東京オフィス空室率、3年ぶりに4％台に低下

[2011年11月29日発信]
　ジョーンズ ラング ラサール株式会社（本社 東京都千代田区永田町、代表取締役 濱岡 洋一郎）はこのたび、東京を中心とした不動産市場の需給、空室状況、賃料・価格動向等を独自に分析するとともに、12ヶ月の予測をまとめた調査レポート『2011年第3四半期アジア・パシフィック・プロパティ・ダイジェスト日本版（APPD）』を発表しました。

2011年第3四半期の東京オフィス市場の概観として、
1) Aグレードオフィスビルの坪当たりの平均月額賃料は、前期比0.4%の下落、前年比3.8%の下落の27,286円となった。
賃料動向は全体でみれば横ばい傾向で推移しているものの、個別の物件では異なっている、
2) 空室率は、前期比1.6ポイント低下し4.1%となり、需給の均衡を示す水準へと低下している。
4％台まで低下した空室率は2008年第3四半期以来3年ぶりである、
3) 2012年に予定されている新規供給は過去10年平均の130%程度となっている一方で、需要は、低廉な賃料水準、丸の内・大手町サブマーケットにおける新規供給の事前契約、東日本大震災以降のオフィス選択基準に「質への回避」の傾向が強まっていること等から、比較的堅調に推移するものと予想される、
4) 空室率は市場の均衡を示す水準まで低下しているため、本格的な復興需要が経済に波及するにともない、賃料は上昇に転じる見込みである。
それにしたがって、投資利回りは低下し、価格も上昇するであろう――としています。

来年も低廉な賃料市場から劇的な回復は見込めないと思われます。
今が賃料を削減するには絶好の機会です。

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スタッフ一同

東京建物、今期720億円の最終赤字 社長が引責

東京建物は12日、2011年12月期の連結最終損益が720億円の赤字（前期は63億円の黒字）になると発表した。従来、60億円の黒字見通しとしていた。東京・中野などで手掛ける大規模再開発事業の想定オフィス賃料を引き下げたことなどで約650億円の特別損失が発生する。

　経営責任をとり、来年２月に畑中誠社長（66）が代表権のない会長となり、みずほ銀行出身の佐久間一副社長（63）が社長を引き継ぐ。南敬介会長は相談役に退く。南会長と畑中社長が来年１月から当分、報酬を50％減額。他の取締役も10～40％減額する。

　中野の再開発で250億円強、東京・中央で開発中のオフィスビルで170億円程度、大阪市で手掛けるオフィスビルなどの複合開発事業で100億円超の評価損を特損計上する。この数年、積極的に投資してきた大規模再開発事業の収益見通しが悪化している。

　これまで未定としていた年間配当はゼロ（前期は８円）とする。無配は97年12月期以来14年ぶり。

　営業損益は20億円の赤字（前年同期は240億円の黒字）になる。マンション用地の評価損など計130億円を営業費用に計上する。予定していた150億円規模の資産売却も実現しなかった。

　多額の損を一度に計上することについて「経済情勢の先行き不透明感が強まり、今後のビル・賃貸市場全体の回復傾向について厳しく見通さざるを得ない状況と判断した」と説明している。

　佐久間　一氏（さくま・はじめ）71年（昭46年）東大法卒、富士銀行（現みずほフィナンシャルグループ）入行、98年取締役、02年みずほ銀行監査役。03年東京建物常務、10年から副社長。岐阜県出身。
（出展　日本経済新聞　12月13日付）

この記事を読むだけでもいかにビル運営が厳しい状況にあるかがわかると思います。
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株式会社アンビエント　スタッフ一同

これホント？「高層ビルではオフィスラブが多い」

ネット上には真偽不明だが、恋愛に関する興味深いウワサがときどき見られる。「高層ビルのオフィスでは社内恋愛が多い」というのも、そのひとつだ。
それも高層階に行くほど社内恋愛の割合が増え、低層階では10人中2人だったのに対し、高層階では10人中9人にものぼるというのだ。
自我が拡張して口説きやすくなるらしい

