家購入と賃貸に関してとても簡単な例を考えてみました。
細かいことは、無視したので実際には違うかもしれませんが、参考になればと思っています。
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30代のサラリーマンです。
自分の時間を使って、1年前に副業始め、今年起業をしました。
幸せになるための手段としてFIREをマイルストーンにおいて、日々努力しています。
「幸せ」が最終目標なので、仕事や事業だけに100％自分の労力を費やしません。
ブログの内容は、メインで以下になります。
1. 健康
2. 節約
3. 投資
4. 本
5. 幸せ
6. 税金
普通の人が努力でどこまでいけるのか、自分も挑戦してみようと思ってもらえたら嬉しいです。
仮定した条件
- 総額4000万円の物件＋ローン
- 賃貸したら12万円
- ローンは、頭金1000万円＋30年間100万円ずつ返済
- インフレは考えていない
- ローン控除や固定資産税も考えていない
家購入パターン
家賃12万円の家を30年借り続けると4320万円となるので、ローン完済時点での、賃貸と比較した場合の得は320万円。
もちろん、購入した家は劣化するので、12万円分の家賃の価値を保ち続けることは出来ないが、インフレしないとも言えないので、一旦ずっと12万円分の価値を出し続けたと仮定してみましょう。
30年後は、ローンを返済しているので、毎年144(12万の家賃x12ヶ月分)の利益を生み出してくれます。
賃貸+資産運用パターン
賃貸をするパターンでは、まずは30年借りると4320万円かかります。
しかし、ローンを組んだ場合に使った1000万円を投資して年利5％で30年たったらどうなるでしょうか。1000万円は4321万円に変わります。
つまり、賃貸していたお金が1000万円の頭金から生まれているということです。
もちろん賃貸の選択肢の場合には、その後も家賃は発生するので、毎年144万円支払いする必要があります。しかし、4321万円となった資産の運用益はすでに毎年216万以上、それが毎年増えていくので、運用益だけでも家賃はまかなえるようになるわけです。
家賃を支払って、且つ毎年の利益が144万円を超えるには、更に6年待つ必要がありますが、複利に増えていく運用益が、単利を超えていくのは明らかでしょう。
家購入+資産運用パターン
家購入をしても、住宅ローンを使えばかなり低い金利でお金を借りて家を購入することが出来ます。
つまり、自分の資金は投資したまま、住宅ローンで家を買うことができるのです。
これは、うまく考えれば、0.5〜0.6くらいの住宅ローンで元本を借りて、資産運用で5％の利益を得るようなイメージです。
回せるお金の総量は多くなるので、最終リターンも大きくなる可能性が高いです。
詳細の計算は割愛。
まとめ
結局何が大事かと言うと、住宅を購入するにしろ賃貸するにしろ、いずれの理由でも資産運用をしないということが機会損失につながるということだと思います。
家買ったから資金なくて資産運用ができないなら、やり方が間違いで住宅ローンを使って資産運用の資金は確保しましょうとなります。
家賃を払っていて資産運用が出来ないなら、家賃の安いところに移るか、住宅ローンで住宅を購入して今よりも毎月の家への出費を減らして資産運用をしましょうということだと思いました。
もちろん、今回の仮定自体が崩れる可能性もあります。資産運用が安定して5％の運用益を出せる保証は無いからです。
ただ、自分でいろいろ計算してどういう場合にどうなるのかを吟味して行動を決めていくことが大事だと思います。