9月は何故かブログの更新回数が多いですね…
それだけ家にいるというとのです。
最近、夜、遊びに行ってないなぁ～飲みにってないなぁ～
お祭り後、体の調子が悪くて、家ではお酒も飲んでいませんでした
9月になってやっと調子も戻ってきました
最近はお酒も美味しくなってきましたので…また太るなぁ～
ででで、
お仕事の話、不動産屋さんっての第3弾、
今回は何書きましょうかね…
皆さんがマイホームを建てようとする時、土地を購入してから新築の場合、土地を購入するのに不動産屋さんにお世話になることがありますよね。
おそらく、こんな時でないと不動産屋さんと接する事はないでしょう～
土地を購入する時、どんな費用がかかるのか？
1）土地代金
2）印紙代 （契約書に貼ります）
3）所有権移転登記費用
4）不動産仲介手数料
基本的には以上の4点です。
金融機関で借入を起こすと、銀行への手数料や保証料、抵当権設定費用などは別途かかります（100万位？）。
例えば、1,000万円の土地を購入する場合、実際、どれくらい費用がかかるのか？
1）土地代金…1,000万円
2)印紙代…10,000円
3）所有権移転登記費用…
4）不動産仲介手数料…378,000円
3の登記費用ですが、登記費用の内訳が法務局へ払う登録免許税と司法書士への報酬になりますが、登録免許税については土地の固定資産税評価額によってかわってきますので（売買価格ではありません）、何とも言えないのですが、評価×1.3%です、（因みにその昔は5％してたんですよ…）
評価が500万円の場合は、その1.3％ですので、65,000円
評価が800万円の場合は、その1.3％ですので、104,000円
農地などの場合、評価は極端に低いので、だいたい1,000円で済みます
それプラス、司法書士の報酬と謄本などの費用なので、35,000円～50,000円位。
（注意）ぼったくりの司法書士だと、例えば銀行などで決済する時に、そこに立ち会うだけで＋3万円とか取る人もいます。取ってもせめて1万円ですね。今は取らない人が多いんだけどなぁ～。
銀行つながりで…抵当権を設定する時も費用がかかりますので、これも借りる金額にもよるので何ともいえませんが。
1～4を足してみて下さいね…だいたいの費用はでてきます。
2の契約書に貼る印紙ですが、1,000万円でしたら10,000円なのですが、これが1,000万円を1円でも超えてしますと15,000円になってしまいます。15,000円も時限立法の減税処置で安くなっていて、本来は20,000円です。
また500万円までは2,000円なのですが、5,000,001円～1,000万円までは10,000円になります。
詳しくは国税庁のＨＰを↓
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7101.htm
不動産仲介手数料は以前も書きましたが、
代金×3％＋6万円＋消費税 です。（400万円以上の場合）
この計算の方法って昭和45年から変わっていません。ずっと同じ。
100万円の土地でも1億円の土地でも計算式は同じです。
物件調査の事も書きましたが、100万円の土地を売る時でも、1億円の土地を売る時でも、私たちが行う仕事の量は同じです。同じ様に物件調査をします。
仕事の内容は同じでも、売買価格によって手数料も変わってきます。
田舎の方が物件が安いので、手数料も少なくなります。都会の方がいいですね…
中古の場合でも、同じ計算です。
登記費用の登録免許税について、建物については評価額の2％になります。
土地を購入して、建物は建築屋さんに建ててもらって、建物も完成しました～
建物の登記の金額って？
表題部の登記、これについても土地家屋調査士さんの報酬は8万とか9万。
表題部を登記して（表示登記といいます）、その後、所有者の登記（保存登記といいます）をします。
所有者の登記は司法書士の仕事です。
まあ例えば35坪位の家でしたら、トータルで15万前後でしょうね。
マイホームの場合、減税になりますので、登録免許税が安くなります。これを使って15万前後かな。例えば20万なんて請求きたら高いです。ぼったくりです。
皆さん、マイホームの家を建てる時、住宅展示場など見に行かれますか？
展示場がある位ですので、それは大手のハウスメーカーですよね。
地域の工務店は、ほんと知り合いとか親せきだから、みたいで頼む人が多い様です。