上に行けば行くほど盛んになる？
ブラジルのリオデジャネイロでの調査結果というが、この理由について、ある心理学者は、
「高層階に行くと自我が拡張して、気分が高揚するため」
と説明しているという。高いところから見下ろすと、自分が「できる人間」に思えてきて、自信を持って異性を口説きやすくなるという意味なのだろう。
確かに、古くは戦国武将から、現代の企業経営者や自治体の首長に至るまで、高い建物を作って眺めの良い場所に陣取りたい欲求は強いようだ。しかし、高層階で盛り上がった恋愛は、地上に降りたときにも続くのだろうか。
もしかすると高層階の方がオフィスの賃料が高いので、稼ぎが良くて金銭的に余裕のある人たちが働いている割合が高いという要素が、恋愛にも関係しているのかもしれない。
もっともウワサのソースは、「海外の大衆紙」や「イギリスの『ウィークエンド』誌」とするものもあるが、定かではない。イギリスの主要媒体に「ウィークエンド」という名前の雑誌は見当たらない。
そもそも、日本企業の感覚からいえば、社内恋愛の実態を調査することなど、そう簡単ではないと思えるのだが、ブラジルでなら可能なのだろうか。それにしても「10人中9人」は多すぎる気もする。
（出展　JCAST）

弊社は3階なので、このような羨ましい環境はありえません。
いつか、弊社も高層ビルに移転できるよう頑張ろうと改めて強く決意しました（笑）邪まな気持ちでも時には仕事を頑張る上で必要かも!?しれませんね。

公務員宿舎：２５％削減、賃料引き上げも 財務省検討会

国家公務員宿舎の削減を協議してきた財務省の検討会（座長、藤田幸久副財務相）が１日まとめる報告書の概要が３０日、分かった。全国に約２１．８万戸（０９年９月現在）ある宿舎を今後５年間で５万戸超（２５％前後）削減。順次売却・貸与し、東日本大震災の復興財源などに充てる。割安とされる宿舎使用料（賃料）も引き上げる。

　財務省が昨年末にまとめた計画では「５年で１５％強（約３万７０００戸）削減」としていた。

　削減対象の多くは都市部の中堅・幹部用宿舎で、東京都心３区（千代田、中央、港）は、災害時などに早期の出勤を求められる職員向け（危機管理用）を除き全廃する。築４０年以上の老朽住宅も順次廃止。野田佳彦首相が凍結を指示した「朝霞住宅」（埼玉県朝霞市）の建設計画も中止する。

　「民間に比べ破格の安さ」と批判される家賃見直しも求める。財務省の資料によると、宿舎の賃料は東京２３区内の広さ７０平方メートル台で平均月５．９万円で「民間賃貸の半分以下」（民主党幹部）とされる。


民間もしばらくはオフィス賃料の下落が続くと言われています。

賃料は人件費につぐおきなコストです。

減額できるものは今のうちにしっかり減額することが自社の経営基盤の強化につながります。

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東京オフィス賃料に先安観、12年の大量供給控え－低賃料で移転も

11月10日（ブルームバーグ）：東京のオフィスビル賃料は先安観が続く見通しだ。国内経済は震災前の状況に戻りつつあるものの、2012年に見込まれる新規オフィスビルの大量供給がオフィス市況の改善を抑えることが懸念されている。
　森ビルの調査によると、12年（１－12月）の大規模オフィスの供給量は154万平方メートルと06年（154万平方メートル）以来最大となる見込みだ。東京中央郵便局敷地を再開発した高層ビル「ＪＰタワー」や、「丸の内永楽ビルディング」などの完工が予定されている。
低迷が続いていた東京のオフィス市況は、このところ空室率に底入れの兆しが出てきた。しかし、来年に大量の新規稼働があるため、回復はまだ先になるとみられる。オフィスビル市況の調査をしている三鬼商事によると、10月の都心５区（港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区）の空室率は8.78％と７カ月ぶりに上昇した。平均賃料は過去最低を更新した。


　　米不動産サービスのジョーンズ・ラング・ラサールの幹部のニール・ヒッチェン氏は、移転を希望するテナント企業にとり依然として優位な賃貸条件がみられると指摘。同氏は「今後１、２四半期はテナントにとり優位な機会が続く」との見方を示した。


　　賃料の低下をコスト削減の好機とみて本社を移転する動きも出ている。総合商社の双日は港区赤坂から千代田区内幸町に10月完成した大型ビル「飯野ビル」に本社と子会社の一部を来年夏に移転する計画だ。広報部の市川善和チームリーダーは移転で賃料コストが改善されると述べた。
ヒッチェン氏は「安全性などの機能が優れたビルへの移転の動きがある」と語り、賃料が周期的に低い水準にあることが移転の良い機会をもたらしているとの見方を示した。


好立地オフィスは着実に回復
そうしたなか、好立地の大規模オフィスビルは空室率が改善しつつある。不動産調査のＤＴＺデベンハム・タイ・レオンの平尾佳誉子氏は、「空室率は貸し手市場の水準に近づきつつある」と指摘した。
　　同社の調査によると、都心主要５区の大型ビル（グレードＡ）オフィスの空室率は、９月末（第３四半期）では5.75％と３年ぶりに６％を下回った。空室率５％がオフィス市況の需給を分析する判断基準で、５％を下回ると貸し手に優位な市況になる、としている。


