入れたソリューションが必要なのに、

現状の建物の境界を単純に分筆ラインにするなんて我々は考えもしませんでした。

我々の考えはこうです。

①残す母屋の敷地が倉庫との境界で分筆ラインを引いたとしたら何㎡になるか確認。

②用途地域その他制限（最低敷地面積規制など）を行政に確認。

③お客様にヒアリングし、今後残した母屋をどうしていくかを話しながら、

　最悪売却の際に有利な状態になるように、最低敷地面積規制などの制限を考慮した、

　最適な敷地面積が残せるように分筆ラインを想定。

④今回売却する倉庫敷地の面積が結果どうなるかを確認し、面積的に機会損失がないか

　チェックし、最終的に売却部分と残す部分の効果的な面積を確定させる。

⑤最後に分筆し登記を完了させる。

が手順です。

こうやって検証すれば両方の土地の資産価値を最大限担保した分筆が可能になります。

安易に現況の建物ありきで分筆していると、

残された土地が安値でしか売れないということになりかねません。

もちろん、お客様が所有の土地を今後どうしていくかという計画が最優先されることなので、

資産価値を追求することだけが正義ではありませんが、

売却の際にあと数十㎡あればこの土地の価値はぜんぜん違ったのに・・・

なんて状況をよく目にしている私たちから言わせれば、

いかにそういった視点で不動産を扱ってくれる業社が少ないかということに驚きを隠せません。

敷地の一部を売却する方は注意してください。

あと、測量は測量会社がやりますので、測量会社にもそういった視点を身につけていただきたいものです。

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住宅ローンについて思うコト（2012年1月26日FaceBookより抜粋）

マイホームPJや敷地有効活用PJが弊社の基幹事業に成長してくれそうな予感を感じているからこそ、銀行というものに疑問や不満を感じることが多い。

一体何を見て融資の有無を判断しているのか？

世の中が変わり、永年勤続神話も崩壊した今日において、銀行こそが一番変わらなければいねないと思うのだが、実情は旧体質そのもの。

不動産の価値を過小評価し、一方で高額所得サラリーマンばかりを優遇する（預金残高の高い個人は別として）。

見えてきた結論はただひとつ。

住宅ローンを例にとってみても、個人個人で融資打診していたら結果は変わらない。

銀行が見てくれるのはその人の与信のみ。

その人が考えに考え抜いて、本当に資産価値の高い不動産を取得したとしてもだ。

言葉は慎まないといけないのだが、本当に腹が立つ。

自分たちも事業を興している者の端くれである以上、これは人事ではなく、本当に深刻な問題なのだ。

株式会社コア・リサーチは・・・、単にマイホームを安く建てるためのお手伝いを基幹事業にしよう
としているのではありません。

・同じ土地を取得するなら、資産価値の落ちにくい土地を取得するアドバイスがしたい。

・建物は償却資産であるから、ここをローコストにすることで、ファイナンス的にも有利で、資産価値の高い住宅を提供したい。

・個人個人がそれぞれ住宅ローンで銀行とかけあっても結果は変わらない。

弊社が上記のPJで住宅ローンの紹介件数をまとめることで、かけあう銀行に対して「数の力」で優位に立つことで、お客様のローンに少しでも好影響を与えられるようにする。

また、弊社から住宅ローン案件を紹介してほしい銀行には、弊社が考える「資産価値の高い住宅取得」の基本的な考え方を営業のみならず審査セクションにも理解させることを徹底し、選んだ不動産が、個人の与信をカバーする存在になるように努める。

このような理念を持って事業を育てていきます。
特に対銀行に対しても影響力を持つ存在になることに尽力します。

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