バブル発祥の地、品川で動き出す都市再開発 インフラ整備計画も目白押し
SankeiBiz 2014/9/9 07:01
１９８０年代の土地バブル発祥の地、品川で新たに大規模な都市再開発が動き出す。ＪＲ東日本が品川－田町間新駅の２０２０年開業に向けて旧品川操車場跡地（約１３ヘクタール）の再開発に着手。リニア中央新幹線も２７年に開業する予定で、駅前広場や道路などインフラ整備計画も目白押しだ。周辺では将来を見越してオフィス需要が盛り上がり始めており今後、不動産投資は一段と活発化する見通しだ。
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「オフィス賃料を下げずに粘って、ようやく満室稼働のめどが立った。タイミングを見て不動産ファンドなどへの売却を検討したい」。旧ソニー本社跡地を購入して２０１１年にガーデンシティ品川御殿山をオープンした積水ハウスの畔柳均コーポレートコミュニケーション部長兼ＩＲ室長はホッとした表情を浮かべる。
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「御殿山は地盤が固いので、特に外国企業に人気が高い。併設するレジデンスも月額賃料平均８０万円でも満室状態だ」。当初はテナント募集で苦戦を強いられてきたが、先月末で住友電気工業との合弁を解消したばかりの新生スリーエムジャパンが昨年５月に本社を移転。ようやく稼働率も８０％まで上昇し、現在交渉中のテナントが決まれば満室となる見通しだ。
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精密機械メーカーのニコンは１１月下旬に、東京・有楽町の本社を昨年ソニーが退去した品川インターシティＣ棟に移転する。「西大井の事業所との連携を強化するのが狙い。交通の利便性も魅力」（広報担当）。くしくもニコン、キヤノンマーケティングジャパン、ソニーのカメラ大手３社がそろって品川に本社を置くことになった。
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１９９８年に開業した品川インターシティでまちづくりを牽引（けんいん）してきた新日鉄興和不動産も品川の発展に期待する。「オフィスビルが大量供給された０３年やリーマン・ショックのあった０８年に影響は出たが、最近はオフィス空室率、賃料とも堅調に推移している」（恒吉晴男執行役員ビル事業本部副本部長）。新駅や再開発を契機に「品川地区のオフィス需要は今後も高まる」と予測する
その起爆剤として期待されているのが、品川駅と田町駅の間に広がる広大な旧品川操車場跡地の再開発。具体的な再開発の中身はまだ決まっていないが、東京都が今月中にも策定する「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン２０１４」の原案によると、国際的なビジネス拠点、文化交流施設などが中心となりそうだ。
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品川は東京の南の玄関口でありながら、他の副都心地区と比べて駅周辺のまちづくりが遅れていた。大規模再開発に適した土地が限られていたからだ。品川駅西口（高輪口）は、第一京浜の間際まで高輪台地が迫って傾斜地になっており、まとまった土地は西武グループが保有する高輪プリンスホテル（現・グランドプリンスホテル高輪）などの敷地と、京浜急行電鉄が保有する品川ＧＯＯＳの敷地ぐらい。その先は高級住宅街が広がり、寺社仏閣も多い。
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だが、１９８４年に旧国鉄品川駅東口貨物ヤード跡地約４．６ヘクタール（現・品川インターシティ）が売却され、様相は一変する。
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東口貨物ヤード跡地は品川駅周辺では希少な土地だったことで、興和不動産（当時）と森ビルが激しい入札競争を展開。「当時の相場の２倍以上の高値」（大手不動産元首脳）で落札された。その後の土地バブルの発端になったといわれる。
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１９８７年には約２５兆円の国鉄長期債務償還のために隣接する新幹線用ヤード約９．９ヘクタール（現・品川グランドコモンズ）の売却も決定。品川アレアやＪＲアトレなどを含めた計１６ヘクタールの再開発事業がスタートし、２００３年の東海道新幹線の品川駅開業に合わせて、超高層ビルが林立するビジネス街が出現した。
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ただ、その後は再び開発が停滞。東口（港南口）側のまちづくりにも当初から制約があった。駅近くの東京都中央卸売市場食肉市場（約７ヘクタール）と都心５区の下水処理を行う芝浦水再生センター（約２０ヘクタール）を動かせないため、街区の拡張余地が乏しかった。
