内地では、桜がまさに満開の時期となりました。Facebookやtwitterでも、桜の映像が、賑やかに画面を彩ります。今週はまさにお花見もピークになるのではないでしょうか？関東に住んでいた時には、桜を愛でる国に生まれて幸せだと、毎年この季節には、しみじみ思ったものでした。札幌も、やっと道を覆っていた根雪が溶け始めてきました。まもなく訪れる梅も桃も桜も、いっぺんに咲きほころぶ北海道の春もまた、内地の春とはまた趣は違いますが、生命のエネルギーを強く感じさせてくれるいい季節です。
プロ野球も、既に2017年のシーズンが始まりました。週末はデーゲーム、今日は、私は休日なので、昼下がりにラジオを聞きながら、このブログを書いています。日本一の昨年に比べて、今年は最下位スタートの日本ハム。札幌ドームに2004年に本拠地を移して13年。すっかり道民に愛されることに成功したチームで、私もフアンになってしまったのですが。今日も期待薄の展開で、なかなか筆が進みません。あ、またホームラン打たれちゃったよ…。
ラジオ消しました。夜のスポーツニュースで奇跡の大逆転を目撃することを楽しみにします（笑）。今回は、マンション投資がなぜ、相続税対策に有効かを簡単にご紹介しようと思います。
■2015年の相続税制改革で、課税対象者が倍増！
2年前、2015年1月1日以降の相続開始から新相続税制が適用されました。従来からの主な変更点は、
・基礎控除4割引き下げ
・富裕層の税率アップ
・税率が6段階から8段階へ
・小規模宅地などの評価減の特例の見直し
となっています。
この改革により、従来は申告が必要だった対象者は相続人の4％といわれていましたが、7～8％に倍増したといわれています。
■基礎控除の4割引き下げとは！
相続税は、相続や遺贈によって取得する「正味の遺産額」が「基礎控除額」を超える場合に、その超えた額に対して課税されます。遺産総額から葬式費用や受け継いだ債務、一定の生命保険額や死亡退職金を差し引いた金額が、「正味の遺産額」となります。その金額が基礎控除額の範囲内であれば、相続税はかかりません。この基礎控除額が2015年の税制改革で引き下げられたのです。
【相続税の基礎控除額】
改正前：5000万円＋（1000万円×法定相続人の数）
改正後：3000万円＋（600万円×法定相続人の数）
この改革により、特に現金などの資産を持たなくても、都心部の一戸建てを所有する方の相続時に、相続税がかかることが懸念されるようになりました。
また、税率も見直され、従来は相続額に応じて6段階に分けられ最大50％の税率であったものが、8段階にきめ細かく分けられ、最大税率は55％にUPしました。
更に、相続人が同居していた場合は、宅地や事業用地は一定の面積まで相続税を減額されるのですが、その面積が拡大される一方で、従来は一人でも同居するものがいれば適用されていたものが、2010年の税制改革時より、取得した者ごとに判定することになっています。自身が同居していなければ、兄弟などが同居していても、減額されないのです。
■マンション投資がなぜ、相続税対策に有効か？
相続税の評価は、現金は額面そのもの、株式は基本的には時価で評価されます。それに比べると、不動産の場合、土地は路線価額、建物は固定資産税評価額を基準に評価されます。売買価格や時価では評価されないのです。
路線価額は通常、時価の80％、固定資産税評価額は時価の70％といわれています。また建物の固定資産税評価額は基本的に減価償却に応じて評価は下がります。また、賃貸用の不動産は「貸家建付地」として20％程度相続税の評価を下げることができます。マンションは土地分の割合が少ないため、現金で相続する場合に比べて40％以上も評価が下がると考えて良いでしょう。
また、一棟マンションや戸建ては、相続の際に分割することが難しく、共有財産としてしまい、のちのちの処分に困ることも多いものです。同程度のワンルームマンションを何戸か買い求め、遺言しておけば、相続時の争いをさけることもできます。
賃貸用のマンションであれば、所有者にもしものことがあっても相続人には家賃収入という安定収入を遺してあげられる、というメリットもあります。敢えてローンを利用して、団体信用生命保険に加入しておけば、残債は生命保険でカバーできるので、遺産を実質的に増やしてあげることにもなります。
このような理由で、相続対策にマンション投資をする方が、2015年以降、一気に増えたといえるでしょう。もちろんマイナス金利政策が、それを後押ししたことは言うまでもありません。
■【ベーシック不動産】では、相続対策に有効な不動産投資について、御相談をいつでも承ります。
相続対策を万全にして、安心して、日本ハムファイターズを応援するというのはいかがでしょう。
また、アパート・マンション投資の最大のリスクの1つである空き室・延滞対策が不要の、「事業用物件投資」に弊社は注力しています。コンビニエンスストア・ドラッグストアなどの事業者と長期賃貸借契約を締結済みの「事業用物件投資」をご紹介しています。ご興味がある方は、メールもしくはお電話で、お気軽にお問合せ下さい。
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担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行