ハウスメーカーと工務店の違いって何？
簡単にいえばネームバリューがあるのがハウスメーカーです。
建築費を考えた場合、ハウスメーカーの方がだんぜん高いです。従業員も多いっですし、チラシをまいたり、綺麗なパンフレットを作ったり、展示場を併設していれば、この経費もかかりますので…。
工務店の方が、断然安くできます。上に書いた様な経費はかかりませんので。
やはり、家のデザインに関して大手にハウスメーカーの方がお洒落です。かっこいい。そして値段が高い…という風になります。
工務店はデザイン力は弱いです。お客さんの中にはデザイン設計士を入れる方もいますね。
因みに、工務店をやっているとなれば、2級建築士さんがいないと建築業の免許も取れません。実際のところ、その方も設計士さんですので。設計士にはかわりはありません。設計を専門にするか、現場の建築屋さんをやるか？です。
ハウスメーカーの営業マンのトークで「当社では大量に仕入れてますので、サッシやシステムキッチンなどは安く入ります」と言う人がいるみたいですが、今ははっきりいって、そんなには変わりはありません。
普通の工務店でも安く入る事はできます。力のある工務店でしたら大丈夫です。
ハウスメーカーと工務店に違い…私が思うのには～デザイン力の差、とネームバリューですね。
見栄を張りたいのでしたら大手のハウスメーカーです。安くて融通の利く家を造るのでしたら工務店ですね。
重要課題ですが、絶対に言っておきますが「安くていい家は絶対できません」。
理由は…いろいろあるのです。面倒なので気が向いた時に書きます。（笑）
家はお金をかけたら、かけたなりの家になります。
安くていい家はできませんが、高くて悪い家は簡単にできます。私も何軒か見てきました（笑）。
でも皆さん勘違いしないで下さいね、私の仲間にはそんな建築屋さんや職人は居ませんので、ご安心下さい。
私も今でもお客さんによく聞かれるのですが、家を建てる時の建築費の目安を考える時に「坪いくいらですか？」と聞かれます。正直、その質問には困ってしまうのです。
それは20坪の平屋の家と、40坪の2階建て家で、同じ仕様で造っても坪単価の数字をだすと全然違うからです。
平屋と2階建、同じ坪数の家では、平屋の方が高くなります。何故かって？基礎工事の面積が増えるのと、屋根の面積も大きくなりますので、坪単価的には平屋の方が高くなります。平屋の方が15～20％位は高くなるかな～。
あと、キッチン、お風呂などは20坪の家でも40坪の家で同じものがついていますので、水周りにかかる費用も大きい家ほど坪単価は低くなります。
ハウスメーカーが、特に安さを売りにしているメーカーさんは「坪○○円！」と大々的に掲げて広告を打っています。この坪○○円って？これって、だいたい36坪や40坪位の家を造った時の坪単価の事なのです。
安さを売りにしているメーカーさんですと「坪○○円！」とうたっておきながら、本体価格のみです・・とか間仕切りは別途です…と言うメーカーさんもあります。つまりこの坪単価より高くなるのです。実際にはその坪単価では出来ないのです。お客さん集めも広告ですからね～。これがあまりにも過大広告でしたら公正取引委員会に申し出て下さいなぁ～（笑）
私なんかも、例えば土地の広告をする時にも「絶対便利！」とか「最高です！」みたいな過大評価する様な言葉は使ってはいけないのです。
住宅展示場…この経費って？
これは私が以前勤めていたハウスメーカーの話で、もう15年も前の話ですが、展示場を持つだけで場所の賃借料（住宅展示場への賃料）などで年間1,000万円以上かかかります。人件費などをいれれば1,500万円はかかります。今はもう少し安くなっているかもしれませんが。
年間の経費を、1年で集めたお客様の名簿（アンケート）で割ってみて下さい。1枚の名簿が数万円ですね。
土曜日曜でどれくらいお客さんが来るの？…名簿が取れるお客さんは多い時で10組位。通常は数組だと思います。
私が勤めていたハウスメーカーも（15年も前ですが）、一番多い時で6組とか7組、普通の土日で0か2，3組でした。平日は０が多かった。でも平日に来られたお客さんの方が、いいお客さんが多かった。真剣に考えれいるので、じっくり話を聞きたいのでしょうね。
なんか、題名と内容が全然違ってきた様な？
でも不動産、建築関係の皆さんが、素朴に疑問に思う事かと思いまして…
で、また次回に。
今日も暑いな…