不動産バブルに翳り？

久しぶりです。chihiroです。

このひと月弱くらい、

他のサイトで日記を書いていました。

ほとんどくだらない内容で、

女子大生ファンを作るという意味不明な設定でほぼ毎日更新していたのですが、

その中でたまたま最近の不動産景気について書いた回があったので、転載します。

以下、どうぞ。

－－－－－－－－－－－－－－－－－

俺は東京生まれ 不動産販売育ち 

スポ刈りの奴は だいたい同僚 

スポ刈りの奴と だいたい同じ 

裏の道歩き ポスティングしてきたこの街 

渋谷 六本木 そう新卒時も早々に  

専任にぞっこんに 

鞄なら置きっ放してきた網棚に 

マジ上司に迷惑かけた本当に

以上、全部他人(@fudousan_hanbai )のネタで、所謂パクツイから始まる夜ですこんばんは。

全国の不動産業者(ソルジャー)が

束の間の休息を満喫しつつ、

怒り新党が流れるころには

仕事への拒否反応で身体が震えだす

水曜日のトゥナイト

皆様如何お過ごしでしょうか。

先日、担当PJが突然フイになり

社内ニートになったことは周知の通りです。

可哀想な僕は白紙化を告知された当日午後、余りにもやることがなくてヒマなので、少しレインズ(不動産業者のみが閲覧できる取引情報サイト)を叩いていました。

その時少し分かったことがあるので、今日はそのネタを。

希少な仕事シリーズです。

ご存知の方がここにどんだけいるのかは分かりませんが、いままさに世は大不動産時代。

円安と好景気が作用して都心の好立地・高額不動産が飛ぶように売れており、業界では挨拶代わりに「バブってんねー」と声を掛けるのがトレンドとなっています。

特に冒頭の歌詞にあるような、

六本木(港区)エリアは人気が根強く、

2～3年前は坪(3.3平米)あたり単価が@450万～500万程度だった新築マンション相場が、現在では@600～700万まで値上りしています。

あの界隈で平均的な2LDK・55平米(約16.6坪)程度の物件で換算すると、

2～3年前は7000万そこそこだった相場が、今では1億超になってるわけですね。

1年で3000万円超の値上りですよ。

これをバブルと言わずして何と言いますか。

ここまでバブってる要因は諸々あるのですが、長くなるので省きます。

これだけの高値物件を買い支えているのは都内の高所得者のみならず、

爆買い海外層、地方富裕層などが主構成で、

ニーズはほぼ実需(自分が住む目的)ではなく、相続税対策・セカンドハウス利用等、

そして投資目的が大半です。

何しろ、新築相場に引っ張られる様に築浅中古の相場も上昇しており、先述の時期に7000万程度で買った物件を売りに出したら9000万の値がつく訳ですから、旨味ありアリアリーデヴェルチですよ。

40%を税金、3%を仲介料で持っていかれるとしても、1000万円弱のアガリが出る訳で、そりゃ売り抜けたら笑いが止まりませんよね。

買って1年待って売るだけで1000万。

千束に何回行けるんだろう。

こんな感じで野心を燃やしまくった投資家達がいま、こぞってあのエリアの物件を買い漁っており、業界は未曾有のバブルに沸いているわけですが、

レインズで取引情報を見ると妙な兆候に気づいたんです。

春以降、単価@600万円超の中古の成約実例が極端に減ってるんですよね。

一方で、売り出し価格は相変わらず@600万円超をキープしつつ、量も多い。

つまり、いざ物件を仕込んで高値をつけて売り出したは良いものの、思う様に売れてないんですよね。

…業界に片足はおろか指先すら突っ込んでない皆々様におかれましては、「あっそう」で終わる事実だとは思うんですが、

業界人間(ベロ)としては、これはなかなか、興味深いことなんですよ。

もうちょっと語らせてください。

思うに、価格上昇の臨界点が想像以上に早く訪れたんじゃないかなと。

実需の人間が購入できる金額を遥か超え、投資家の掛け合いで値段が吊り上げられていく。これがバブルです。

現在、不動産バブルバブルと言われてはいるものの、日本人の心には先のバブル崩壊の教訓が鎖となって強く巻きついているのかもしれません。思っていた以上に、値上がった中古物件には手を出さないんですよね。

