札幌も3月になり、幹線道路は雪も溶けて地肌が見えるようになってきました。まだまだ本格的な雪解けは先のことかもしれませんが、冬来たりなば春遠からじ、を実感する毎日です。入学や就職、転勤などの事情から、新居を求める動きも活発です。賃貸も、賃貸用の投資物件も、やはり良い条件の物件から決まっていきます。借りる人も、賃貸オーナーも出遅れてはいけません。春になる今から準備は必要ですね。
今回は、そうした賃貸オーナーを目指す方へ、一部屋のマンションを購入して投資する、いわゆる「区分所有投資」のメリット・デメリットをご紹介しましょう。
■区分所有投資のメリット
区分所有とは、「分譲マンションなど、1棟の建物が構造上数個の部分に区分され、その部分がそれぞれ独立して住居・事務所などに利用できる場合、区分された各部分について所有すること」（デジタル大辞典より）です。まあマンションやアパートの一室だけを所有する、と考えれば良いでしょう。
メリットは以下の通りです。
1． 投資金額が比較的小さい
2． 投資物件の市場が大きく選択肢が多い
3． 節税メリットが期待できる
4． 経済変動の大きな波にあまり影響されない
区分所有投資の最大のメリットは、「少ない自己資本・少ない投資金額から投資が始められる」ということです。金融機関のローンが活用でき、価格も1棟マンションやアパートなどの不動産投資に比べると安価なものとなります。サラリーマンや退職後の資産活用にとっては、ハードルの低い金額で投資をスタートすることができます。現在のマイナス金利政策により、ローンの金利が安いこともメリットといえるでしょう。
第2のメリットは、「投資物件の市場が大きく、選択肢が豊富」ということです。ワンルームマンションやファミリータイプのマンションは、新築・中古に限らず、投資向けだけではなく、居住用向けの市場がありますから、1棟マンション等に比べて、選択肢が豊富になります。ユーザーターゲットを一人暮らしかファミリータイプかの選定はもとより、大学生・女子学生・独身OL・独身サラリーマン・単身赴任族などと細かく明確に設定し、そのターゲット層に応じた立地や間取り・内装などを、予算に応じて戦略的に検討することが可能になります。ターゲット層に応じた物件選定は、継続的・安定的な家賃収入を可能にし、物件の資産価値の減少を防ぐことにもつながります。マーケットが大きいということは、資産としての流動性が高いということでもあります。急な売却も他の不動産に比べると比較的容易です。
第3のメリットは、節税対策になる、ということです。現金や金融商品は、相続時にその額面が対象になりますが、不動産は、評価額が対象となり購入額ではありません。評価が購入価格とあまり変わらない土地分の割合が少なく、評価減が起こりやすい建物の分が多いマンションの購入は資産家にとっては相続税メリットがあります。また他の所得との通算課税となりますので、減価償却などの経費を差し引いて赤字となれば、所得税などの節税効果もあります。
第4のメリットは、経済変動の大きな波にあまり影響されない、ことです。仮にハイパーインフレがやってきても、賃貸料はスライドするでしょうし、資産価値も上がることでしょう。現金や金融資産の価値は間違いなく目減りしてしまいます。
■デメリット・リスクもしっかり知っておきましょう
もちろん、投資である限り、絶対有利なことはありません。デメリットやリスクは存在します。
1． 資産価値の減少リスク
2． 空き室や家賃の低下
「資産価値の減少」が最大のリスクです。ローンを利用することが多いため、長期保有を前提に区分所有投資を捉え、利回りのみに注目しがちです。しかし投資である以上は「出口」を意識しなければなりません。不動産の中でも土地の評価は比較的安定していますが、区分所有は土地面積も小さく、売却時に資産価値が大きく下がるということもないわけではありません。いくら期間利回りが高いものであっても、売却時に大きな売却損が出てしまえば、水の泡といるでしょう。特に、新築のマンションは、入居率も家賃も相場より高いことが期待できますが、資産価値の下落率は大きいです。誰かが住んだ瞬間に、資産価値は7割に減るとまでいわれています。
「空き室や家賃の低下」も、賃貸運営においては無視できないリスクです。新築マンションが周囲に多くできると、相対的に既存のマンションは空き室や家賃の低下といったことが発生しやすくなるため、周囲の状況の把握が必要です。
■リスクの低減方法について
区分所有投資のリスクの低減方法の代表的な方法は、「投資対象の分散」と「定期チェック」です。
ターゲット層・立地の異なる投資対象を計画的に増やしていくことで、リスクを分散し、投資対象の収支状況や資産評価を定期的にチェックし、必要に応じてリフォームや買い替えなどによる資産の置き換えを実施していくことが、リスクの低減につながります。
区分所有投資のメリット・デメリットをしっかり理解して、プランニング・投資先選定・資金調達・賃貸運営・売却といったプロセスを、リスクとリターンのバランスを取りながら計画的に実施していくことが、区分所有投資の成功の秘訣といるでしょう。
【ベーシック不動産】では、区分所有投資に対する御相談をいつでも承ります。
また、アパート・マンション投資の最大のリスクの1つである空き室・延滞対策が不要の、「事業用物件投資」に弊社は注力しています。コンビニエンスストア・ドラッグストア・民泊などの事業者と長期賃貸借契約を締結済みの「事業用物件投資」をご紹介しています。ご興味がある方は、メールもしくはお電話で、お気軽にお問合せ下さい。
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担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行