おかげさまです！(*´∀｀*) 不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。毎日のスロージョギングを継続しているなかで、ひとつ疑問があります。利き足である右足のほうが、当然ながら太くて頑丈です。ゆえに、左足に負荷がかかる走り方をしたいのですが、この場合、右腕と左腕のどちらを大きく振ったほうがいいのでしょうか？先般、築４５年の中古住宅を相続した場合、どうしようか？ということを書きましたが、今日はその補足です。前回は、第三者に貸すとして、建物にはなんにも手をくわえないで、つまり費用をかけないで、そのかわりに、賃借人が入居する際に、リフォームやリノベーションを好き勝手もかまわないということであれば、賃貸人にとっては、有利にはたらく可能性があると書きました。では、今回はその逆で、通常、一般的な考え方として、入居前に、賃貸物件らしく修繕することとします。それで、その費用が仮に２００万円だったとします。そして、お家賃が５５０００円だったとします。では、何年かけて、その費用が回収できるのか？家賃収入は、年間で、５５０００円 × １２ヶ月 = ６６万円固定資産税が、年間４万円とします。火災保険も切り替えて、大家さん用の掛け捨てタイプで年間４千円とします。所得税はあえて無視します。すると、入居中のちょっとした修繕費も考えて、プラスマイナスして、年間収入が、６０万円としましょう。ゆえに、２００万円 ÷ ６０万円 = 約３年つまり、約３年で２００万円が回収できるということです。むむむ、なかなかわるくない、ですね。計算と数字は、すべて仮定です。こういったケース、いわゆる不動産を賃貸しようとするときに、気をつけなければいけないことは、①ほんとに２００万円で修繕が可能なのか？②ほんとに家賃が５５０００円も可能なのか？③いやいや賃料もう少し低く設定しても、ほんとに誰か借りる人はいるのか？④借りる人がいても、ちゃんとした人= 家賃滞納しない・普通に建物を使用する人、そんな人なのか？⑤借りる人が、一生住むとかって言い出したらどうしよう？言い出したらきりがありませんが、たくさん不安要素があります。これらのリスクヘッジする方法は、いろいろとあると思います。それがうまく作用するかどうかはわかりませんが（汗）。不動産投資みたいなもんですが、自分の意図、想定が、現実にバシッとはまると、爽快感はたまらんと思います。ご覧の通り、見たまんま、そりゃ旨い寿司ですよ。しかしながら、とても残念でした。お祝いというよりも、何十年もかかった想いのために、家族で企画した食事会でした。とても大切なことだったので、スシローではなくて、５０年以上続く老舗のお店に、あえてしました。親は、昔は少し通った時期もあったそうです。どうしたのでしょう、最初から最後までお店の対応が良くありませんでした。あまりのひどさに途中で帰ろうと思いましたが、ぐっと我慢しました。二度と行かないことでしょう。ぱっとしない食事会になってしまったことが悲しいです。行こうとする知人がいたら必ず止めることでしょう。「期待するから失望が生じる」 村上春樹不動産のあなた様のお悩み「解決」にむけてのご相談は、まずは村上までメールしてください。tetsuya@murakami-fudousan.com
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