おはようございます😃
チアーズリアルエステートの
波多万行（はたかずゆき）のブログです。
先日、プラザホテルで
宅建業法 第64条の6に基づく
宅建協会の本部研修会が開催されました。
売買を担当する僕と
スタッフの本城が参加して
みっちり勉強してきましたよ。
講習会のタイトルは
宅地建物取引業者が負う
損害賠償責任
というもの。
今日のブログは
その講習会から幾つかの事例を
簡単に紹介したいと思います。
ちょっとプロ向きというか
同業者向きの内容なので、
興味無しであればごめんなさい😅
▼事例 その1
県が分譲した土地を買った人が、
家を建てようとして地盤調査をしたら
地盤改良工事が必要であることの
調査結果が出て、その工事費用に
252万円がかかった。
この軟弱地盤に関する
詳しい説明が無かったとして
説明義務違反または瑕疵担保責任に基づき
地盤改良工事費用と遅延損害金を
県に訴えを起こした。
▼県の主張
瑕疵の存在と本工事の必要性を否認
瑕疵があったとしても
交付したパンフレット（全30頁）に
「造成地のため地盤調査後、
地盤改良が必要となる場合があります」
という記載がある
▼判決
第一審は原告請求を棄却
→ 原告側は控訴
裁判所の判断は、
第一審判決を取り消し、
県は原告に対し252万円の工事費と
遅延損害金を払えとの判決 😰
▼理由
瑕疵があったと認めざるを得ない
全30頁のパンフレットの
ごく1行に記載があるだけで
注意喚起して重要性を知らせる記載ではない
他の区画で地盤改良工事が
必要になった区画が相当数にのぼる等の、
地盤改良の必要性が高いことを窺わせる
具体的な記載がない
地盤調査をしてくださいという依頼や
地盤改良が必要となった場合の費用が
買主負担となるから価格を抑えている
といった記載もない
▼この事例から学ぶこと
大手の宅建業者が行っている
重要事項説明書や不動産売買契約書の
特約条項の欄に記載がある
可能性や注意事項を羅列するのは
今後は認められないだろう。
もっとも可能性が高いものや
既に現実化している事項については
赤い線を引いたり
ラインマーカーで説明することが必要。
という判決の紹介でした。
要するに、
こんなことが起こりうることがあります
あんなことが必要になる場合があります、と
重要事項説明書の特約条項の欄に
たくさんの可能性や注意事項を書いていても
本当に調べたのか、
本当にきちんと相手方が理解するまで
詳しく説明して承諾を得たのか、
相手方にきちんと説明をしなさい、
ということなんだと思います。
しかし、僕の感想ですか、
その判決の内容は、
そりゃ無しじゃろー😰
って感じです。
地中の中で地盤がどうなってるかは
調査してみないと分からないことで、
だから、重要事項説明書には
地盤調査をした結果、
地盤改良が必要となる場合がある
と、ちゃんと記載しているのに、
本当に費用がかかったとたんに
説明が足りなかった！、と言って
それを売主に持ってくるのは
いかがなものか？と思うのです。
地盤調査によって
地盤改良工事が必要となることは
最近では当たり前の工事なので
今後はこのような話は
通用しないと思いますが、
これから購入を予定している人も
地盤改良工事が必要だと覚悟して
土地を購入してくださいね。
僕は、基本的な考え方は
受益者負担だと思っています！
これについては
またいつか、ブログで書きます。
ありがとうございます。
波多万行
チアーズリアルエステート
岡山市北区大元一丁目11-22
☎︎086-230-6720