注意する物件
利回りがやたらに高い物件 NG
道路付け NG
リフォーム高い NG
安易な地方物件 NG
個人オーナー メンテナンス行き届いていない NG
融資 属性 最低 年収500万円（実際には700万円）
安定的な収入があると良い
27～55歳
定期預金をしてくれる
銀行の評価
収益還元・・・エリアによるが、表面利回り7～12％
積算・・・土地取引事例＋再調達価格 または 路線価＋再調達価格
再調達価格・・・木造 16万円／㎡、鉄骨 18万円／㎡、RC 20万円／㎡
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評価法 積算OR収益還元
表面利回りよりも、実質利回りが大事 地方だと、ちゃんと部屋が埋まるか？
売却出口が狭まるので、違法性が無い不動産が良い…調整区域、但し書き道路 不可
自己資金は保全する フルローンを目指す 高評価な物件、自己資金の無くても買える物件
出口 積算・収益還元のどちらかで売却出来る物件
将来、何かしら利用できる事が重要 数十年先、どうなるか…
（このあたりからは、自社の宣伝ですね）
管理会社の重要性 当社はアパートローン通りやすい
賃貸・修繕工事・アパートローンに強いのが大事
入居率は全国76％、23区81％、当社97％
保証会社を必ず利用している
修繕工事は業者価格 クロス 700円／㎡ CF 2000円／㎡
給湯器 47000円 エアコン 50000円
プロパンガスなら無料 各種リフォーム、リノベーションを施工します
入居付け いかにスピーディーに多く情報を出せるかが大事
←→ A 仲介会社 ←→ 入居者
オーナー ←→ 当社 ←→ B 仲介会社 ←→ 入居者
←→ C 仲介会社 ←→ 入居者
一棟ものを扱っている会社なので、
当然ではありますが、「一棟ものが良い」と言っていました。
物件選定 1都3県の物件を購入 木造か軽量鉄骨
価格 5000万円～1億が良い 5000万円以下の物件だと建物の造りが悪い
また、購入出来る人が多い＝出口を取りやすい
エリア 16号線の中の物件を購入する
最寄り駅 駅の乗降者数は重要 10000人以上
インフラが整っているから賃貸需要が有る
徒歩20分以内
バス便の場合は駐車場必須
家賃 家賃は適正相場で必ず引き直す
30000円が適正なら26000円ぐらいで
やっていけるかストレスをかける