味噌汁なう。スーパーなどでの好みの味噌汁。120円で３人前入り。同じの100円ショップで108円。120円のは税込み130円。ひとつで20円以上違うが、よく調べれば100円ショップのほうが安い商品、いくつかあるとみられる。365日で300日、一日20円違うとして1年間６０００円。
8/14 16:27
すまん。食事中。これじゃアメーバなうじゃなくて「食事中。」すまん、もう少し待ってね。今回の食事は鶏のから揚げとインスタント味噌汁。家で作ったサラダ、冷たい麦茶。これで古い廃ビルの利用を考える回としたい。
8/14 16:36
古い廃ビル、都市のお荷物。こわして再建築は金がかかるし、エレベーターなども未整備。大概５,６階建てぐらいで、ほとんど未入居。雑居ビルにありがち。耐震設計だけは十分。これを内外装を改装し、再利用。これを目指す。
8/14 16:43
こういう場合に重要なのは、「利用法を限ればXXに使える」という視点。廃ビルは立地条件によって事情は様々だが、雑居ビルは改装してXXに使える、などというのが効果的。よく、「資格業XX」の事務所に使える、などが入居してくれたりするが、彼らの住居兼用などの不動産事情に切り込んでみる。
8/14 16:48
住居兼用が資格業XXの開業スタート。住居にXXの事務所を同居させているので、「住居的効率」が悪く、早い話が、住居なのに事務所になってしまいもったいないのだ。
8/14 16:51
だから、住居の近くに、廃ビルの事務所があれば、一部屋多く利用が可能。通勤の手間はかかるが、3LDKのマンションが、事務所室に取られて2LDK仕様になってしまい不都合などということは避けられるのだ。
8/14 16:54
通勤に２０分程度でOKとし、住居と別に廃ビルを利用した事務所利用可能の物件があったとしたら。廃ビルの利用料がYY円で格安ながら大家に入るし、固定資産税は大家が払うが、税金滞納が避けられるとみている。大家は理由もなしに滞納したりはしないものらしい。
8/14 16:58
残りは、廃ビルの改装費。電力契約などは通常契約でOKだし、フロアを少し持ち上げて防音のマットを敷いて加工。持ち上げたスペースに通信回線、電力の回線を引いて利便性をはかる。これだとまだ不十分。これらは大概、飲み屋として利用されていたものらしく、給湯設備が充実。これをいかして・・・。
8/14 17:04
これを生かして、冷蔵庫、電動ポット、電子レンジなどを新しくし、接客用のテレビなども利用してみる。弁護士などでなくても良ければ、初めはカッコ良くなくてもOKとみていい。肝心のエレベーターだが、これだけはガマン(物件によっては付いている)
8/14 17:08
また、飲み屋XXとして利用していたので、空き室XX、となってしまった物件がある。とした場合。かなりの大都市の繁華街の例ではなく、次第に利用されなくなった場合などで、もはや飲み屋の利用が見込めなくなって空き室としている場合。こういう場合、無理にでも飲み屋を募集するよりは、・・・。
8/14 17:13
思い切って改装し、貸事務所としたほうが良い場合がある。大都会の人にはわからないだろうが、自分の自治体、次第に都市化していた結果、飲み屋として使われる物件が次第に古くなり、また区画の利用が時代とともに変化した結果、都市部のスラム化が発生している区画があるようなのだ。
8/14 17:17
40年も５０年もたつと、都市も大きくなり世代も変わる。飲み屋の大分XX町が街の大型化とともに別の区画で、別の地域で飲もうとなり街のスラム化が発生している。区画整理をしていると費用がかかるし、その他の事情(区画整理の予定は何年後で、それまでは何年かあり今は得策でない、など)もあり、
8/14 17:22
どうにかしてビルの改装程度で利益を上げる必要がある、などという需要があるようだ。放置していると区画のイメージが悪くなり、交通、人口に悪影響もしかねない。
8/14 17:27
もう飲み屋として募集するのはやめて、一等地ではあるので、改装して事務所か何かの別の利用法で利益が上がれば、ビルのオーナーとしても空き室が減ることによる利益貢献がはかられるはず。
8/14 17:28
場所は大分都町などでなく、もっと市の南部の＊なみ大分。変なパチンコ屋に隣接して妙な飲み屋があるのだ。壊すと大変らしく、一室だけ事務所として貸し出すとNG、だとして、「もうこのビル自体を明るい貸事務所としたい」というスタンスで臨むべきなのだ。
8/14 17:33
というより、誰も入居していないほど空き室がひどいようで、これらを貸事務所とした場合、ほどほどの収益にはなっていくはず。こう見ている。こんな例は全国にはいっぱいあるようだが、誰も積極的に働かない。
8/14 17:35
