この週末は、トランプ大統領就任式が一番の話題だったかもしれませんね。稀勢の里による19年ぶりの日本人力士優勝となった初場所に思わずもらい泣きした方もいらっしゃったのではないでしょうか？はたまた、世界ランキング1位、2位に続き、期待の錦織選手まで4回戦で敗退と、波乱のテニス全豪オープンなど、話題の多い週末でした。
そんな中、アパホテルに常備されている書籍が、その内容につき、中国からクレームをつけられるという問題もまた世間を騒がせました。札幌で2月に開催される冬季アジア大会では、選手村にアパホテルグループを採用していることから、組織委がアパホテルに大会期間中の書籍配備の自粛を要請したとかしないとか、そんな事態にまで発展しました。札幌の企業である【ベーシック不動産】としては、良い悪いはともかく、冬季アジア大会の成功をただただ、祈るばかりです。ノンポリですいません。
訪日外国人観光客、いわゆる「インバウンド」は2016年には史上最高の2400万人を超えました。新千歳空港のインバウンドも約200万人となっています。2020年の東京オリンピック・パラリンピックの開催を控え、今後益々増加することが期待されています。一方で宿泊施設の不足は顕著となっており、札幌でも、ホテルや旅館の予約が取れない、宿泊費が高騰するなどの現象が続いています。
そのような環境下で、札幌都心部では、ホテル向け不動産が高騰していますが、一方で注目を浴びているのが、空き家や空き室を個人が宿泊施設として貸し出す「民泊」です。Airbnbを代表とする民泊インターネットサービスにより、民泊施設の登録や、利用の予約、決済が個人でも容易になったため、日本でも急速に普及してきた宿泊形態です。
＜民泊新法への流れ＞
しかし、急激な発展に伴い、民泊に関する問題やトラブルの懸念も大きくなってきています。宿泊施設として常時営業しているにも関わらず旅館業法上の免許を受けていない民泊施設が多いこと、ゴミや騒音・お香の匂いやコーランの音など文化の違いから近隣との苦情問題が起きること、管理規約や賃貸契約などで転貸禁止の規定があるにも関わらず民泊施設を運営する場合があること、素性のはっきりしない旅行者を長期宿泊させることでテロ組織などに利用される危険があること、衛生管理の不徹底から感染症の発生源となりうること、などです。
そのような問題やトラブルを未然に防ぎ、民泊の健全な発展を目指して、政府は、民泊に関する新しい規定を、本年1月18日からの通常国会で提出する方針とされています。民泊事業に対する法整備、いわゆる民泊新法が施行されると、旅館業法上の制約が緩和されるため、参入者も増え、まさに民泊解禁といった時代になることが予想されます。
＜民泊新法の概要＞
現時点で把握できる、最終報告書で提言された内容について、以下の通り簡単にまとめてみました。
１．目的：民泊の健全な普及、多様化する宿泊ニーズやひっ迫する宿泊需給への対応、空き家の有効活用
２．民泊の位置づけ：住宅を活用した宿泊サービスの提供
1日単位⇒7泊8日未満の宿泊は禁止、などの宿泊日数規定はない
「一定の要件」の範囲⇒既存の旅館業法とは異なる「住宅」に対する規定
⇒年間提供日数に上限設定（180日以下で詳細別途決定）
⇒旅館業法で営業不可である住居専用地域も可
⇒地域の実情に応じ条例などにより別途規制を可能とする
⇒「一定の要件」を超えるものは旅館業法に基づく営業許可が必要
３．
運営者の規制：家主居住型（ホームステイ）と家主不在型に分けて規制
家主居住型：原則として住民票のある住宅提供者が住宅の一部を利用者に提供
住宅提供者による管理が可能なこと
行政庁への届出による民泊実施が可能
義務規定の明確化
法令違反・義務違反などの場合には、業務停止命令や罰則
家主不在型：出張やバカンスによる不在も含む
管理者に管理を委託することが必要
管理者は、行政庁への登録が必要
管理者に対しても、業務停止命令や罰則を適用
４．仲介業者の規制：仲介事業者は行政庁への登録が必要
違法な民泊のサイト掲載禁止、行政当局への情報提供義務
