違法建築でも住宅ローン融資をうける方法

容積率をオーバーした違法建築でも住宅ローンの融資をうけることは可能です。

方法は３つ

　１．違法建築でも融資してくれる金融機関を探す
　２．建物を小さくする
　３．敷地面積を大きくする

まず、　１．違法建築でも融資してくれる金融機関を探す

私があたった１０件以上の金融機関から、１つだけ融資してくれる会社がありました。
但し、金利は非常に高い
ネット銀行の変動金利なんかだと0.7%とかの頃に4.5%でした。

そして、　２．建物を小さくする

これも中々難しいところです。
まず、融資実行日の時点で、違法建築でない事が必要です。
家を小さくするということは、一部もしくは全部を取り壊さなければなりませんが、
まだ自分の所有物でない建物を取り壊す事が出来ないからです。
オーナーとの話し合いにより、オーナー側で解体工事をしてくれればいいですが、
解体費用の支払い先や方法、また取り壊した後の建物登記も必要になってくるので
話をまとめるのが非常に難しいと思います。

最後に、　３．敷地面積を大きくする

私はこの方法でした。
タイミングや運によるものが大きいですが、
違法建築に隣接した土地を追加で購入し、敷地面積を大きくし、
容積率や建ぺい率の基準を満たしてやる、という訳です。

ちょうど隣接する敷地が更地の空地になっており、
不動産会社は別でしたが、販売するタイミングだったのです。

しかも、分筆する前だったので、
希望通りの大きさ、形で購入することができました。

割愛して書いていますが、理想通りのマイホームを購入できた
一番の肝は、この追加で土地購入できたことだと思っています。

いろいろありましたが、
１５坪の敷地を３００万円で購入できることとなりました。
この３００万円は貯蓄から支払いました。
１７００万円は無理でも、住宅ローンの頭金で準備していた内から
３００万円を支払ました。

追加で土地を購入し、その旨を金融機関に説明し、
合わせた敷地面積から、容積率の基準を満たすことが出来
無事にローン審査を通ることが出来たのです。

破格の条件で土地を購入した理由とは

世帯収入５００万でも
８０００万のマイホームに近い満足感は得ることができます　。

今回、私が８０００万の理想マイホームと同じ満足感を
半額以下の３７００万で叶えることができました。

これだけ大きく予算を削減できた理由は２つ

ひとつは
・新築の注文住宅　→　中古住宅リノベーション

そして二つ目、
これを特にお伝えしたいのですが、
それは、違法建築の中古物件を購入したからです。
（もちろん今は、違法建築ではありません）

私が購入した土地（建物）の当初の条件は下記の通りです。

価格　　：３２００万円（近隣参考坪価格：４０万円／坪）
敷地面積：２８０㎡　　（約８５坪）
用途地域：一種低層地域　
建ぺい率：３０％
容積率　：５０％
建物　　：築３０年　ＲＣ２階建　１５８平米

坪単価が４０万円程の地域ですので、一般的な土地価格です。
ただし、良く確認してみると、容積率がオーバーしており、
これが違法建築という訳です。

なぜ違法建築となったのかというと、

・建築当初から基準をオーバー
・建築当初は基準を満たしていたが、その後の増築によるオーバー

通常、建物を建築するときは、役所へ申請が必要となります。
申請の際に建築する建物の大きさを申告し
完成後、役所が申請通りであるか現場確認、
相違なければ、「検査済証」が発行されます。

今では考えられませんが、
３０年前には、検査済証が発行されていない物件が、意外とあります。
この物件は、詳細な経緯は不明ですが、当初から基準をオーバーしており、
検査済証が発行されていないようでした。

ではなぜ、違法建築だと破格の値段で購入できたかというと、
違法建築のため買い手が見つからなかったからです。

違法建築であると、ほとんどの金融機関で住宅ローンの融資を断られます。
１０社程、融資の相談で金融機関を回り、
中には１社ありましたが、金利が４倍以上でした。

そうなると、買い手は資産家や投資家に限られてきます。
ただ、資産家や投資家は「違法建築」というリスクのある物件にわざわざ
手を出してくることもなく、なかなか売り手が見つかりません。

こちらの物件は、内覧は何件もあったそうですが、
違法建築ということで買い手が１年間見つからなかったそうです。

それで、最終的に双方納得の１７００万円で交渉がまとまりました。

ただし、半額まで下がったとはいえ
ほとんどの方が１７００万円を一括で払えるほどの貯蓄はとてもありません。

ですから私は住宅ローンの融資をうけています。

次は、私がどのように違法建築で住宅ローンを組んだのかをお話しします。

理想のマイホーム予算と実際にかかった費用

理想のマイホームを手に入れる第一歩は
家族の理想をなるべく具体的に、そして多くの条件を洗い出す事です

私の場合は

緑溢れる閑静な住宅街で１００坪以上の敷地
日当たり、風通し、眺望が良く、
休日は庭でＢＢＱやガーデニングも楽しみたい
駅や学校、病院、市内中心部が近く交通の便が良い場所、
自然と都市部の調和が綺麗な場所

建物は耐震性や居住性が高く、
寝室、子供部屋×２、書斎もほしい
屋上があって、駐車場はガレージ
デザインや間取り、内外装にもこだわりたいから
絶対に注文住宅

好みは人それぞれですが
私の理想はこんな感じでした

ただ、現実問題・・・

どれだけの予算がだせるか、ですよね。

住宅展示場や不動産会社と面談を重ね、
建材や設備、インテリアショップに足を運んで
はじきだした理想のマイホーム

概算費用は、

　・敷地（１００坪）　４０００万
　・建物　　　　　　　２５００万
　・設備、インテリア　　５００万
　・外構　　　　　　　　５００万
　・諸経費　　　　　　　５００万

８０００万円・・・

Ｏｈ・・・
一般サラリーマンには高額すぎる・・・

このように理想はだいたい予算オーバーです

そこで理想をひとつずつ削って
現実的な予算まで下げることになるかと思います

私の出した結論は
中古住宅のリノベーションでした。
それが、現実的な予算で
なるべく多くの希望を叶えることが出来ると考えたからです

当初の夢がつまった８０００万円
もちろん全て１００％理想通り、という訳にはいきませんが
予想を超えるほどの良い条件で
ほぼ希望を叶えることが出来、非常に満足しています。

その予算は・・・

３７００万円！！

当初予算から
半額以下で購入することが出来ました！

内訳はざっくり
　・敷地（１００坪）　２０００万
　・リノベーション　　１２００万
　・設備、インテリア　　３００万
　・諸経費　　　　　　　２００万
　・外構、一部　　　　　　ＤＩＹ　　　　　　　　　　　　

これならサラリーマンでも
世帯収入５００万の一般家庭でも
ちょっと頑張ればいけそうじゃないですか？