窓ガラス窓枠を新製品にし、明るく内装、外装を改装した場合、そこそこの費用で、ある程度、場合によっては見違えるほど雰囲気は変わる。これを大切にし「女性の集う街角」として再出発、というのを影のキャッチフレーズにして、低コストでビルを改装し、「やる気のあるビル経営」に励んでもらいたい。
8/14 17:43
おそらくビルオーナーは「いつまでも飲み屋で大儲け」を企んでいるのだと思う。だが時代は変わり、南部は戸次、犬飼町にまで交通が発達。鉄道も駅が二つ増え人の流れも変わったのだ。この地域に求められる役割はかつてと変わったとみていい。何十年も前はこの南大分が大分の飲み屋街であったらしいが、
8/14 17:46
今現在、この地域に大分の町が求めているのは、「アミュプラザ大分」には入りきれずあふれかえった大分の町の力を、一時的にでも受け止め、「クッションのような役割」だと思う。アミュプラザは高いし人気もある。
8/14 17:51
だが、少し離れたこの地域にもアミュプラザの代わりをある程度の低コストで求める気持ちを分かってほしいのだ。
8/14 17:51
この南大分は、実は最寄り駅もあり高速道路も通っている。こんなことで、街を、不動産を、建物を休ませるわけにはいかないのだ。「このビルじゃまだな」みんなが思っているだろうが、解決策は難しい。オーナーはこのビルにも費用や税金がかかっていることはわかっているのだろうか。それではまたね。
8/14 17:57
時間が離れたが追加。「古いビルの外付けエレベーター」回を改め模索したい。安全性などがキーポイントとみられる。それではまたね。
8/14 18:49
追加。「公営住宅ストック総合活用計画」なるものがあるらしい。
8/14 18:59
それによると「ベランダ側エレベーター」と「階段室側エレベーター」とでは０．５階違い、階段室から階段を0.5回上り下りして使うものらしい。ベランダ側につけなくてよくなるので、ベランダが広く使えるらしい。
8/14 19:00
安全性もだが、「増床」になるので、「建ぺい率、容積率」などの緩和が期待される。条件を限って緩和ができると、内側の内装によっては、公団住宅などの住み心地や需要が、街の雰囲気の高級化に与える影響もあるようだ。
8/14 19:00
公団の風呂。狭くて問題らしい。給湯機を室外の仕方にして、風呂質の内壁を動かすと、広くし、1416サイズとした場合、一般的なサイズといえるらしい。戸建てなどでの「三角の湯船のふろ」だと、2024サイズなどで角っ子に風呂の湯舟、反対の角に洗い場となり、かなりの高級仕様。
8/14 19:05
だから、1416サイズは死守し、50年後も公団住宅はあるわけだが、50年後の２回目のリフォームも、1416サイズで利用したい。
8/14 19:11
そのほかは、少しずつ面積をフロ場に寄与する形で(狭くし)そのかわりタタミをはいで、洋室のようにし、無垢材の木のフローリングにして女性の喜ぶ仕様にし、街の美観に寄与してほしい。
8/14 19:11
様々な法律を改正(「原状回復義務」など)しなければならないが、費用の負担は入居者に大半求めていいというのが自分の意見。大体、エアコンなどで一台１０万円、フローリング6畳につき5万円、作業料３万円、風呂の工事費、ユニットバスが工事費込みで５０万円。
8/14 19:16
トイレ含んで仮に１００万円かかったとしても、バリアフリーか何かにして、20年近く利用できれば、「高くて」という理由で敬遠する向きはそんなに出ないはず。なんかおかしいかもしれないが、エレベーターの建築費をどうするかで、安く、あるいは高くなってしまう感じか。
8/14 19:16
うう、ざまぁ。(すまん、原稿が消えた)公団の月間が17600円というのと、外付けエレベーターが1500万円程度ということと、20年で30戸が利用したとして一戸当たり月間２０００円と算出できたのと、・・・
8/14 19:29
公団の建っているところは便利が良いところが多くあり見逃せないのと、17600円に負担増を求めても、「この程度のコスト増かな」という感じなのと、この問題、「職場、雇用」などの問題と総合的に解決すべき問題だという感じで、工場勤務か、そんなのの問題もあるという感じ。
8/14 19:33
地方の公団住宅、深夜の高速道路。そこの地域の工場。変な地域の郡部の工場を稼働させ、高速道路の需要を模索。スーパーなどの隣接の地域の社会資本が利用できると、条件として有利なのではないかと思う。どんな地域のことなのかをあえて具体化せず、緩い条件で論じるとうまくいくとみたい。またね。
8/14 19:40
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