師走も半ばとなり、町並みはクリスマス一色となってきました。不動産投資を考え、あるいは実行している皆様も、今年を振り返り、来年に向けて決意を新たにする時期でしょう。
【ベーシック不動産】は、年末年始も、不動産投資にご興味を持つ皆様に、様々な有益な情報をお伝えしていきます。このブログも、引き続き、毎週月曜日に更新する予定です。
今回は、「事業用物件投資」のメリットの続編です。
＜「事業用物件投資」とは＞
「事業用物件投資」とは、不動産投資のうち、コンビニエンスストア、ドラッグストア、スーパーなどの事業用店舗の土地・建物に投資をすることです。基本的には、投資家は、土地・店舗を購入し、運営業者に賃貸することで、賃貸料収入を得ることとなります。
繰り返しになりますが、「事業用物件投資」のメリットは以下の5つです。
(1) 実質利回り5～6％
(2) 原則20年の賃貸契約
(3) 安い建設費と、高い土地評価
(4) 低いランニングコスト
(5) 低利事業用融資のご紹介
今回は、(3)についてスポットをあててみました。
＜なぜ「事業用物件投資」の建物は安く建設できるのか？そのメリットは？＞
【ベーシック不動産】がご紹介する「事業用物件投資」は、原則すべて、運営事業者との賃貸契約済もしくは内定済の物件となります。建物についても、基本的に、運営事業者の統一的な基本モデルの設計・仕様にしたがって建築されています。運営業者は店舗展開を全国的に年に数10件も進めていくために、設計・建設を統一仕様にすることによって、コストダウンに取り組んでいます。オーダーメイドのスーツと、大量生産されたスーツの価格との違いのようなものです。大量生産の方が安くできるのはお分かりになりますよね？
例えばコンビニエンスストアでは、運営会社によって相違はありますが、2000万円～40000万円が基本の建物新築費用となっています。不動産投資の対象として一般的な4階建て1棟マンションの建設費がざっと1億円と考えると、およそ半額以下といって良いでしょう。20年も経つと、通常建物の担保価値は0になるといわれています。あとは収益性で評価されるわけですが、マンションであれば、大規模改装などの費用をかけなければ、空き室率があがり、収益性は徐々に下がるリスクがあります。土地の評価が一定だとすると、1億円の評価損をどのようにカバーするのかを考えなくてはいけません。建物価格の割合が低く、収益性がほぼ変わらない「事業用物件投資」では、最初からそうした資産評価の目減りリスクが小さい、といえるのです。
＜「事業用物件投資」の土地評価が高いのはなぜ？＞
【ベーシック不動産】がご紹介する「事業用物件投資」の案件は、土地の評価が高く、将来的にも下落リスクが小さいといえます。それは、運営事業者が、賃貸料に見合うだけの集客・事業収益をあげることが可能か、十分にマーケティングをし、検討した立地だからです。
近隣に住宅があり、前面道路に程よい交通量があり、出入りがしやすい地型で、認知性が高い、そういった立地でなければ、運営事業者は、賃貸契約を締結して出店を約束してくれません。極端にいうと、たとえその運営事業者が出店をしない場合に、他の事業者や用途に転用ができるような土地だからこそ、運営事業者は賃貸契約を結ぶのです。仮に転売などを検討することになっても、転売先に困るような立地ではない、と自信を持ってお勧め致します。
＜インカムゲインとキャピタルゲイン＞
不動産投資を語る場合に、表面利回り、実質利回りなどで語られることが多いですよね。利回りは、基本的に、家賃などの収入で購入金額を割り返して計算しています。いわゆるインカムゲインだけを対象に語られることが多く、物件そのものの再売却価格とその収益、いわゆるキャピタルゲインについては余り語られることはありません。しかし、投資の最終評価は、売却して利益を確定して初めてトータルで評価できるものともいえます。
不動産投資を考えるうえで、そうしたキャピタルゲイン戦略も考えるべきでしょう。建物評価額の損失がミニマイズされ、土地の評価が高い「事業用物件投資」は、出口戦略を考えたときには、最適の不動産投資といえるでしょう。
「事業用物件投資」についてご意見・ご質問は【ベーシック不動産】まで。
【ベーシック不動産】は、コンビニエンスストア・ドラッグストア・スーパーなど各業界で、全国トップクラスの運営事業者と、北海道で豊富な経験と確かな実績を持つ土地開発業者、建設業者など関係各社とのネットワークを構築し、札幌市内を主なエリアとして、運営事業者との賃貸契約付き物件を、コンスタントに投資家様にご紹介することを可能としました。
具体的な物件の情報については、運営事業者との守秘義務がございますので、メール、もしくはお電話にて【ベーシック不動産】まで、「事業用物件投資」の件、と、お問い合わせください。