確かに、高額な新築は売れています。

まだまだ期待値が高いのでしょう。

しかし、そうした物件が中古相場に乗ると、想定を下回って低調な売行きとなっています。

世間では、相変わらず「高額物件が飛ぶ様に売れてる」ような報道がされてますし、実際まだまだ投資購入層の勢いも根強いのですが、

そうして仕込まれた物件が思う様に売れてない事実が一旦表面化した場合、サッと波が引くように新築も売れなくなるかもしれません。

するとどうでしょう。

高値で土地を仕込んでマンションを企画・販売していたデベロッパーにとっては相当の痛手ですし、

財務基盤の弱い中小デベにおいては、負債が増えて一気に倒産を迎えることもあり得ます。

買い控えが長く続けば、大手だって無傷ではいられないでしょう。

値下げしてでも売上を確保しなければならないはずです。

オリンピック後や中国経済崩壊を待つ前に、意外に早くバブルが終焉するかもしれないな、というのが僕の予想です。

以上、レインズを見ていて気づいたことでした。

…。

如何でしょうか。

今日はなんか、凄い頑張ったよ！

これはモテた！モテたな！！

昨日、失意のまま向かった堀ノ内では惨憺たる結果に終わったため、

やはり僕にはインターネッツしかないと、決意を新たにした次第です。

ライッ！！！！！

おわり

－－－－－－－－－－－－－－－－－

以上、オチが最低ですがこんな感じです。

またボチボチこっちでも、日記書こうと思います。

映画「セッション」！！

今日は仕事をサボって新宿で映画「セッション」を観てきたのだけれども、軽い気持ちで映画館に入り、結果ズタボロに打ちのめされて出てくるハメになりました。

何しろキレまくる鬼教官フレッチャーは前評判通りクッソ怖いし、主人公のアンドリューもまた努力家なんだけどメタクソプライド高くて周りと衝突が絶えないような子だから、

少しでも良い展開になっても「またすぐ手痛いポカするんじゃないか」と先回りしてビビって不安になる始末。

ラストのこの映画最大の山場も、カタルシスを感じるどころではなく、失敗にビクビクしながら観てたら映画が終わってしまいました。

小心者辛い。とにかくすごい映画でした。

パワービルダーとデベ分譲

こんど自分が担当するエリアで、

先行して区画開発して建てた戸建が惨敗に惨敗を重ねたデベの担当者に会って、ヒアリングかましていたのですが、うわ言のように「PBじゃ…結局いくら外構を整えエネファームを全戸採用しても、PBの価格競争力には勝てんのじゃ…(意訳)」と繰り返していたのが気になりました。

PBとはパワービルダーの略で、通常～6、7区画程度の建売戸建を、同エリアの注文住宅や分譲相場から1000万円程安く売ってのける業者さんの事です。

なぜそんなに安く売れるのかと言うと、

大手が手を出さないような割安だが狭小だったり接道の悪い土地を大量に買上げ、区画割りし、これまた一時期に大量に買上げて加工済にしてあった建築資材を投下して短期間でプラモデルのように仕上げてしまうから。

つまり住宅をメーカー品のように規格商品化してしまうことで、原価である「土地費、資材費、人件費(施工期間)」を最大限削減してるからなんですね。

数区画程度では旨味の薄い開発を、同時期に何エリアにも渡って行う、薄利多売方式で収益をあげているわけです。

で、金太郎アメみたいな同じ顔した戸建がそこかしこに出来るわけですが、そもそも注文住宅に拘るような層が薄い「条件<価格」志向が強いエリアでは、いくらデベ分譲戸建の「安心感」「質」「規模感」などを訴えても反応が弱いと。

先が暗くなるなような話だなぁ…。

尚、かく言う自分も3年前に購入した戸建はPB製品です。

やっぱモノを言うのはお金だなぁ。

競合するような客層を避けて集客できないと、効率悪い営業になりそう。勉強になりました。