【２０２０年９月１３日】Ｎｏ４２０
大館市で快適で省エネな住宅の
設計と施工をやっている
直洋建設の砂川です。
今日も
ｂｌｏｇを見に来てくれて
ありがとうございます。
先日もお客さんと一緒に
銀行に行って来ました。
目的は事前審査のお申込みです。
何故私がご一緒するのかというと
同じ説明を一通り聞いておくことで
後日
『あれってどういう意味なの
』
といった質問に
お答えできるようにする為です。
住宅ローンの事は
大概の人は初めての事ですから
色々説明はされたものの
なかなかピンとこないものです。
なにも恥ずかしい事ではありません。
むしろそれが普通・・・
途中途中で
銀行の担当者さんから
『何かご質問がありませんか』
と聞かれたところで
何が分からないのかが
分からない・・・
ということが普通なのです。
ですので
そこは同席している私が
大事な部分に関しては特に
お客様の代わりに
質問をするのです。
そういうやり取りを聞いてもらうだけで
住宅ローンに対する
理解度が深まりますからね
それと、事前審査と言えども
お申し込みの際には色々と
選択しなければならない事があります。
例えば
団体信用生命保険もそうですが
金利メニューの選択も正にそうです。
何年返済にするか
とか
とか
色々決めなきゃなりません
ま・・・もっとも
事前審査の時点で選択した内容が
正式な決定ではありませんので
必要以上に深刻に悩む必要も
ありません。
本審査の時に変更しても良いのです。
ですが
いずれ決めなきゃならない事には
変わりありませんので
早めに理解を深めておく事は
大変良い事です
というのも・・・
住宅ローンに関して
経験豊富なお客様はまずおりません。
皆さんほとんどが
経験した事の無い分野です。
ですので銀行さんで用意している
金利メニューの中から
『どれにしますか』
・・・って言われても
答えようがないケースがほとんどです。
もちろん銀行の担当者さんも
それぞれのメニューの
特徴や仕組みについて
詳しく説明はしてくれます。
説明はしてくれるのですが
結局
これが良いですよ
とは言わない・・・
・・・っていうか
言えないのです
選ぶ金利メニューによって
将来的にあっちの方が得だった
とか
こっちにして正解だった
という事は
結果論としてあり得ます。
ですが将来的な金利動向を
明確に言い当てることなど
神様じゃない限り無理です。
恐らくこうだろう・・・
と予測を立てても
外れる事だってあります。
ですので
どの金利メニューを選ぶかどうかは
お客様の自己責任なのです。
私も あれこれ知識も与えますし
アドバイスもしますが
最終的にはやはりお客様の
自己責任です。
といった事は、十分理解しつつも
やはりお客様の心理として
最大の関心事は
で・・・
結局どれが良いの？
これに尽きる訳です。
今日はこのような場面で
私が良く言うアドバイスを
ご紹介します。
金利メニューには
ザックリと言って
以下のようなメニューが主流です。
①全期間固定金利型
②一定期間固定金利型
③変動金利型
この３パターンです。
②一定期間固定金利型の
一定期間にもさらに種類があって
例えば
②－１＝固定期間 ３年のモノ
②－２＝固定期間 ５年のモノ
②－３＝固定期間 ７年のモノ
②－４＝固定期間１０年のモノ
と言う様に
更に細分化されております。
傾向としては
①全期間固定金利型
途中で金利が変わらないので
返済額が上がったりしない
※当然下がったりもしない・・・
返済計画が立てやすいという
メリットがあります。
一方で金利が高めという事が言える訳で
これがデメリットと言ます。
住宅ローンは３０年とか３５年
場合によっては４０年という
長期のローンです。
この長期間の間に
世の中の金利がどのように変動するのか
それは
神のみぞ知る世界
なので
長期の全期間固定金利というメニューは
金融機関としてもリスクが高いのです。
リスクヘッジという考え方からすれば
金利でカバーするというのは
当然の考え方と言えます。
②一定期間固定金利型
これは一定期間は固定金利ですので
その間の支払額は変わりません。
その固定金利の期間が
３年だったり ５年だったり
１０年だったり・・・
という事なんです。
問題は固定期間が終わった後
どうなるのか
という点です。
例えば５年間固定金利