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東京都では、０８年に芝浦水再生センターを稼働させながら地上部を開発することを決定。来年春に第１弾プロジェクト「品川シーズンテラス」が完成する予定だが、「上部にビルを建てるのは難しくはないが、同時に進めている下水処理設備の改修に時間がかかるので、同地区での今後の計画は未定」（都市整備局都市づくり政策部・鈴木理開発計画推進担当課長）という。
それだけに新たな操車場跡地開発への期待が高まるが、注目はＪＲ東日本が開発用地を売却するかどうか。旧国鉄本社跡地や汐留は国鉄清算事業団が全て外部に売却したが、品川操車場跡地はＪＲ東日本が所有する。「一部を賃貸する可能性はあるが、今後もＪＲ東日本で保有し続けるのではないか」（大手不動産幹部）との見方がもっぱらだが、一部でも売りに出れば高値取引は間違いないところだ。
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ＪＲ東日本は、駅ビルや駅ナカの開発は数多く手掛けてきたが、今回のような大規模再開発事業を行った経験・実績は乏しい。魅力あるまちづくりを成功させるためにも、経験豊富な事業パートナーと組むことも必要。さらに品川駅を中心に分散する他の街区との連携をどう実現するかも課題となる。
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成否の鍵を握るのは、環状４号線などの道路整備。以前から品川駅周辺の弱点は「地域の骨格となる道路の絶対的な不足」と指摘されていた。環状４号線は、外苑西通りの名称で白金台までは開通しているが、白金台－高輪台－品川の区間は未整備だった道路。２年前に東京都は、環状４号線の建設用地としてグランドプリンスホテル高輪に隣接する衆議院高輪議員宿舎を買い取り、現在、解体工事を進めている。
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鉄道施設用地が一般商業用地に転換されると東京都にとっては固定資産税などの大幅税収アップも期待できるだけに、インフラ整備に力を入れる見通しだ。駅周辺の道路整備が進めば新たな開発用地も生まれ、さらなる不動産投資を呼び込む。一方で気になるのは地価動向だ。品川駅周辺で不動産投資が活発化すると、どのような影響が出てくるかも今後の焦点となる。
SankeiBiz 2014/9/9 07:01
１９８０年代の土地バブル発祥の地、品川で新たに大規模な都市再開発が動き出す。ＪＲ東日本が品川－田町間新駅の２０２０年開業に向けて旧品川操車場跡地（約１３ヘクタール）の再開発に着手。リニア中央新幹線も２７年に開業する予定で、駅前広場や道路などインフラ整備計画も目白押しだ。周辺では将来を見越してオフィス需要が盛り上がり始めており今後、不動産投資は一段と活発化する見通しだ。
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「オフィス賃料を下げずに粘って、ようやく満室稼働のめどが立った。タイミングを見て不動産ファンドなどへの売却を検討したい」。旧ソニー本社跡地を購入して２０１１年にガーデンシティ品川御殿山をオープンした積水ハウスの畔柳均コーポレートコミュニケーション部長兼ＩＲ室長はホッとした表情を浮かべる。
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「御殿山は地盤が固いので、特に外国企業に人気が高い。併設するレジデンスも月額賃料平均８０万円でも満室状態だ」。当初はテナント募集で苦戦を強いられてきたが、先月末で住友電気工業との合弁を解消したばかりの新生スリーエムジャパンが昨年５月に本社を移転。ようやく稼働率も８０％まで上昇し、現在交渉中のテナントが決まれば満室となる見通しだ。
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精密機械メーカーのニコンは１１月下旬に、東京・有楽町の本社を昨年ソニーが退去した品川インターシティＣ棟に移転する。「西大井の事業所との連携を強化するのが狙い。交通の利便性も魅力」（広報担当）。くしくもニコン、キヤノンマーケティングジャパン、ソニーのカメラ大手３社がそろって品川に本社を置くことになった。
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１９９８年に開業した品川インターシティでまちづくりを牽引（けんいん）してきた新日鉄興和不動産も品川の発展に期待する。「オフィスビルが大量供給された０３年やリーマン・ショックのあった０８年に影響は出たが、最近はオフィス空室率、賃料とも堅調に推移している」（恒吉晴男執行役員ビル事業本部副本部長）。新駅や再開発を契機に「品川地区のオフィス需要は今後も高まる」と予測する
