都心の物件を購入していますが、フルローンは厳しいです。
地方物件なら積算価格同等もしくはそれ以下の売買価格で攻めていくことは可能ですが、
難しい。
スルガ銀行の融資が締まり、西部信用金庫も厳しくなっています。
つまり、不動産価格が下落しています。
まだ日本政策金融公庫は使っていませんが、いずれ・・・個信気にせずに使いたい。
オリックス銀行は使わないが、築が経った自分の保有している木造物件などは是非出口としてオリックス銀行を
使って頂きたい思います。
今はまだ2期目の決算を迎えた法人ばかりですが、徐々に決算書を良くしていくことも考えなければなりません。
法人に残るキャッシュフローをうまく利用したり、、、
あるいは法人の社内規定を充実させて、うまく個人へお金を動かしたり、
決算書を良くしていくことが大切です。
但し今のような合同会社の乱立は所詮、銀行側の評価は、融資をする時の評価は、個人と一体となった
私を見ているのであって、結局は、個人の属性ありきで、法人を合わせて評価をするというものでございます。
多くの銀行に当てて、融資の評価を知りましょう。
さすれば、道は開かれん。
市場での価格と銀行での価格が乖離していることは良くあることではございますが、
それを個人の属性でカバーするのか、売主からのプレッシャーでカバーするのか、あるいは
担保評価が取れる、代表者保険や預金担保、あるいは、共同担保などでカバーしていくかなどと様々
投資家として考えていくことは多いかと思います。
銀行が出してきた評価と売買価格で乖離があった場合に、その物件を買うのか買わないのか、、、
それが問題ではございますが、
最終どうするか、指値して、いい感じで仕上げて、買わないのか、、
あるいは、自己資金をどの程度入れて、買うのか、、、
それが問題だ。。。
収支計算を基に、しっかりと収益還元法を用いて不動産価格を評価してもらっても、
結局は今の不動産価格と乖離をしてしまっている部分は大きいので、
やはり購入時から高値で購入してしまっているケースは多いと思われます。
将来の保有し続けた時に、5－10年してやっと残債が減り、市場価格にまで適正に落ちてくる、、、
そういったところを狙っていかなければなりません。
自分はプロではないですが、
プロが考える理論や知識は常に勉強しようという姿勢は崩してはいけないと思います。
最終的には常に思うことですが、上物・つまり建物を壊して更地にした時に、いくらでdeveloperは買ってくれるのかなど、
考える出口戦略は多数あると思われます。
勿論、高値で購入することは一番良くないのですが、
市場に出回っている、多少高値の物件はあまねく購入していくということも大事です。
あとは、時の流れを味方につけて、次へ進む。
5年後を見据えた投資戦略でございます。
建物価格がなくなっても、土地値として評価が出来て、利回りも多少ある、
それで、銀行返済と固定資産税とトントン、さらに、プラスになっていれば、保有していても、
いつでも売れる物件に変わるわけでございます。
そんな物件を増やしていきたいですね。
手出しが少ないケースがほとんどではございますが、
時には3,000万円近く投入して物件を購入しているケースもございますので、そのお金がいつのタイミングで回収できるかなども
重要なポイントになってくるのではないかと思っております。
4月に私が支払った固定資産税や不動産取得税の税金は軽く3,000万円になります。
つまり、ものすごい金額です。
本当に高いです。
結局、不動産投資で永遠の命題ですが、、支払わなければならない税金との戦いでございますね。
本業での年収もさることながら、副業での支払う税金もヤバいです・・・
いったいぜんたい、この日本はどれだけ税金を取る国なのだろうか。。。
ほとんど法人で物件を保有しているため、法人税をお支払いしていますが、
まぁ個人の所得税よりは安いですね。
入居率をとにかく高く維持していく所存でございます。
現在95%
入居率を高く維持していくために、時には家賃を下げたり、広告費を上げたり、
リフォームをきれいにしてもらったりなどが必要となるでしょう。
客付け業者に対してどれだけ美味しい思いをして頂くかなど、大事なところになってくるのかなぁとも思います。
募集費用はしっかりと払いましょう。
今やインターネットでのしっかりとした募集をすることが早期の客付けに繋がりますのでね。
家賃を下げるよりも、客付けに払うＡＤを高くする方が物件の価値としては下がりませんから。
でわでわ。今日はここまでにします♪