不動産へ年金が投資

企業年金連合会が、2008年度から不動産開発事業への投資を始めるとの報道がされました。大手不動産会社と組んで、高層ビルや商業施設を建設し、賃料収入等を得るという。6,500億円程度を投資に充てるとのことで、実現すればかなり大きな投資となります。米国等では年金が不動産投資するのは当たり間の話なので特に驚きはありません、時代の流れだと思います。日本の市場規模から考えると、J-REITの時価総額でも6.3兆円の世界なので、その1割強の金額はかなりのインパクトが

あると思います。現状は、良いアセットが中々ないので、どのファンドも川上（開発段階）まで行って資金を出そうとしております。そもそも既存の物件でいいものがないことと、出れば入札でとんでもない価格になる、従って競合しないように開発段階でというのは合理性のある行動ではあります。一方で、開発時のリスクを抱えることになってしまいます。海外ファンドは多少の信用収縮で買いの勢いが衰えるかもしれませんが、まだ資金は国内不動産に流入しそうですね。但し、このような保守的で大きな資金が入る頃にはかなり、市場が高騰しているという事情もあるので、まだ不動産には強気といいながら慎重に見ていく必要があるでしょう。

不動産投資について

今日の日経新聞に出ていた「不動産価格は下落する！」というリクルートの創業者の江副浩正さんの本の広告に目をひかれてしまいました。昨今、米国でのサブプライムローン（リスクの相対的に高い住宅担保のローン）の証券化商品への投資で欧米の大手金融機関が大規模な損失を出し、世界の金融機関が流動性確保のための資金供給を行っているということで、国際的な問題になっておりますが、日本でも信用収縮が起こり不動産価格が下落するということらしいです。

私の個人的な意見としては、あと２年は不動産価格は（過疎の進む地方を除いて）下がることはないと思っています。

日本においては、米国のようなサブプライムローンはありません。（通常の住宅ローン、プライムローンです。）

ので、個人が住宅担保に資金を借りて消費に回すようなことは想定できません。また、不動産証券化市場の拡大で、個人マネー、年金等機関投資家のマネーがファンド、J-REITを通じて不動産市場に流れておりますが、このトレンドは当分変わらないと思います。また、海外投資家の資金が日本に入ってきておりますが、これも今日本の不動産が国債金利い対して純鞘が1.5%程度ある現状では、世界の不動産市況の中では日本の不動産市場の魅力は変わらないからです。米国をはじめ国債利回りより不動産やREITの利回りが低い状況が起こっていますが、これは長く続かないにしても、日本の純鞘は金利の大幅な上昇がない限り当面続くことになると思います。

但し、これまでのような不動産価格の上昇の鈍化は顕在化するでしょう。国内外から大量の資金が入ってきて、一方で投資可能な不動産（特に大都市圏での優良資産）がなくなってきている中で、無理をして不動産を買っているという感が強くなっており、いつまでもこのような状態は続かないと思います。郊外の商業施設などでも、利回り4%台で取得されておりますが、減価償却を考えると純粋な利回りは3%程度です。この利回りではたして、価格が正当化される水準かというと疑問です。都心の物件等はさらに低い利回りでも取引されています。

江副さんは、これまで創業者として成功し、株式や不動産にも投資をされて成果をあげられた人なので、本を買って読んでみよう！！！！

ITの行方

本日、C2cubeの社長をしている￥内田さんにお会いしました。IT事業を2001年からやってらっしゃって、私は前職の証券会社時代に

面識がありました。事業内容は「機能素解析アルゴリズムを用いた、自然言語認識エンジン」ということで、簡単にいうと通常の検索エンジンのように単語での認識ではなく、文章として認識するものです。たとえば、文章を主題、副題、動作状態というように分類して、データーベース化します。これによって、文書を解析して、たとえばブログ、書き込み等での評判を検索したり、何かはやっているのか等を分析することができます。特に日本語は英語のように主語、動詞、目的語の関係、語順が決まっておらず、曖昧なので、データベース化することは難しい言語です。これを、主題、副題、動作状態という3要素に分解して、認識するとのことです。

これによって、ブログ等に書かれている内容について、単語でなく、意味を持つ文章として把握し、解析することができマーケティングツールとして有効に機能します。たとえばAというレストランはすごい、最高、まあまあ、等　サイトの中から検索してきて定量化して、評価を比較することができます。また、たとえば朝青龍の評価について、毎日その評判を時系列を追ってスコアリングすることができます。事後的ではなく消費者の反応をリアルタイムで追えるというのは非常に有用な情報だと思います。消費者の趣向が目まぐるしく変化する中で、このようなサービスは需要があるんじゃないでしょうか？