その起爆剤として期待されているのが、品川駅と田町駅の間に広がる広大な旧品川操車場跡地の再開発。具体的な再開発の中身はまだ決まっていないが、東京都が今月中にも策定する「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン２０１４」の原案によると、国際的なビジネス拠点、文化交流施設などが中心となりそうだ。
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品川は東京の南の玄関口でありながら、他の副都心地区と比べて駅周辺のまちづくりが遅れていた。大規模再開発に適した土地が限られていたからだ。品川駅西口（高輪口）は、第一京浜の間際まで高輪台地が迫って傾斜地になっており、まとまった土地は西武グループが保有する高輪プリンスホテル（現・グランドプリンスホテル高輪）などの敷地と、京浜急行電鉄が保有する品川ＧＯＯＳの敷地ぐらい。その先は高級住宅街が広がり、寺社仏閣も多い。
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だが、１９８４年に旧国鉄品川駅東口貨物ヤード跡地約４．６ヘクタール（現・品川インターシティ）が売却され、様相は一変する。
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東口貨物ヤード跡地は品川駅周辺では希少な土地だったことで、興和不動産（当時）と森ビルが激しい入札競争を展開。「当時の相場の２倍以上の高値」（大手不動産元首脳）で落札された。その後の土地バブルの発端になったといわれる。
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１９８７年には約２５兆円の国鉄長期債務償還のために隣接する新幹線用ヤード約９．９ヘクタール（現・品川グランドコモンズ）の売却も決定。品川アレアやＪＲアトレなどを含めた計１６ヘクタールの再開発事業がスタートし、２００３年の東海道新幹線の品川駅開業に合わせて、超高層ビルが林立するビジネス街が出現した。
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ただ、その後は再び開発が停滞。東口（港南口）側のまちづくりにも当初から制約があった。駅近くの東京都中央卸売市場食肉市場（約７ヘクタール）と都心５区の下水処理を行う芝浦水再生センター（約２０ヘクタール）を動かせないため、街区の拡張余地が乏しかった。
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東京都では、０８年に芝浦水再生センターを稼働させながら地上部を開発することを決定。来年春に第１弾プロジェクト「品川シーズンテラス」が完成する予定だが、「上部にビルを建てるのは難しくはないが、同時に進めている下水処理設備の改修に時間がかかるので、同地区での今後の計画は未定」（都市整備局都市づくり政策部・鈴木理開発計画推進担当課長）という。
それだけに新たな操車場跡地開発への期待が高まるが、注目はＪＲ東日本が開発用地を売却するかどうか。旧国鉄本社跡地や汐留は国鉄清算事業団が全て外部に売却したが、品川操車場跡地はＪＲ東日本が所有する。「一部を賃貸する可能性はあるが、今後もＪＲ東日本で保有し続けるのではないか」（大手不動産幹部）との見方がもっぱらだが、一部でも売りに出れば高値取引は間違いないところだ。
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ＪＲ東日本は、駅ビルや駅ナカの開発は数多く手掛けてきたが、今回のような大規模再開発事業を行った経験・実績は乏しい。魅力あるまちづくりを成功させるためにも、経験豊富な事業パートナーと組むことも必要。さらに品川駅を中心に分散する他の街区との連携をどう実現するかも課題となる。
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成否の鍵を握るのは、環状４号線などの道路整備。以前から品川駅周辺の弱点は「地域の骨格となる道路の絶対的な不足」と指摘されていた。環状４号線は、外苑西通りの名称で白金台までは開通しているが、白金台－高輪台－品川の区間は未整備だった道路。２年前に東京都は、環状４号線の建設用地としてグランドプリンスホテル高輪に隣接する衆議院高輪議員宿舎を買い取り、現在、解体工事を進めている。
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鉄道施設用地が一般商業用地に転換されると東京都にとっては固定資産税などの大幅税収アップも期待できるだけに、インフラ整備に力を入れる見通しだ。駅周辺の道路整備が進めば新たな開発用地も生まれ、さらなる不動産投資を呼び込む。一方で気になるのは地価動向だ。品川駅周辺で不動産投資が活発化すると、どのような影響が出てくるかも今後の焦点となる。