城南３代目大家です
本日は屋上外壁塗装の勉強会に行ってきた話です。
我々不動産オーナーの悩みの種が10年～15年に1度訪れる「大規模修繕」というイベント。
今回は塗装店主催のセミナーに参加して塗料の選び方、施工業者の選定方法などを勉強してきました。
皆さんは塗装を行うときに誰に依頼しますか？
建物を建ててくれたメーカーや工務店？最近はホームセンターでも営業広告を出していますね。
もしくは町の塗装やさん？思いつくのはこの位だと思います。
正直どこを選んでも正解不正解はありません。(一部除く)←後述します。
なぜなら、それぞれメリットデメリットがあるからです。
オーナーさんの意向によって変わってきます。
では、そのメリットデメリットを述べていきます。
①ハウスメーカー
メリット ：・その家を建ててもらった安心感 ・ネームバリューがある ・施工管理がしっかりしている
デメリット：・営業広告費がしっかり乗せられていて高額になりがち
・施工は下請け・孫請けが行う→中間マージンを取られているので施工が下位になればなるほど利益のために手を抜かれやすい
②工務店・ホームセンター
メリット ：・店舗数が多く相見積もりしやすい
デメリット：・基本的に業務は下請け以降が行い、窓口は現場のことは把握できていない ・意思疎通が難しく、返答も時間がかかる ・現場管理も甘く、最も手を抜かれやすい
③塗装店
メリット ：・施工業者が元請けであるため意思疎通が容易 ・自社施工であるため施工費が抑えられる
デメリット：・店舗により知識や施工技術に差がある ・安いけど心配 ・いい仕事してくれるかもだけどすごく手を抜かれるかも
【信頼できる業者を見つけるポイント】
・自社施工をしている
・足場を持っている
・HPでの口コミがいい
・工程写真を撮影し報告をしてくれる
・情報開示をしてくれる
【悪徳業者を見抜くポイント】
・地場ではなく遠方から来ている
・訪問業者である
・初めは安価であっても高額な追加費用を請求してくる
・最初から高額で難色を示すと急激な値引きをしてくる
・不安をあおるような言葉を使う、この日までに契約してくれとあおってくる
【対策】
・知識を持つ
・相見積もりをする
・知識があることを業者に伝える
・下請けでないことを確認する
・直接塗装店や実際に塗装している職人に依頼する←一番はやはりこれでしょうね！
【塗装の種類】
大きく分けると水性と油性の2種類に分けられ、油性はさらに油性と油性2液に分けられます。
・水性
【メリット】
においが少ない 塗りやすいので手間賃が安く済む
油性と比較して塗料が安価 1回塗りで仕上がる(塗料の粒子が粗い)
ローラー等の備品が使いまわせる
【デメリット】
汚れやすい 薄めてごまかしやすい
・油性
【メリット】
汚れにくい 光沢がキレイ
粒子が細かいので1回塗りか2回塗りか素人でもわかる
【デメリット】
臭いがきつい
塗料が高価 塗りにくく技術が必要
2回以上塗らないと仕上がらない 備品が使いまわせないため施工費が高価になる
【塗料の構成】
①水性1液(主剤のみ)
②油性1液(主剤のみ)
③油性2液(主剤＋硬化剤)
【注意点】
①主剤を規定の量の水で薄めて使用する
→薄めるための水を目視でなく計量して混ぜているか確認する
②チョーキング現象が3種類の中で1番早く出現してしまう
③硬化剤がなくても固まるので、入れずに済ませてしまう職人がいるため注意する
工程
下塗り→中塗り→上塗りの3工程が基本。場合によっては下塗り2回の計4工程になる。
一斗缶あたりの目安の塗布量
下塗りシーラー100～120㎡ フィーラー50～60㎡ 中塗り・上塗り 水性80㎡ 油性100～120㎡
【最後に】
安価に仕事を受けてもらうポイント！
これはどの業界にも言えることですが、閑散期を狙う事です。
塗装業界の閑散期は「2月」、「6月」、「8月」であるようです。
工期を指定せず、この時期で構わないので安くならないか交渉してみると比較的安価に見積もってもらえる可能性が高くなります。
大規模修繕は賃貸経営におけるコストの中でも非常に大きなウェイトを占めています。「自社施工をしていて信頼できる業者さん」に見積もり、依頼をしてみるのはいかがでしょうか？
ちなみに清掃業の繁忙期は1月後半～4月、6～9月（エアコンクリーニング）、12月（エアコンクリーニング）です。
夏場のエアコンクリーニングは特に超過密日程になっていてお待たせすることもしばしばあります。
必要な時にキレイな空気のエアコンを使っていただきたいのでぜひ繁忙期前にご依頼ください。