だった場合
６年目からどうなの
って事です。
店頭金利から
一定割合で金利がお安くなるのですが
店頭金利が元々かなり高いので
結局は６年目以降は
金利が跳ね上がってしまう・・・
支払額が増える
注意が必要です。
※金利情勢が現在と変わらないという前提でのお話です。
一定期間の固定金利も
その一定期間が短期間なメニューが
金利が低く設定されております。
例えば
３年固定 金利０．８５％
５年固定 金利１．２０％
１０年固定 金利１．５５％
０．８５％という数字だけに
目が行きがちですが
４年目から金利がポンと上がりますから
注意が必要です。
※金利情勢が現在と変わらないという前提でのお話です。
私的にはマラソンのような
住宅ローンにおいて
たかだか３年間金利が安いからといって
それに乗っかるのはどうか
・・・
と思います。
③変動金利型
どの金利メニューよりも
圧倒的に金利が低いの
これが一番の魅力
と言えます。
文字通り変動ですから
毎年４月と１０月に金利の見直しがあって
その時々の金利情勢により
住宅ローンの金利も
上がったり下がったりする。
これが本質です。
景気が勢いよく回復する過程では
金利はどんどん上がっていきます。
景気が回復すると
会社の業績も良くなるので
お給料も上がる筈だから
実質的には変わらないんだ
という論理もある意味正論ですが
あまり楽観的に
考え無い方が良いでしょう。
何故かというと
日本の景気が回復し始めても
地方の企業の業績にまで影響が及んで
更には社員の給料が上がる事を
実感するまでには
数年というタイムラグがあるからです。
圧倒的に低い金利の変動金利ですが
変動金利が敬遠されるとしたら
その点が大きいと言えます。
金利が上がる・・・
支払額が上がる・・・
生活がきつくなる・・・
払って行けない？
という事を
真っ先に心配するからです。
ですが
金利が上がったからと言って
すぐに支払額が上がる訳ではありません。
仮に金利がどんどん上昇したとしても
金融機関によっても異なりますが
５年間は
支払額が変わらない
という配慮もありますし
また
上がったとしても
１．２５倍以上支払額は上昇しない
というように金利上昇リスクに対する
リミッターを掛けているケースが
ほとんどです。
何故そのような事が可能か
というと・・・
毎月の支払額
例えば１０万円だったとします。
今までは
元金分８万円と
金利分２万円の合計でしたが
残念ながら
金利が上がってしまいました・・・
でもラッキーな事に
支払額が変わらないそうです
でも実は同じ１０万円でも
という様に
内訳が変わるのです。
当面はこのやり方で
帳尻を合わせているのですが
元金分が少なくなるという事は
なかなか残債が減らない
という事です。
例えば最初にローンを３５年で組んだとします。
約束通り３５年で
残債を０に出来ない可能性もあります。
そういう場合は
最後にしわ寄せの部分を
まとめて返済するという事になります。
変動金利も
ずっと変わってないので
現実問題そういう事が起こるかどうかと
聞かれればその可能性は
低いと思います。
個人的な意見
ですが金利に関しては
神のみぞ知る世界ですので
理論上そういうリスクも
有り得るという事を
覚えておいて欲しいものです。
判断材料にしてください。
明日は変動金利の
変動幅を例にとって
実際どのくらい変わるのか
具体的な数字で
シミュレーションしたいと思います。
今日はここまで
また明日（＾＾）
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②１２：００～
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④１６：００～
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【ＳＴＰ２】
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【ＳＴＰ３】
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【ＳＴＰ４】
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