引用
楽街 楽待チャンネル「牧野知弘の不動産インサイト」 -
中古マンションの売り出し価格（売主の希望価格）はまだ強気だが、伸びは急鈍化。前年同月比は一時の+4割から+1%台へ、前月比ではマイナスに転落
- 問題は成約価格との乖離。新規の売り出し価格は成約価格より約3割も高い「ワニの口」 状態で、1億円で売り出しても成約は約7,500万円が実態
- 売れ残り在庫は膨張中。在庫に占める1億円以上の高額物件の比率は、1年前の約2割から約3割 へ
- 売り物件数は前年比+約30%の一方、成約件数は減少に転換。需給が完全に逆転した - 日銀の利上げ（政策金利1.25%）で投資家の要求利回りが上昇。表面利回り3%で買えた時代は終わり、3.5〜4%を求める動きに
- 家賃を上げられない物件は割に合わず、投資家が一斉に出口へ殺到する「出口渋滞」が発生 - 湾岸エリアが象徴的 。約1,000戸のタワーマンションで100件超の売り出しも。賃貸需要には上限があり家賃が上がらない
- 物件によっては3,000万〜4,000万円の値下げ事例も出ている
- 中国人投資家は買い手から売り手に転換 。中国政府による海外資産の調査、永住許可要件の厳格化が背景にあり、マレーシアやタイへの移動も - 富裕層も買わない。外国債5%、日本国債3%の時代に、表面利回り2.5%・管理負担のあるマンションは魅力が薄い
- 手付金数十万円だけ入れて転売見込みが外れると契約解除する「手付流し」も昨年頃から増加 - ようやく正常に向かっている。金融商品化しすぎたマンションが、実需で買える価格に戻る調整局面 - 今後約半年が山場。ダラダラと下げる中で投げ売りが出て相場が形成され、資金繰りの悪い買取転売業者の倒産・退場も出てくる - 買い手は全員が様子見（ステイ）状態。不動産は流動性が低く、下げ始めると全員が静観するのが特徴
- 行方を決めるのは金利。日銀の今後の利上げペース次第 で調整期間は伸び縮みする
- 耐えられる人は慌てて売らない。賃貸に出す、住宅ローンの特例を活用するなどして持ちこたえる。ただし金利・管理費・修繕積立金の上昇まで含めたシミュレーションが前提
- 売らざるを得ない人は「価格破壊者」になること。小刻みな値下げは「まだ下がる」と思わせて逆効果。一気に相場を割り込む価格を付ける（周囲が9,500万円〜1億円なら8,900万円、という水準感）
- 牧野氏自身、バブル崩壊時に思い切って値下げして3日で売却した経験談も紹介
- 2030年頃から「大量相続時代」 に入り、大都市圏でも不動産の供給圧力が構造的に強まる
- 実需の中心である30〜40代の人口は減少していく。「不動産価格の異常な高騰の終わりの始まり」
- 一般的なマンションはリーズナブルな価格で手に入る時代へ。ただし都心一等地は別、との見立て
10月のレインズ月例レポートが公表されました。 首都圏の中古マンションは、成約件数が前年同月比19.7％減と7カ月連続で減少 。一方、新規登録件数は25.8％増、在庫件数も22.5％増 と大きく増えています。
個人的に気になったのは価格の動きです。 成約㎡単価は前年同月比6.9％下落しているのに対し、新規登録㎡単価は17.5％上昇、在庫物件の㎡単価も24.2％上昇しています。
売出価格と成約価格で、対照的な動きになっています。 売出物件と成約物件は同じではないため、これがそのまま値引きの拡大を意味するわけではありませんが、成約件数が減少するなかで新規登録と在庫が増えている状況。売り手にとっては以前より厳しい市場環境になってきているように感じます。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」
さらにワニの口が開いている
不動産市場動向（統計）｜東日本レインズ（REINS）｜国土交通大臣指定 公益財団法人 東日本不動産流通機構
出所）東日本レインズ
潮目が変わったのが、昨年2025年の秋口。
状況変化、トレンド転換は、2026年２月だったということですかね。
