本日もお越しいただきありがとうございます。
仲介さんに紹介頂いた川上物件の続きです。
こちらも仲介さんとの面談の前にぐるりと物件を見てきました。
物件Bは３５０万円 ⇒ ３３０万円の底地権。
上物は借主さんが建てた建物あり。
こちらは建物が築６５年。
底地権者はご高齢の方で
生前整理を始められたそうです。
たくさん不動産をお持ちの方なのかも。
で、この借地権者の方ですが、
こちらもご高齢のご夫婦。
相続人がみえるかは不明。
この建物、前部分が工場になっていまして、借地権者の方が商売をされていたそうです。
が、自己破産されたとのことで、
滞納されたことが何度もあったそうです。
売主さんはまず、
借地権者の方に土地の買取のお話を持っていかれたそうなんですが、
断られたそうです。
こちらもおふたり同時にということはないでしょうが、
近い将来、入院 ⇒ 退去の可能性大。
退去の場合、更地にして返すのが通常の契約ですが、
もし相続人の方がみえなかった場合、
残置物の撤去をして、解体するのは誰？！
更に特殊清掃費用の心配が出てくる…
なので
一般的な底地の相場（借地人への販売なら50%ですが、第三者への価格ということで路線価の10〜20％で考えて）
でいうと
路線価の483万円 × 10〜20％ ＝ 48～96万円
借地人に買取意欲なし、
滞納リスクあり、
建物除却リスクあり案件
・路線価の16〜17％
・ 解体リスク（150〜180万）
を織り込んだ安全圏として算出した金額は
７５万円。
絶対に差し戻しされる金額ですね～
ただ、まだ買い付けを出す前段階です。
一度、売主さんに聞いて頂くことになりました。
今回どちらもご高齢の方なのでリスクはかなり高いです。
ただ、A物件もB物件も１０～２０プラスで購入できるなら追加するつもりでいます。
どうなるでしょうね～