おはようございます。
前回（と言ってもいつだったかすら覚えてませんが・・・）
途中で終わってしまいましたので、今日はその続きです。
前回の記事はこちら
毎日継続して記事をアップされておられる方、本当に尊敬してしまいます。
さて、単年度（初年度）の利回りを比較してみますと、物件Aは
単年度（初年度）家賃収入 ÷ 物件取得価格
＝ 600 ÷ 5000
＝ 12.0％
同じく物件Bは
単年度（初年度）家賃収入 ÷ 物件取得価格
＝ 400 ÷ 5,000
＝ 8.0％
と計算されます。結構違いますよね。
単年度（初年度）の利回りという面では、物件Aの方が全然いいわけです。
ところがですね、
これを10年間運用して、10年後の年末に売却すると想定した場合の
それぞれの売却額を比べると、
物件Aは4,000（購入額に対し▲1,000）
物件Bは6,000（購入額に対し＋1,000）
です。
物件Aのイメージとしては、
「せっかくせっせと稼いだ家賃収入が売却損で一部打ち消され、トータルでは最初に目論んだほど儲けられなかった」
となるでしょうか。
一方、物件Bのイメージとしては、
「家賃収入はそれほどではないが、売却益が出たので、トータルでは思ったよりプラスになった」
となります。
誤解を恐れずに言うならば（といいつつ、誤解されることは怖いです）、例えば東京の城南エリアなんて、物件Bのような投資スタイルなのでしょう。
ここからがようやく本題です・・・。
（なお、融資の付きやすさとか、物件としての資産性とか、
税金がどうだとか、償却がどうだとか、
実際は様々なことが絡んできますが、
取り敢えずそういう要因は考慮外としてください。）
単純に単体の投資効率だけでどちらかを選ばなければならない、
とした場合、
少しでも投資効率が高い方を選択したいと思っている人は、どちらを選ぶべきでしょうか。
こういう場合に選択基準の一つとして、
ある物件を取得するとしたときに、その物件の
購入～売却までの投資全期間における、キャッシュフローを勘案した結果、
自己資金に対する1年あたりの投資利回りがどのようになっているか
を確認することができる
「IRR」
という考え方が役に立つのです。
結論から言ってしまえば、今回の場合、
それでも物件Aを選ぶのが合理的な投資行動ということになります。
何故なら
物件AのIRR ： 10.8％
物件BのIRR ： 9.3％
となり、物件Aの方が「IRR」が高いからです。
こうしてみれば、
確かに物件Aの方が単年度（初年度）利回りは高いですが、
売却額まで考慮してIRRの計算すると、
それほど投資効率に大きな差は出ていないですね。
トータルで見ると、このように変わってきますが、
場合によっては逆転することすらあるので、
皆さんは単年度（初年度）の利回りだけで
簡単に結論付けないよう、気をつけてくださいね。
しかしですね、
実際はローンの返済や税金、償却や修繕、空室や賃料の変動など、
ものすごくたくさんのことを考慮しながら選定することになりますので、
本当に計算は大変です。
でも・・・そんなことは心配ありません！
何故なら・・・
これらをすべて取り込んでシミュレーションできるものを、
下記でご紹介しているからです♪（うふふ）
↓
◇*◆*◇*◆*◇*◆*◇*◆*◇*◆*◇*◆*◇*◆*◇*◆