立地条件の良い都心にオフィスビルを保有する大手不動産の間でも先行きのオフィス市況回復を期待する見方が広がっている。三菱地所の加藤譲常務は中間決算会見で「オフィスマーケットは一番悪い時期は過ぎ、底打ち感が出ている。来期中に反転の兆しが出てくる」との見通しを示した。住友不動産の尾台賀幸財務本部長も「東京の新しいビルは非常に引き合いが強い」と述べた。
三菱地所（単体）の平均賃料（全国全用途）は、12年３月期は２万4000円と上昇の見込み。また住友不動産は９月末で8.1％だった空室率が来年３月末までには７％台に下がると期待している。


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最近の食生活が、、

近頃、食生活が少しだけ偏り気味になっている事に気づく。

忙しいと簡単なモノで済ませてしまい、
空腹が絶頂の時は、ラーメンなどを食してしまう。

野菜をしっかりと摂らなければと反省します。

何をするでも体が資本になるわけで、
体の健康を維持するには、「食」は軽視出来ません。

暴飲暴食をするような胃袋は持ち合わせていないと自分では思いますが、
偏ってしまうのも良くないですね。

体に変調を来してからでは遅いです。
日々の生活バランスをしっかりと見直して頑張ろうと思います。

仕事にプラスワン

毎日の業務に於いて、誰しも予定は立てると思います。
その予定が完了した時点でその日の業務は終了でしょうか。

予定だけきっちりこなすというのは確かに必要だとは思います。
しかし、それは必要最低限の行動ではないでしょうか。

仮に３日後までにやらなければいけない作業が有ったとして、
それを２日後にクライアントに提出出来たら、お客様に取ってはどう感じるでしょうか。

私がそういうことをされたら、「忙しい中でも、頼んだ仕事を最優先でしてくれた」
という喜びを感じます。
他にも、万が一間違いが見つかった際に、修正する時間を設ける事も出来ます。
出来るだけ早く仕事を進めることでメリットは生まれてきます。

自分の容量を超えた内容を毎日する必要は無いと思います。
しかし、プラスワン位であれば、大きな負担にはなりません。

顧客満足度は、ただ相手に言われた事をしてても上がってきません。
それを商材としている訳ですから、「こなす」以上の事を提供出来ないとプロでは有りません。

プロ野球選手も、ナイターの試合後にウエイトトレーニングをしている選手もいると聞きます。
最高のパフォーマンスを見せたいという気持ちだと思います。

ビジネスマンとして仕事をする以上、常に最高の仕事をしていきたいです！

社員を主役にする！

仕事とは常に楽しく進めて行きたいものです。
その為に、何が必要なのか？

自分自身にも言える事かもしれないけど、
『主役として、仕事に取り組む』という事が必要ではないかと思う。

人は大役を任された時にはモチベーションが上がり、
実力＋αのモノを発揮すると私は思っています。

新入社員がいつまでも裏方で仕事をしていては、
社員が自分の必要性に疑問を持ってしまうかもしれません。
とは言っても、いきなり大きな仕事を任せるにはそれなりのリスクが伴います。
先ずは、小さくても自分で考えて動けるような環境を作りたい。
そこで得たモノは、間違いなくこれから先の社員の財産になります。

小さい頃のお遊戯会で、王子様役やお姫様役が人気があるように、
どんな人でも晴れ舞台で活躍したいという願望は持っていると思います。
その環境を整えて、行く末を見ることが経営者の醍醐味だと私は思います。

そんな社員を一杯増やして、向上心の溢れる職場を作っていこうと思います。

事務所の移転をしました。

先週の週末に、弊社は新事務所を構える事になりました。

住所はHPに反映しております。


本日から心機一転で業務を行なってまいります。

これからも何卒、よろしくお願いいたします。

ありがたい注意

人から注意を受ける事は誰でも経験があると思います。
その時はあまりいい気持ちがしないかもしれませんが、
後の自分の人生では、プラスになる事が多いと思います。

というのは、期待していない人には注意はしませんよね？
期待しているからこそ、要求が生まれる訳です。
人から注意を受けなくなったらそれこそ淋しいと私は思います。

周りからの意見を吸い上げることで、自分が成長していくと思います。
他にもそういう考えがあるのかと、ひらめきも生まれるかもしれないです。

常に、勉強心を持って行動したいものです。