不動産投資11年、都心中古ワンルームが「純資産」になる話
読了時間：３分今日も今日とて、不動産投資（都心中古ワンルーム投資）について思うことを書いてみる。今日は、「不動産投資では、バランスシートの考え方が大事だよ」という話である。私が不動産投資を始めたのは2015年。もう11年になる。現在はワンルームを7戸所有。すべて変動金利型の不動産投資ローンで購入している。ここ数年の金利上昇はキツイものの、今のところ手出し（持ち出し）はなくキャッシュフロー（CF）はプラスである。ただ今後も金利が上昇するのであれば、このままではいられない。ここ最近は 「バランスシート」を意識するようになってきた。「1億円の不動産を持っています」を正しく言えるか？例えば「私は1億円の不動産を持っています」と言う人がいたとする。確かに、資産の部には1億円の不動産がある。しかしその不動産をローンで買っているなら、同時に負債もある。1億円の不動産を、1億円のローンで購入していたら、資産1億円、負債1億円。純資産はほぼゼロだ。だから不動産投資では「いくらの物件を持っているか」より「その物件に自分の純資産がいくら積み上がっているか」を見ることが大切だ。11年前、私の純資産は10万円だった実際の物件で見てみよう。私が11年前に購入した港区の中古1Kルーム。購入金額 2,050万円頭金 10万円借入金 2,040万円ざっくりバランスシートで表現すると、資産 2,050万円負債 2,040万円純資産 10万円という状態だ。負債比率は、2,040万円 ÷ 2,050万円 × 100 ＝ 99.5％純資産比率は、10万円 ÷ 2,050万円 × 100 ＝ 約0.5％つまり、2,050万円の物件を持っているように見えて、私自身の持分はたった10万円。これをバランスシートで表現すると「2,050万円の不動産を持っている」ではなく「2,040万円の借金をして、2,050万円の不動産を持っている」が、正しいのである。11年経つと、景色が変わったでは、現在はどうなっているか。再びバランスシートで見てみよう。資産 2,050万円負債 999万円純資産 約1,051万円という状態だ。注目してほしいのは借入金、999万円。11年間の家賃収入からの返済と繰上げ返済によって、約1,000万円まで減った。負債比率は、999万円 ÷ 2,050万円 × 100 ＝ 約48.7％純資産比率は、1,051万円 ÷ 2,050万円 × 100 ＝ 約51.3％11年前は純資産0.5％だったものが、今では約51％。ここがとても大きな変化だ。繰上げ返済は「お金が消える」わけではないここで、繰上げ返済について考えて みる。繰上げ返済をすると、当然ながら手元の現金は減る。だから「せっかく貯めたお金がなくなる」と感じる。私もそうだ。でもバランスシートで考えると、見え方が変わる。つまりキャッシュが消えたのではなく、負債が減って純資産が増えたのだ。もちろん、繰上げ返済には「手元流動性が減る」という大きなデメリットがある。だから何でもかんでも繰上げ返済すればいい、という話ではない。子どもがいれば教育資金も必要だし、家族との想い出（旅行資金とか）も必要だからだ。これまでの低金利の時代、私は繰上げ返済するより期待リターンが高い金融投資（インデックス投資）に投資してきた。でも、状況は変わりつつある。金利が上昇する時代に入った。これからも上昇するだろう。そうなると 「借金（負債）を残して運用する」リスクは大きくなる。これからは金融投資だけではなく、不動産の負債も含めて全体を見る投資戦略へ舵取りしたほうがいいと思っている。私が目指しているのは手取り「家賃8万円」 この物件のローンを完済すると、毎月のローン返済がなくなる。（当然だ）毎月のローン返済がなくなれば、家賃収入から管理費を除いた8万円が入ってくる。毎月の給料が8万円が増えたの同じ効果だから、これは大きい。今の時代、中高年が労働だけで毎月8万円（年間96万円）をさらに稼ぐことは困難だろう。しかしローン完済すれば「働いて稼ぐ」のではなく「借金をなくす」ことで、毎月8万円のキャッシュフローが生まれる。ここに不動産投資の醍醐味がある。だから、あと4年で完済する この物件は、4年以内の完済を目標にしている。毎年約200万円を繰上げ返済に充てるつもりだ。私には、まあまあ大きな金額だ。手持ち資金を200万円ずつ放出するのだから、決して小さな決断ではない。それでもインデックス投資で増やしてきたキャッシュがある。そのキャッシュを今度は不動産の負債圧縮に使う。そして負債が減れば、毎月のキャッシュフローが増える。増えたキャッシュを、また繰上げ返済に回す。つまり繰上げ返済↓キャッシュフロー増加↓純資産積み上げ↓さらに繰上げ返済このスピードを早くすればするほど、入ってくるキャッシュも多くなり金利上昇の対策にもなる。40代で始めて、50代で「出口」を考える40代前半から本格的に始めた金融投資と不動産投資。最初は「資産を増やしたい」 という気持ちが強く、 ローン（レバレッジ）を使って物件を買い、インデックス投資にも入金してきた。そして50代に入り、少しずつ考え方が変わってきた。「いくら増やせるか」だけではなく、「いかに負債を減らし、毎月のキャッシュを残すか」が重要だと思うようになった。40代＝ローン（レバレッジ）を使って資産を増やす50代＝負債を減らしてキャッシュフローを太くする 50代からは「資産形成＋負債圧縮」。そんな感じか。投資は「利回りは何％？」に目が行きがちだ。でも11年やってきて思うのは、「純資産はいくらなのか？」という視点も同じくらい大切だ。2,050万円の物件を買った11年前。私の純資産は10万円だった。それが今では約1,000万円。私にとっては、この11年間でコツコツと積み上げてきた1,000万円の純資産だ。40代で始めた不動産投資が50代になって少しずつ「資産」らしい姿になってきた感じだ。50代の不動産投資は、ここからが正念場だ。注） 実際の不動産投資では物件の時価とローン残高の差で純資産を考えるが正確です。今回のブログはバランスシートの考え方を伝えるため、購入価格ベースの簡易モデルとして整理しました。ちなみに今回の港区物件の時価は2,050万円以上になっています。