登録取り消しなどの罰則規定
詳細については、未だ不確定なところが多いですが、民泊新法についての骨子は、概ね上記の通りとなることが見込まれています。
＜マンション所有者が留意すべき点とは？＞
マンションオーナーとしては2つの異なった立場が考えられます。民泊事業に参入したいと考えるオーナーと、逆に民泊に利用されるのは困ると考えるオーナーの視点です。それぞれの視点で、留意すべき点を考えてみましょう。
民泊事業に参入したいと考えるオーナーにとっては、まさにチャンス到来の時期です。民泊新法の施行により、参入障壁が減ることから、空き室の有効活用がより簡単にできるようになります。1棟全体を民泊施設とすることも可能でしょう。参入時に、特に留意しなければならないポイントを以下に示します。
マンションオーナーの民泊参入時の留意点
１．対象物件の地域が、条例などで民泊禁止や追加の条件指定となっていないか
２．営業日数が年間提供日数上限未満で採算が取れるか
３．管理規約で民泊禁止条項などが盛り込まれていないか
４．信頼できる管理者に委託することができるか
民泊新法では、条例などで対象地域を民泊禁止にしたり、より厳しい規定を追加したりすることが可能となる見込みです。自身の物件所在地の民泊に関する規定があるかどうかを確認しなければなりません。管理規約で民泊を禁止していないかのチェックも必要です。
また、民泊の開始にあたっては、様々な投資や経費が発生しますし、宿泊料も既存のホテルや旅館などに比較して安く設定せざるを得ません。民泊新法による年間提供日数は180日以下で180～90日で決定される見込みが高いといわれていますので、稼働日数を考え、採算に合うかどうかを検討しなければなりません。営業日数をもっと多くしたいのであれば、民泊ではなく旅館業法に基づき、簡易宿所などの免許を取らなくてはいけません。
一般的な賃貸マンションオーナーは、当該物件に居住していないことが多いため、民泊参入をするならば、家主不在型の民泊ということになります。そのため民泊の実施には管理者を選定し委託することになります。信頼できる管理者を見つけることが実際の運営には大事なこととなるでしょう。
一方、住宅環境の保全という観点から民泊は好ましくない、自分の物件で実施されたくない、というオーナーもいらっしゃるでしょう。その場合、留意しなくてはいけないポイントは、旅館業は経営できなかった住居専用地域も民泊が可能となる点です。従来は、法律で守られていた住環境ですが、地域の意見を取りまとめ、民泊を禁止するなどの条例を制定するよう働きかけない限り、民泊新法施行後は民泊営業が可能となるのです。転貸による民泊を防ぐには、既成事実化させないためにも、新法施行前に明確に管理規約や賃貸借契約で、転貸や民泊禁止の条項を付加しておく必要があるでしょう。
＜新しい時代への対応を＞
民泊新法によって、賃貸マンションから民泊施設への転換を検討するオーナーは増加することが予想されます。例えば500万円で購入した中古区分所有マンションがあるとしましょう。家賃4万円で賃貸したとして、表面利回りは9.6％です。仮に1泊3000円/人で2人まで宿泊、180日営業、稼働率70％の民泊に転換すると、表面利回りは15.1％となるからです。もちろん稼働率や初期投資、管理費等にも相違があるので一概には言えませんが、借り手がなかなかつかない古いマンションなどについては、検討に値する利回りの向上になるからです。
しかし、民泊の運営には様々なノウハウが必要です。自分自身で運営することは難しいだろうと躊躇する方も多いでしょう。【ベーシック不動産】ではこうした時代の流れに対応して、民泊運営者に建物を一括賃貸する物件もご紹介しています。ただいま、札幌市中央区の物件をご紹介できます。ご興味がある方は、メールもしくはお電話で、お気軽にお問合せ下さい。
連絡先：E-mail：moto@basic-f.co.jp
TEL：011-562-6556
担当：株式会社 ベーシック不動産 代表取締役 佐々木 基行