昨年人気のあった日本テレビ系ドラマ「家売るオンナ」の続編がスペシャルドラマとしての放映が決定したそうです。北川景子さんが演じる三軒家万智（さんげんや まち）が、「私に売れない家はありません！」の決め言葉の通り、様々な手法を駆使して、家を売って売りまくる、痛快お仕事ドラマです。2時間のスペシャルドラマ、5月26日（金）21時からの放映ということです。月末の金曜日ですが、なんとか早く家に帰ってじっくり観たいな、と今から楽しみにしています
昨年7月からの水曜ドラマで、ちょうど私ども「ベーシック不動産」が開業間もない頃に放映されていました。お客様のニーズを的確に把握して、もっとも受け入れやすい形でプレゼンをして、大事な人生のピースとしての家を購入してもらう、そんな姿に、自分たちの会社の将来を重ねて、水曜の夜は熱心に視聴したものです。
今回は、スペシャルドラマの放送を記念して（笑）、当時ドラマで取り上げられていた、事故物件について、簡単にご紹介しようと思います。
＜事故物件ってなに？そんなに安くても売れないの？＞
昨年放映されたドラマの1場面です。主人公の万智（北川景子）は、都心のわずか1000万円で値付けされている8SLDKの本社からの特命物件を担当します。通常、2億5000万円はする物件です。これは、殺人事件のあった一軒家で、遺族が安値でもいいから処分したいという、いわゆる「事故物件」だったのです。万智は、内覧客に「不動産屋には、聞かれたら、答える義務があります」と、事件の詳細を微に入り細をうがって説明し、客は怯えてしまい逃げるように帰ってしまいます。ドラマではそんな情況をコミカルに演出していました。
論点は二つあります。
・何もそんなに詳しく説明しなくても、知らんふりして販売してしまうわけにはいかないのでしょうか？
・そもそも、事故物件はそんなに安くなるものなのでしょうか？
◆事故物件と説明責任
事故物件は、専門用語では、心理的瑕疵物件のことをいいます。ワケあり物件などともいわれます。不動産取引において、心理的抵抗を覚えやすい物件を指します。具体的には、自殺者や殺人事件など起こった物件をいいます。また広義では、隣接に暴力団や宗教団体などがある、いわゆる環境的瑕疵物件も含まれる場合があります。「心理的」なもので、現実には被害は起きないかもしれません。しかし、気にするかしないかは、当事者の感性の問題です。そういった「抵抗感が起こりうると常識的に判断される事実がある物件」「その事実を知っていれば契約しなかったかもしれない事実がある物件」とされています。
心理的瑕疵は、宅地建物取引業法47条1項の「重要な事項」にあたるとして、告知義務があるとされています。それに反した場合、損害賠償や解約の対象になりますし、不動産会社は罰せられることになります。
一方で、賃貸物件の場合は一旦他の借り手がついた場合、売買物件の場合は他の所有者に所有権が移転した場合は、遡ってまで説明をしなくても良い、とされるのが一般的です。心理的瑕疵があった事故物件も、売買や賃貸が成立すれば、その後は、事故物件扱いをしなくてもよい、ということです。
◆事故物件の相場…2割引から半額程度
事故物件は「その事実を知っていれば契約しなかったかもしれない物件」ですから、当然成約は難しいものです。結果として価格は相場よりも低いものとなってしまいます。賃貸物件・売買物件ともに、相場の2割引～半額程度で取引されることが多いようです。余りにも周りの相場に比べてお得な物件情報を見つけたら、事故物件かな、と疑ってみてもよいかもしれませんね。
また、ある程度広い敷地の事故物件は、取り壊して分筆する、分譲宅地にするなど形を変えて、時間を置いて販売するなど、影響を少なくする方法を採ることもあります。少なくても、2億5000万円の一軒家が1000万円にまで値が落ちるということは、実際には考えられません。ドラマの中の話でしょう。
しかし、あくまで「感性の問題」ですから、実質的なリスクは小さい、価格のメリット重視、と考えるお客様には魅力的な物件ともいえます。ドラマでは、万智も、病院や葬儀社など死が身近な職業の方に販促対象をしぼり、事件など気にしない方に販売することができました。
■【ベーシック不動産】では、不動産投資について、御相談をいつでも承ります。
ベーシック不動産は、残念ながら（笑）事故物件は取り扱っておりません。安心できる賃貸物件・売買物件をご紹介しています。
また、アパート・マンション投資の最大のリスクの1つである空き室・延滞対策が不要の、「事業用物件投資」に弊社は注力しています。コンビニエンスストア・ファーストフードなどの事業者と長期賃貸借契約を締結済みの「事業用物件投資」をご紹介しています。ご興味がある方は、メールもしくはお電話で、お気軽にお問合せ下さい。
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担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行