6月7日（水）～11日（日）札幌市大通公園会場他20会場で第26回YOSAKOIソーラン祭りが開催されます。もうすぐだなあ、と思っているうちに、本日開催です。一人の大学生が始めた動きがいつの間にか観客動員数約200万人を誇る札幌の代表的なお祭りの1つとなり、すっかり街の風物詩となってしまいました。その発起人の大学生も、いまや国会議員です。賛否両論もいろいろあるお祭りですが、26年という時の流れの価値を感じさせるお祭りでもあります。
＜築26年の一戸建てに価値はあるか？＞
翻って、新築から26年の時を経過した一戸建ての価値を考えてみましょう。購入時に25年の住宅ローンを組んでいたのであれば、住宅ローンは完済し、名実ともにご自身の資産となっています。お子様が小学校入学を期して購入した場合、7歳だったお子様も、もう33歳。独立して家を離れているかもしれませんね。
30歳半ばだったご自身も60歳前後となっています。ご近所とのお付き合いの中で大切なご友人を得た方もいらっしゃるでしょう。ご家族やご本人の様々な思い出が、隅々にまで刻まれた「我が家」は、ご本人にとってもご家族にとっても、かけがえのない貴重な価値を持つものといえるでしょう。
＜売却価値としてみると？＞
しかし、売却価値としてみると、話は別です。もちろん物件によって差はありますが、敢えて申し上げると「家の価値はゼロ、土地代にしかならない」のが現実です。嫌なことをいって恐縮ですが、これが現実です。
日本の一戸建ては、その多くが木造です。税法上、木造の建物は償却年数が22年となっています。本来は木造建物の取得コストから一定の比率で経年劣化する分を経費として差し引くことを認めるために、制定されている年月です。年々建物が古くなり22年間で価値がなくなると考えてその分を経費として計上してよい、という使われ方が本来の意味です。
しかし、不動産会社が建物の売却価値を算定する場合には、実際の耐久年数を個別に判断することは、専門の業者に依頼しなければならず、費用も掛かるため、この償却年数をベースに20年もしくは25年で価値がなくなる、という評価方法を採ることが一般的なのです。
購入希望者が中古住宅ローンを申請しても、金融機関も、耐用年数を鑑みて担保価値を審査します。木造建築の場合は、やはり一般的に20年を基準としています。そのため木造建物分については担保価値がないと判断され、その分の価格にはローンが設定できないことになります。
また、26年も経過すると、ライフスタイルは様変わりしています。いくら新品同様にきれいに使っていても、当時流行であった仕様も現代では時代遅れとなってしまい、評価されません。
国交省は、中古住宅の流通を促進するために、原価法の査定価格に加え、使用状況や、修繕履歴、リフォーム歴、耐震強化の有無を価格査定に加算するように推奨しています。しかし、そういった投資がすべて回収できる評価になることは無いのが、現実です。
＜もし家を売却することをお考えなら？＞
しかし、木造建築は、実際には40～50年、100年以上も現存することが可能な工法であることも事実です。昨日まで住んで生活していた家の耐久年数がゼロである、ということは数字上の問題ともいえます。
20年以上お住まいになると、ライフステージも変化します。お家を売却して、マンションなどに住み替えを検討する方も多いでしょう。そうしたご検討の際には、是非【ベーシック不動産】にご相談ください。
親身になって、お客様の大切な財産をどのようにご活用するかを、お客様の気持ちに寄り添って解決するお手伝いをさせて頂ければ、幸いです。
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担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行