相続した築年数の古い賃貸物件、どうしようかと少し悩んだ。
一番の懸念は、古い屋根から何か落下するなど、建物の不具合による工作物責任を負う可能性があること。
この懸念は、施設賠償責任保険に加入することによって、払拭された。
損保の代理店に相談するとよい。
保険料は、年間5,000円程度なので、迷わず加入した。
（火災保険に内包されているケースもある）
で、やはり、立地も良いので、建て替えて収益化しようと思った。
建物の構造についてだが、RCか木造かという議論、、、利回りを考えると、私のケースでは、木造に軍配があがった。
今の木造はとても優秀で、耐震等級3、劣化対策等級3で作れば、直下型地震でも耐えうるし、3世代75年にわたって利用できる。
4階まで建てられる立地だったが、2階建てとした。
昨今は、工事費が高騰しているため、費用対効果を考えると、2階建てで十分だと思った。
1階は路面店のテナント物件、2階は居住用物件とした。
これにより、固定資産税の減税（住宅用地の課税標準の特例。居住部分が建物全体の1/2以上なければならない）を受けることができる。
施工業者の選定は、価格面では、地場の工務店しかない。
ネットで色々調べ、自分の人生経験と勘で選定を進めた。
会社の実績をきっちり調べ、その会社が施工した建物に実際に行ってみた。
工事保険や住宅瑕疵担保責任保険など、不測の事態に対してきっちり備えているかどうかも、確認した。
工事費用の支払いは、一括ではなく、着工時、上棟時、引渡時の3回に分けることもポイント。
建物内部の間取りや賃料は、客付けする不動産屋と相談しながら行う。
ホームズのサイト「見える賃貸経営」 (homes.co.jp) で、賃貸需要、需給バランスなどが確認できる。
私のエリアでは、1ルームが供給過剰なため、2人入居できる広さにした。
キャッシュフローシミュレーションは、不動産投資サイト「楽待」 (rakumachi.jp) を利用した。
入居率は90％、大規模修繕は10年ごとに100万円で計算。
築20年以降は、入居率は80%でみたほうがよいかも。
家賃下落率は、年1%が妥当か。
捕らぬ狸の皮算用とならないよう、控えめな試算をすべきであろう。
あとは、運だ。