先日、実家の訪問査定をお願いしました。
３社、時間をずらして来ていただいて、それぞれ1時間強かかりました。
ずっと立って喋りっぱなしだったので（家具が無いから）1日にお願いする訪問査定は、私の体力的に最大でも4社かな……
2社目が終わった時点でﾊｧﾊｧしてた
で、査定自体はどこの会社も同じような感じかな？と思ったけど、
本当に三者三様で！！
めちゃくちゃ勉強になりました
共通した意見もあって、
・建物そのままで売る方向
・駐車場＆賃貸はあまりオススメできない
とのことでした。
今回査定にあたって知っておいた方がスムーズだった用語は、
・インスペクション
・現状測量、確定測量
・専任媒介、一般媒介
この３つでした。
主にこの本を頼ってます↓
以下、３社の違いを項目毎にまとめました。
A社は地元の歴史のある不動産屋（母体は工務店）
B社は地元の歴史ある不動産屋（グレード高めの工務店）
C社はフランチャイズだけど代々家族経営してる不動産屋
◆各社がチェックした箇所
A社→中身ひと通りと、購入時の書類一式と固定資産税通知書、購入のきっかけになったチラシ。社長と恐らく役職のある人と2人で訪問。
B社→中身ひと通りと天井裏をのぞいて確認。修理歴の確認。4軒程度先まで歩いて何かを確認。営業さん２人で訪問。
C社→床が沈んでいないかスリッパを脱いで、床を踏みまくって確認。備え付けの収納や水回りを念入りにチェック。若手が1人で訪問。
◆各社の反応
A社→古いからなぁ……すぐに売りたいんでしょ？
B社→なんかオシャレだし気にいる人はいそう。
これは結構面白い物件。（なんだってー？！）
C社→いろんな使い方ができる物件なので、個人ではなくて業社にも需要ありそう。全体的にキレイで大切にされていた印象。（これで？！ほんとか？？）
◆売り先
A社→現状渡しで個人投資家（運用）
B社→物件を気に入ってくれる人
C社→移住者（市と連携）、インバウンド系業者、気に入ってくれた近隣の人
◆インスペクションどうするか
A社→インスペクションの必要無し。築40年で建物の評価額が無いので、買う人もコンディションは分かってる。
B社→インスペクションした方が売れやすい可能性アリ。5から10万でできる。
C社→やらない売主が半分くらいだけど、質問に答えやすいのでインスペクションした方が無難。10万程度。
◆境界線について
A社→確認するもスルー
B社→確認するもスルー
C社→隣の人がうちの敷地を侵食しているので（えーーー？！）隣と要相談（な、なんだってー！）、これを理由に値引に応じる事になる可能性も指摘（えーーーー！！汗）
A社とB社はなぜスルーしたんだ？？
◆確定測量
A社→のちに揉めるから絶対やる（60から70万）
B社→やってもやらなくてもいい。購入時の簡単な測量の記録を元に測量（15万）
C社→やらない場合もあるが、隣人が侵食しているからやった方がいい。（最高で50万）
◆家で人が亡くなってる件
A社→心理的瑕疵ではないが、後に揉めたくないので告知はする
B社→事故物件ではないが、救急車や警察が来て近隣が知っている可能性があり、後々知る事になると揉めるから告知する。
C社→自然死なので積極的には言わない。お餅で窒息死した人だっているし、家で亡くなる事は珍しいことではないとみんな分かってるはず。「室内で亡くなってる人がいるか？」と聞かれたら言うけど、聞いてくる人はほとんどいない
◆賃貸＆駐車場にする可能性
A社→賃貸は大変だし駐車場にするには狭い、管理ができないならやめておけ。隣の空き家を潰せば一緒に売れるかも〜？
ちょっくら今から隣に聞いてくるわ〜！
（え、今から？？！）
結果、お隣には売りたくないと言われた
うちを欲しくもなさそうwwﾜﾛﾀ
B社→固定資産税高くなるし狭いから駐車場はやめておけ、賃貸ならリフォームに300〜1000万かかる。賃料は8〜10万の設定が妥当。でも大家やるのマジ大変だし初期投資が高すぎるからオススメできない。
C社→建物付きで売った方がお得
◆各社からの主な質問の違い
A社→気になってる劣化の箇所を詳細に
B社→修繕の有無
C社→こちらが売りたい価格＆最低価格
◆仲介手数料
A社＆B社→33万
C社→売却時の価格によって違う（試算したら最安だった）
◆情報の出し方
A社→不動産を運用している顧客に声を掛ける
B社→アットホームやスーモ、ゼンリンの紙媒体、レインズ
C社→アットホームやスーモ、レインズ、市の不動産情報サイト、他の不動産屋にも声掛ける
◆私から見た担当者の印象
A社→レスポンスは爆速。嫌な意味での「ザ・不動産屋」な感じ。一般人が聞き慣れない言葉でまくしたて、こちらに選択肢を与えない戦略？不動産の書類を持ち帰ろうとするし、ちょっと不信感。（つねきちみたいな）
B社→レスポンス激遅。さらに訪問査定の依頼をした時点で、メールでのコミュニケーションが上手く取れなかった。汗
質問に対しての説明はとても丁寧で、現実的な提案をしてくださった。対面だととても話しやすい人だけど、レスポンス悪いし一年とか付き合い続けるのはストレスかもしれない。どのような需要がありそうか想像できてないし、イマイチやる気が無さそう。
C社→訪問査定を依頼した時点で最も丁寧な印象。売り始めの価格の理由を、公的な資料やC社の実績を根拠にして具体的に示しつつ、その場で妥当な値段を算出してくれたけど、押し付ける感じでもない。近隣の物件の成約までの値下の経過や、近い条件の実績も教えてくれて、現実的に想像できた。成約までのスケジュールも分かりやすい。最初にこちらの知識の有無を確認してくれて、素人にも分かりやすい説明を心がけてくれたと思う。全体的に誠実な対応だった。
初めての訪問査定だったので、ネットを参考にして質問リストを作っていったけど、最も参考になった情報は
・売却した近隣物件の価格設定の仕方
・近隣物件の成約までの期間や値下の流れ
・どんな人が近隣物件を購入しているのか
でした。
当たり前なんだけど、やっぱり近隣に実績が多数ある不動産屋でないと情報が無いんだなと…
ちなみにA社は私の話を都合の良いように解釈して、ほぼ０円で買取したいような感じだったので、翌日に断りの連絡をしました。
怖かった〜
ちょっと長くなったのでこの辺で、また後日！
