NHKの首都圏情報ネタドリ(首都圏ローカル番組ですかね)の晴海フラッグ特集を途中から見ました。そこでわかったことや感じたことを少し。
1.なぜ東京都は(晴海フラッグに法人の申し込みが殺到する状況でも)デベに対して販売方法を制限する措置を取らなかったのか
・都はオリンピックの選手村をオリンピック後にマンションとして分譲する計画を持っていたが、そのためには選手村として利用した後、建物内部の内装工事等を全てやり直して分譲する必要があった。これを民間の資金で行わせ、公費の投入を抑制するために、土地の払い下げ価格を抑えるとともに、販売については、民間業者に一任する契約形態にすることで民間の資金を呼び込む必要があると考えていた(要するに選手村作りに焦っていた)。
・さらにその後の不動産市況の高騰を予見できず(と都の担当者も述べていました)、市況価格が高騰し、法人による申し込みが殺到するような事態にも都が販売方法を規制するような契約上の権利を確保しなかった。
2.なぜデベは(晴海フラッグに法人の申し込みが殺到する状況でも)販売価格を上げなかったのか
・4.000戸以上の大型プロジェクトであり、板状棟の後にタワー棟の販売も控えていることから、早期完売を優先、価格の大幅改訂を見送った。
・都の公有地払い下げのプロジェクトであり、販売価格上げによるデベ側の超過利潤の発生は好ましくないと考えた(超過利潤発生時に都と利益を分配するスキームは存在しなかった)。
・10社以上が参画するJVであるため、機動的に価格を見直すことができなかった。またそもそもそのような意思決定を想定していなかった。
1が今回わかったことで、2は(今までも想像していたものの)今回、1がわかったことで販売価格の据え置きはデベ側の自主規制によるものとの思いを強くしたことによるものです。